Individualių namų vertinimo ypatumai, taikant lyginamosios vertės metodą

2012-10-23 12:24   Peržiūros : 6601   Spausdinti


Santrauka. Lyginamosios vertės metodas- vienas dažniausiai taikomų nekilnojamojo turto vertinimo metodų individualių namų vertinimo praktikoje. Straipsnyje analizuojami lyginamosios vertės metodo taikymo atvejai, aptariama metodika, nagrinėjami esminiai veiksniai, į kuriuos būtina atsižvelgti, siekiant nustatyti objektyvią individualių namų vertę, akcentuojama nepakankamo pardavimo kainos analogų duomenų skaičiaus problema ir jos įtaka galutinei vertinamojo objekto vertei. Siekiant išvengti vertės nustatymo netikslumų, remiantis JAV ir kitų užsienio šalių patirtimi, Lietuvos turto vertinimo metodikoje siūloma nustatyti reikalaujamą lyginamųjų objektų skaičių, veiksnius, į kuriuos turėtų atsižvelgti vertintojai bei vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų verčių nesutapimo ribas. Didesniam rinkos skaidrumui užtikrinti rekomenduojama burti profesines turto vertintojų organizacijas, kurios atliktų tyrimus ir viešai skelbtų rinkos analizės, pardavimo kainų duomenis bei kitus aktualius informacinius pranešimus.

Lyginamosios vertės metodas vertinimo literatūroje vadinamas įvairiai. Ankstyvuosiuose šaltiniuose jis įvardijamas kaip tikrosios rinkos vertės nustatymo metodas, kitur vadinamas pardavimo kainos analogų metodu. Neskaitant skirtingų pavadinimų, lyginamosios vertės metodo esmė suprantama vienodai- tai analogiškų nekilnojamojo turto objektų faktinių pardavimo kainų taikymas konkrečiam vertinimo objektui. Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę lyginamosios vertės metodu, lyginami analogiški tam tikroje vietovėje parduodami objektai ir įvertinami skirtumai tarp vertinamų ir lyginamų objektų elementų (nekilnojamojo turto charakteristikų). Veiksniams, turintiems įtakos rinkos vertei, priskirtina skirtingos nuosavybės teisės, pardavėjų ir pirkėjų motyvacija, rinkos sаlygos tam tikru pardavimo laikotarpiu, objekto dydis, vieta, fizinės, kartais ir ekonominės charakteristikos. Galutinė vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama naudojant minėtų veiksnių poveikį eliminuojančias pataisas.

Pastaruoju metu vis dažniau turto vertintojams tenka vertinti individualius gyvenamuosius namus, taikant lyginamosios vertės metodą. Tai susiję su tuo, kad vis daugiau žmonių, pirkdami būstą, ima paskolas iš bankų, taigi įkeičiamas turtas turi būti teisingai įvertintas. Tačiau individualių namų vertinimas pagal šį metodą yra komplikuotas lyginamosios pozicijos aspektu. Šiame straipsnyje ir analizuojama ši problematika.

Lyginamosios vertės metodas ir jo taikymas

Turto vertei nustatyti Lietuvos Respublikoje taikomi šie metodai:

1. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų)
metodas, kurio esmė yra lyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto ir jo analogo skirtumus.

2. Atkuriamosios vertės (sаnaudų) metodas. Juo galima nustatyti, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas ir kainas.

3. Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, atnešantis pelno.

4. Ypatingosios vertės metodas taikomas unikalioms meno ir istorijos vertybėms juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal specialias šio turto vertinimo metodikas).

5. Kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai yra trys pirmieji. Turto vertinimo metodikoje rekomenduojama taikyti lyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (iрskyrus šių objektų vertinimą siekiant apdrausti). Lyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas. Nustatant turto vertę rinkoje, lyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamojo objekto ir analogų skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikoma pakeitimo kitu turtu principas. Taikydamas lyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie lyginamuosius objektus gali būti ieškomi:

  • turto vertintojo asmeniniame duomenų banke;
  • valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose;
  • apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus;
  • apklausiant prekybos firmas ir agentūras;
  • spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse;
  • statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose,
  • analitiniuose dokumentuose;
  • biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose;
  • kituose informacijos šaltiniuose.

