Viena iš didžiausių ekonomikos progreso priežasčių yra įmonės siekiančios pelno. Rinkos ekonomikos sąlygomis tokios įmonės ne tik didina konkurenciją, rodo kokios prekės ar paslaugos labiausiai vertinamos rinkoje, bet ir yra susijusios su visos visuomenės gerove.

Deja, globalizacijos procesų paliestame amžiuje verslo aplinka panašėja į mūšio lauką, kuriame vadovaujamasi principu: tikslo siekimą pateisina bet kokios priemonės. Kai kurie verslininkai taip įnirtingai siekia pelno, kad nepaiso nei teisės, nei moralės normų.

Kokia gi iš tikrųjų padėtis nekilnojamojo turto rinkoje?

Kainų šuolis visuose rinkos segmentuose, palūkanų normų kilimas, sugriežtintos būsto kreditavimo sąlygos, žmonių baimė, jog infliacijos augimas gali būti spartesnis, nei jų atlyginimų kėlimas - tai veiksniai, kurie lėmė, jog nekilnojamojo turto sandorių sudaroma vis mažiau. Ir nors norinčiųjų įsigyti nuosavą būstą netrūksta, tačiau daugelis jų tokio būsto įpirkti jau nebepajėgia.

Panaši tendencija Lietuvoje turėtų išlikti ir artimiausioje ateityje. Kaip teigiama Lietuvos banko ekonomikos raidos ir perspektyvų vertinime: "2008 metų pradžios duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto ir statybos sektorių inertiškumas yra mažesnis negu manyta. Tai turėtų lemti su statybų sektoriumi susijusių investicijų kritimą 2008-2009 m."

UAB "Skolų išieškojimų biuras" (toliau SIB) direktorius A. Čelkonas teigia: ,,Neparduodami objektai, atsiskaitymas su tiekėjais, darbuotojais, mokesčiai valstybei, įsipareigojimai bankui ir kt. statytojus verčia ieškoti sprendimų, kaip nepatyrus nuostolių išlikti rinkoje. Šiuo laikotarpiu daugelis įmonių galvoja ne apie verslo plėtrą, o apie tai, kaip išlaikyti turimą rinkos dalį, esamus klientus, bei kaip neprarasti sukaupto kapitalo. Nemažai optimizmo nepraradusių statytojų, kurie ir šiuo laikotarpiu didžiules lėšas investavo į naujas statybas, jau patyrė nuostolių. Tačiau esamos padėties taip nederėtų per daug dramatizuoti, tokia situacija turi ne tik trūkumų, bet ir pranašumų: nors kai kurios įmonės patirs nuostolių, galbūt bankrutuos, tačiau iš rinkos bus priversti pasitraukti neprofesionalūs spekuliantai, o sumažėjusi paklausa gali lemti ir konkurencijos padidėjimą, taigi statytojai bus priversti daugiau dėmesio skirti statinių kokybei. Įmonėms, atlaikiusioms visas negandas, nuosmukio laikotarpis tik suteiks patirties, padės įsitvirtinti rinkoje, pelnyti patikimos įmonės vardą."

Nepatikimos statybų įmonės

Daugelis statytojų, reaguodami į susiklosčiusią situaciją, sumažino projektų apimtis, sustabdė jau įsibėgėjusias ar suplanuotas statybas, pradėjo žvalgytis į užsienio rinkas ir skirti didesnį dėmesį klientų poreikiams, t.y. gerinti statinių kokybę. Džiugu, kai verslininkai kovoja su jiems kilusiais sunkumais, tačiau tokios žaidimo taisyklės priimtinos ne visiems, ne visi priima iššūkius. Kai kuriems turbūt lengviau veikti už įstatymo ribų ir pelnytis kitų verslininkų sąskaita."