Turto vertintojas turi nustatyti visas nepanašias (skirtingas) vertinamojo ir lyginamojo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamojo objekto vertę.

Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:
RV = PK + PV

(čia: RV- vertinamojo objekto rinkos vertė, PK lyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama)).

Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus nagrinėjamoje vietovėje, jis turi išanalizuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti vertes. Norint apskaičiuoti patikslintus dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi рie pataisos koeficientai: laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai lyginti imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito; vietovės pataisos koeficientas, kai lyginamieji vertinamojo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sаlygos kitokios negu vertinamojo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus; finansavimo sаlygų pataisos koeficientas, kai lyginamieji objektai buvo pirkti ir parduoti šiek tiek skirtingomis sаlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu ar panašiai); kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamojo objekto ir lyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus.
Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelės fizinių požymių pataisos gali būti skaičiuojamos absoliučiu dydžiu. Kai kuriais atvejais nustatant patikslinimų sumą galima remtis atkuriamosios vertės metodu. Jis taikomas tais atvejais, kai patobulinimas yra naujas ir suteikia vertinamam objektui didesnį patrauklumą.

Kiti pataisos koeficientai priklauso nuo konkrečios vertinamo turto rūšies. Vertinamų individualių gyvenamųjų namų fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus lemia šie veiksniai:

  • vietovės patrauklumas;
  • sienų medžiaga ir konstrukciniai sprendimai;
  • namo dydis ir amžius;
  • namo išplanavimo ypatumai, stilius ir dizainas;
  • aplinkos infrastruktūra, želdiniai, privažiuojamieji
    keliai, jų dangos;
  • inžinerinės įrangos autonomiškumas;
  • termoizoliacinės savybės ir šildymo šaltiniai;
  • apdailos bei kitų elementų medžiagos ir jų kokybė;
  • namų valdos žemės sklypo savybės;
  • kitoks individualus namo ir jo aplinkos pagerinimas.

Nustatant turto vertę, gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vieneto, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vieneto, objekto našumo, pajėgumo ir kitų vienetų arba absoliučiai vertinamo objekto pataisos. Vertinamojo objekto ir lyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai pateikiami turto vertinimo ataskaitoje. Lietuvos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto parengtuose vertintojo asistento kvalifikacijos egzamino testuose pateikti individualaus gyvenamojo namo įvertinimo lyginamosios vertės metodu pavyzdžiai (žr. 1, 2 lenteles).

1 lentelė. Vertinamojo namo ir lyginamųjų objektų duomenys



2 lentelė. Patikslinimų suvestinė

Skaičiuojami šie patikslinimai:
1. Laiko pataisa (2p- 1p):
255- 240 = 15 (per mėnesį 7,5)
2. Vietovės pataisa (2p- 3p):
255- 220 = 35
3. Namo būklės pataisa (6p- 5p):
260- 245 = 15
4. Garažo pataisa (2p- 5p):
255- 245 = 10
5. Namo ploto pataisa (1p- 4p):
240- 280 = 40
Namo vertės skaičiavimai pateikiami 2 lentelėje.

Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad Lietuvos turto vertinimo metodikoje vertintojai patikslinimų dydžiams apskaičiuoti paprastai taiko porinio lyginimo būdą. Vertintojas visada turi kelti klausimą, kokius ypatingus veiksnius reikia išryškinti būtent šiame vertinime? Vertintojas turi vengti nereikalingų pataisų. Tai reiškia, kad vertintojas turi atlikti tik tas pataisas, kurios svarbios pirkėjams, pardavėjams ir nuomotojams, susijusiems su šios rūрies turtu. Sunkiausias etapas yra nustatyti kiekvieną patikslinimą. Vertinimo tikslumas, taikant šį būdą, priklauso nuo naudojamų kainų patikimumo. Tačiau to paties veiksnio įtaka gali skirtis dėl skirtingų tipų, dydžių ir visos turto vertės. Kuo daugiau objektų vertintojas įtraukia į patikslinimų lentelę, tuo rinkos padėtis gali pasidaryti aiškesnė, individualių skirtumų vertė gali būti nustatyta tiksliau. Pagal porinio lyginimo būdą vertintojas privalo rasti individualius gyvenamuosius namus, kurie būtų visiškai vienodi, išskyrus vieną veiksnį. Tuomet to veiksnio pataisa būtų dviejų namų pardavimo kainos skirtumas. Pastebėjus daugelio namų individualius skirtumus, iškart turėtų būti pateikti bent du tokie lyginamieji objektai kiekvienam patikslinimui. Paprastai vertintojui reikėtų dviejų ar daugiau kiekvieno veiksnio pavyzdžių, kad patikrintų patikslintos vertės tikslumą. Patikslinimas turės "+" ženklą, jei tą savybę turės ne lyginamasis, bet vertinamas objektas, ar kitaip suteiks aukštesnę vertę vertinamajam objektui. Patikslinimas turės "-" ženklą, jei tą savybę turės ne vertinamasis, bet lyginamasis objektas ar kitaip suteiks žemesnę vertę vertinamajam objektui.

Nors daugiametė patirtis gali leisti vertintojui intuityviai nuspėti turto vertę, tačiau vertės reikšmė, pateikta vertinimo ataskaitoje, turi būti kuo tikroviškesnė. Svarbu atminti, kad turto savybės vertės pataisa nėra paprasčiausios sąnaudos, reikalingi tai savybei sukurti ar papildyti, bet ji atspindi tai, kiek pirkėjas už ją sumokės. Apskaičiuota rinkos vertė turi visada atitikti rinkos paklausą. Vertintojas turi vengti pataisas parinkti taip, kad jos atitiktų vertę, kurią jis jau nuspėjo esant tinkamą vertinamam turtui. Vertę, kurią vertintojas iš pradžių nujautė esant teisingа nagrinėjamam turtui, galima iš tikrųjų pasiekti atlikus tolimesnę analizę. Net jei tai pasiteisina kiekvienąkart vertinant, vis tiek nereiškia, kad vertintojas neturi papunkčiui išvardyti būdingų kainos pataisų. Į klientui pateiktą vertinimo ataskaitą turi būti įtraukti faktai, kuriais remiantis buvo nustatyta vertė, o ne iš anksto susidaryta nuomonė apie vertę. Tačiau vertintojo intuicija yra naudinga tada, jeigu galutinė pataisyta turto vertė labai nutolsta nuo tokios, kokia iš tikrųjų turėtų būti. Jei apskaičiuota vertė atrodo per aukšta ar per žema, gali būti, kad vertintojas suklydo, neatsižvelgdamas į kai kuriuos pataisos veiksnius, ir tada reikia surinkti daugiau informacijos.

Praktikoje mūsų vertintojai vertina individualius gyvenamuosius namus pagal anksčiau minėtą veiksnių sistemą. Tačiau matome, kad jie tuomet neatsižvelgia į namo finansavimo sаlygas, sienų medžiagas, konstrukcinius sprendimus, amžių, namo suplanavimo ypatumus, stilių, dizainą, aplinkos infrastruktūrą, želdinius, privažiuojamuosius kelius, jų dangas, inžinerinės įrangos autonomiškumą, termoizoliacines savybes ir рildymo šaltinius, apdailos bei kitų elementų medžiagas ir jų kokybę, namų valdos žemės sklypo savybes.