SIB, reaguodamas į pakitusią padėtį statybų ir nekilnojamojo turto sektoriuose bei siekdamas skatinti sąžiningą konkurenciją, teisės aktais paremtus verslo sprendimus nutarė informuoti visuomenę apie šiuo metu verslui itin aktualią problemą - nesąžiningus statybų nekilnojamojo turto verslo atstovus, kurie pastaruoju metu kelia pagrįstą nerimą. SIB direktorius A. Čelkonas teigia: "Problemos, kurios sprendžiamos pažeidžiant teisės aktus, virto tendencija, su kuria mums tenka vis dažniau susidurti". SIB praneša, jog sąžiningiems verslininkams grėsmę kelia tokios nekilnojamojo turto ir statybų įmonės: UAB "Comestata", UAB "Vintesta", UAB "Kaišiadorių statyba", UAB "Elsera", UAB "Mikrokodas ", UAB "Vanesos statyba", UAB "Vilanika", UAB "Vilsita", UAB "Tvirtas mūras".

Šios įmonės ne tik nevykdo finansinių įsipareigojimų, bet net nebando ieškoti būdų kaip galėtų atsikaityti su savo kreditoriais. Būtent abejingas vadovų požiūris į kilusias problemas, įstatymų pažeidinėjimas, teisinės atsakomybės vengimas yra didžiausia grėsmė sąžiningam verslui! Juk nė viena įmonė nėra apsaugota nuo finansinių sunkumų, bet tik nuo įmonės vadovų kompetencijos priklauso, ar kilusi problema bus sprendžiama tinkamai. O sprendimų yra įvairių. Vienas iš pavyzdžių galėtų būti įmonės UAB "Vultus" veikla. Už jos valdymą atsakingi asmenys vadovavosi tokiu principu: jei įmonė turi skolų - geriau ją uždaryti. Kam galvoti apie skolas, atsikaitymus su kreditoriaus, juk viską galimą išspręsti parasčiau: uždarai vieną įmonę ir įsteigi naują. Po UAB "Vultus" bankroto įmonės vadovai įkūrė įmonę "JU2". O kai ir šią įmonę ištiko toks pat likimas, buvo atidaryta panašaus pavadinimo įmonė UAB "JU2 Investicija".

Paradoksalu, bet kai kurios įmonės nuosmukio laikotarpiu sugeba steigi įmonę po įmonės. Įdomu tik kokiam tikslui ir kas slepiasi po naujos įmonės vardu: ar tik ne tie patys bankrutavusių įmonių vadovai? A. Čelkonas: "Verslininkai privalo būti budrūs - tai tik kelios įmonės, į kurias SIB rekomenduoja atkreipti dėmesį. Ypač derėtų pasidomėti įmonės vadovų biografija. Juk būtent nuo jų ir priklauso įmonės likimas: jie priimama sprendimus, jie kontroliuoja įmonės finansus. Jei asmenys, steigiantys naują statybos kompaniją, prieš tai turėjo abejotinos reputacijos įmonę, tai mažai tikėtina, kad naujai įsteigtoje kompanijoje bus laikomasi įstatymų, atsikaitoma su kreditoriais."

Statybos neturint lėšų - jau praeitis

Neįtikėtina, bet dar visai neseniai, kai grąža iš nekilnojamo turto ir statybų verslo sektoriaus buvo didžiulė, verslą vystyti buvo galima neturint apyvartinių lėšų. 5-10 ar net mažiau darbuotojų turinčios ir pagal patentus dirbančios brigados, smulkios statybų įmonės, pačios neturėdamos jokių finansinių lėšų, sugebėdavo vykdyti itin didelės apimties projektus. Esant didelei nekilnojamojo turto paklausai, vykdyti statybas neturint lėšų būdavo ne tik pelninga, bet ir gana paprasta: pirkėjai butus išpirkdavo statyboms dar nepasibaigus, o daugeliu atvejų net ir neprasidėjus. Tokiais atvejais būdavo statoma ant nuomojamos žemės, o su tiekėjais ir darbuotojais atsiskaitoma skiriant jiems dalį dar nepastatyto statinio butų.