Lyginamosios vertės metodo taikymas vertinant individualius namus JAV

JAV galima įvesti pataisas dėl kai kurių skirtumų tarp vertinamojo namo ir lyginamojo objekto, tačiau reikalaujama, kad dauguma šių veiksnių būtų panašūs:

  • namo tipas;
  • amžius;
  • kambarių skaičius;
  • miegamųjų skaičius;
  • vonios kambarių skaičius;
  • sklypo dydis;
  • pastato dydis;
  • pardavimo sаlygos;
  • statybos rūрis;
  • bendrosios sаlygos.

Specialius duomenis, analogiškus parinktiesiems vertinamam turtui, reikalaujama parinkti iš mažiausiai trijų įvykusių lyginamųjų objektų pardavimų. Dažniausiai reikia išnagrinėti daugiau nei trijų lyginamųjų objektų pardavimo duomenis, kadangi jie gali neatitikti anksčiau išvardytų reikalavimų tiek, kad juos galima būtų naudoti vertinimui. Labai svarbios yra pardavimo sąlygos, ypač tada, kai pirkėjas perėmė esamą skolą arba pardavėjas padėjo finansuoti pirkimą. Pardavėjas gali atsiimti dalį pirkimo kainos (apsaugotos turto įkeitimu) su mažesne palūkanų norma nei vyraujanti rinkoje.

Lyginamųjų pardavimų lentelėje (žr. 3 lentelę) išvardijami reikšmingiausi veiksniai, turintys didžiausią įtaką vertei. Reikia nurodyti vertinamojo ir kiekvieno iš lyginamųjų objektų adresus (gatves). Taip pat reiktų pažymėti kiekvieno lyginamojo objekto artumа iki vertinamojo objekto, kadangi tai gali būti svarbu sprendžiant, ar reikia įtraukti vertės pataisą dėl vietovės. Užregistruojama kiekvieno lyginamojo objekto pardavimo kaina ir panaudotas rinkos duomenų šaltinis. Analizuojami toliau aptariami veiksniai.
Pardavimų arba finansavimo nuolaidos. Svarbu įvertinti, ar parduodant figūruoja nestandartinės finansavimo sąlygos, ar tai būtų paskolos rūšis, ar paskolos sąlygos.
Pardavimo data. Dažniausiai prireiks pataisų pardavimams, kurie įvyko daugiau nei prieš šešis mėnesius iki vertinimo datos.
Vietovė. Lyginamasis objektas turi būti vertinamojo turto kaimynystėje (išeities gali nebūti tik tais atvejais, jeigu buvo per mažai pardavimų, jeigu vertinamasis turtas yra kaimo vietovėje arba jei jis yra netipinis, pavyzdžiui, vienintelis trijų butų pastatas individualių namų teritorijoje. Tokiais atvejais lyginamuosius pastatus reikia parinkti bent jau iš lygintinų gretimų teritorijų).
Padėtis/vaizdas. Nurodomas objekto dydis ir padėtis įvertinama kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta, remiantis fizinėmis savybėmis ir vaizdu.
Dizainas ir patrauklumas. Namo stilius turi tenkinti atitikimo taisyklę. Tai reiškia, kad dizainas turėtų derintis su kaimynystėje esančiais namais.
Statybos kokybė. Jeigu statybos kokybė nėra tokia pati arba lygiavertė vertinamam turtui, tai ji taps pagrindine pataisa. Lyginamieji objektai, statyti to paties rangovo, paprastai bus tokios pačios statybos kokybės. Pastato statybos kokybė gali būti įvertinta kaip prasta, vidutinė, gera, labai gera ir puiki.
Amžius. Kadangi dauguma rajonų pastatyti per palyginti trumpą laiko tarpą, tai tarp lyginamųjų objektų turbūt nebus didelių skirtumų. Visiškai naują namą įvertina rangovas pagal tikrąsias sąnaudas, valdymo išlaidas ir pelną. Senesnių geros būklės namų 5-erių metų amžiaus skirtumas paprastai yra nereikšmingas. Labai svarbi yra bendroji priežiūra, nors pagal namo amžių vertintojas gali nuspręsti, kad dizainas, įrenginiai gali būti pasenę ar namą jau reikia remontuoti.
Būklė. Bendroji kiekvieno objekto būklė bus pažymėti kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta. Pataisymų reikės, jeigu lyginamasis objektas bus geresnės ar blogesnės būklės nei vertinamas.
Kambarių skaičius. Išvardijami visi name esantys kambariai, neskaitant vonios kambarių ir rūsiuose esančių kambarių. Taip pat nurodomas miegamųjų kambarių ir vonių skaičius ir bendrasis plotas. Didesnių pataisymų reikės, jeigu vertinamasis objektas turi mažiau arba daugiau miegamųjų kambarių nei lyginamieji.

3 lentelė. Vertinamojo namo ir lyginamųjų objektų lyginimas

Šioje kategorijoje pažymimas vonios kambarių (prausykla, tualetas ir vonia arba dušas) ir dalinių vonios kambarių (prausykla ir tualetas) bendras skaičius.

Rūsys ir jame įrengti kambariai. Vertintojas turi nurodyti visus apatinio aukšto patobulinimus, pvz., įrengtas jame patalpas.
Sklypo dydis. Neskaitant trūkumų, kurie paverčia žemės sklypą nenaudotinu, privatumo apribojimų, automobilių laikymo keblumų, svarbiausia aptarti sklypo pločio ir ploto skirtumus.
Landšaftas. Medžiai ir kiti augalai turi būti panašiai užaugę kaip ir priklausantys vertinamam turtui; turi atitikti jų kiekybė ir kokybė.
Funkciniai komunaliniai patarnavimai. Turi būti nustatyta, ar pastatas visapusiškai atitinka numatytą naudojimą pagal rinkos reikalavimus. Šiai kategorijai priskiriamos tokios dizaino savybės, kaip šiuo metu pageidaujamas patalpų suplanavimas ir kambarių dydis.
Šildymas/vėdinimas. Vertintojas žymi vertinamojo ir lyginamųjų objektų рildymo įrenginių rūšis ir oro kondicionavimo sistemą, jei tokia yra.
Garažas. Jei vertinamame pastate nėra garažo, tai bet kuriame lyginamajame pastate, kuriame yra garažas, reikės įvesti pataisą. Vertinamam turtui priklausantis garažas bus lyginamas pagal jo statybos rūšį ir dydį.
Kiti išoriniai patobulinimai. Čia įtraukiama veranda, baseinas ar kitas gyvenamasis arba poilsio plotas, nepriklausantis pagrindiniam namo pastatui.
Specialūs energijos efektyvumo elementai. Įvertinama namo šilumos izoliacija, saulės šilumos panaudojimo įrenginiai, kitos energijos taupymo priemonės.
Židinys (-iai). Reikia įvertinti židinių skaičių ir jų rūšį.
Kiti vidaus patobulinimai. Nurodomas vertinamo arba lyginamojo objekto pataisos veiksnys, jeigu kuris nors iš jų turi kitų turto vidaus patobulinimų, kurie padidina arba sumažina vertę. Prabangi apdaila, pvz., sienų apmušimas natūralaus medžio dailylentėmis padidina namo vertę.

4. Individualių namų vertinimo apribojimai

Lyginamosios vertės metodas ypatingas tuo, kad jis yra lengvai taikomas, todėl dažniausiai naudojamas vertintojų ir daugeliu atvejų pateikia patikimiausią nekilnojamojo turto vertę, ypač tais atvejais, kai rinkoje buvo parduota nemažai analogiškų objektų. Vis dėlto vertintojai, atlikdami vertinimus, paprastai naudojasi tik nedideliu lyginamųjų objektų pardavimo kainų duomenų skaičiumi, jų trūkumą kompensuodami savo žiniomis ir patirtimi. Dėl šios priežasties vertintojai rizikuoja priimti subjektyvius sprendimus. Vertinimo subjektyvumas taikant lyginamosios vertės metodą tapo įvairių mokslininkų tyrimo objektu.