Tačiau sumažėjus nekilnojamojo turto sandorių skaičiui, bankai taip pat sugriežtino paskolų teikimo sąlygas: įmonių prašoma pateikti preliminarias butų pirkimo sutartis, taip pat reikalaujama, kad ir patys statytojai būsimoms statyboms skirtų daugiau lėšų. Tačiau neturinčios preliminarių buto pirkimo sutarčių, lėšų atsiskaityti su tiekėjais, darbuotojais ir negavusios paskolų įmonės priverstos stabdyti statybas ir užšaldyti pradėtus projektus.

Ir tai tik keletas pavyzdžių, įrodančių, kad pradėti ir vystyti verslą ekonomikos pakilimo laikotarpiu buvo daug paprasčiau. O kai kurių verslininkų apetito būta itin didelio: esamu pelnu jie nebuvo patenkinti, todėl nekilnojamojo turto kainą didindavo visais įmanomais būdais. Vienas jų - slapti susitarimai tarp nekilnojamojo turto vertintojų, statytojų, bankų. A. Čelkono: "Mūsų partneriai Estijoje taip pat patvirtino, kad jų šalyje, kur statybų krizės prasidėjo daug anksčiau nei Lietuvoje, panašus sandoriai buvo itin "populiarūs". Tai itin skaudžiai atliepė tokio nekilnojamojo turto pirkėjams, ypač tiems, kurie būstui pirkti ėmė paskolas: jie nebepajėgė sumokėti įmokų, todėl bankams areštavus jų turtą, daug žmonių liko be būsto."

Tačiau situacija pasikeitė ir jei anksčiau statybininkais tapdavo visi norintys, tai dabar įmonės veiklos perspektyvai daugiau reikšmės turės jos veiklos strategija, vadovų kompetencija, vadovavimo įgūdžiai, darbuotojų meistriškumas ir kiti panašūs veiksnia. O ir dirbtinai sukelti nekilnojamojo kainas bus vis sunkiau. Lieka nebent dalyti pažadus kreditoriams. Kai kurios statybų įmonės, susidūrusios su rimtomis finansinėmis problemomis, pradėjo klaidinti savo kreditorius, informuodamos juos, jog įmonė artimiausiu metu ketina pasirašyti sutartį su nauju investuotoju, kuris jau įsipareigojo padengti visas įmonės skolas. Tačiau dažnai tokios kalbos lieka kalbomis, o kai susivokiama, jog pažadai buvo dalijami bergždžiai, dažnai būna vėlu. Taigi ir galimybės atgauti nors dalį skolos nebėra.

SIB verslininkams siūlo išeitį

Norint, kad verslas būtų produktyvus, svarbu ne tik atidžiai rinktis investicijų objektą, bet ir užtikrinti jo saugumą. Neretai susirasti patikimus partnerius yra sunkiau, nei iš pažiūros atrodo. Šiuolaikinėje visuomenėje nesunku pasiklysti sparčiai besiplečiančiuose ir painiuose informacijos srautuose. A. Čelkonas: "Esant tokioms sąlygoms, prie verslo saugumo visomis išgalėmis stengiamės prisidėti ir mes: savo klientams rekomenduojame perspektyvias rinkas, įmones, kuriomis galima pasitikėti, o su kuriomis nederėtų bendradarbiauti, dirbame su jau susidariusiais įsiskolinimais, tarpininkaujame parduodant verslą. Neseniai atidarėme naują įmonę Kaliningrade (Rusija). Tai labai specifinė rinka, reikia išmanyti įstatyminę bazę, nes užsienio investuotojams čia numatyta daug papildomų sąlygų. Kaliningradas - perspektyvus, bet tuo pačiu ir vienas rizikingiausių regionų Europoje, todėl būtina pasirūpinti verslo saugumu. Jau dabar padedame Lietuvių statybų verslo atstovams įsitvirtinti šioje rinkoje. O lietuvių statytojai, neskaitant pavienių atvejų, dėl kokybiškai atliekamų paslaugų čia labai vertinami."

Kiekvienas turi pasirinkimą: laukti, kol situacija pasikeis, pažeidinėti įstatymus ar prisiimti visą atsakomybę ir imtis spręsti problemas.


Aurelijus Vaskys
Teisininko padėjėjas