Tokius tyrimus galima rasti Lentz ir Wang atliktoje 141 mokslinės knygos ir straipsnių, kuriuose yra nagrinėjamas lyginamosios vertės metodas, apžvalgoje. Autoriai pabrėžia, jog, taikant lyginamosios vertės metodą, būtina atsižvelgti į visus vertę lemiančius veiksnius, tarp jų ir į  kaimynystės veiksnio poveikį. Colwell, Cannaday ir Wu savo tyrime pritaiko mažiausiųjų kvadratų metodą vertei turintiems įtakos veiksniams nustatyti. Pritaikius šį metodą, tokių veiksnių poveikis gali būti eliminuojamas atlikus elementarią daugianarę koreliacinę-regresinę analizę. Vis dėlto šių autorių išradimai praktikoje paprastai netaikomi.

Kiti mokslininkai, nagrinėdami lyginamosios vertės metodo taikymo galimybes, daugiau dėmesio atkreipia į vertintojo patirties įtaką. Pavyzdžiui, Diaz nagrinėjo, kaip atlikdami vertinimus lyginamuosius objektus pasirenka studentai ir ekspertai. Jis nustatė, kad ekspertai ne taip kruopščiai studijuoja rinkos duomenis, daugiausia remiasi patirtimi ir dėl to pasirenka skirtingus lyginamuosius objektus nei studentai.
Spence ir Thorson taip pat nagrinėjo vertinimo kokybę kaip funkciją, priklausančią  nuo vertintojo patirties. Pirmiausia jie ištyrė, kokias vertės pataisas naudoja studentai ir ekspertai, antra, apskaičiavo galutinių vertinamojo objekto nustatytų verčių skirtumus ir galiausiai pridėjo prie išvados, kad ekspertų apskaičiuotos rinkos vertės yra tikslesnės ir patikimesnės, nei nustatytos studentų.

Kiti mokslininkai savo darbuose atliko žymiai išsamesnius lyginamosios vertės metodo tyrimus. Pavyzdžiui, Isakson savo darbuose pristatė unikalią lyginamosios vertės metodo taikymo metodiką, pavadintą artimiausios kaimynystės vertinimo metodika (angl. NNAT-  Nearest Neighbors Appraisal Technique), pagal kurią galutinė nekilnojamojo turto vertė nustatoma kaip lyginamųjų objektų pardavimo kainų svertinis vidurkis. Svoriai šiuo atveju apskaičiuojami remiantis lyginamųjų objektų panašumo daugiakriteriniu vertinimu. Tiems objektams, kurie yra artimiausi vertinamajam objektui, suteikiamas didesnis svoris. Taikant šią metodiką, galima išvengti pataisos koeficientų skaičiavimo.

Vandell pristatė minimalios variacijos tarp pataisytų lyginamųjų pardavimų verčių metodą, taikomą pasirenkant lyginamuosius objektus, o Gau, Lai ir Wang pasiūlė minimalios verčių variacijos koeficientą.  Abiem atvejais pakoreguotosios lyginamųjų objektų vertės apskaičiuojamos taikant pataisas, gautas mažiausiųjų kvadratų metodu įvertinus lyginamuosius veiksnius.

Reikia pažymėti, jog Isakson NNAT, Vandell minimali sklaida (variacija), Gau ir kt. minimalus variacijos koeficientas dažniausiai sunkiai apskaičiuojami. Visais atvejais skaičiuojamos visos galimos lyginamųjų objektų kombinacijoms 2, 3, 4, , n (čia n-  lyginamųjų objektų skaičius).

Green plačiau nagrinėjo  Vandell ir Gau siūlomą metodiką ir įrodė, kad mažiausiųjų kvadratų metodo požiūriu Vandell metodika yra tinkamesnė ir labiau pagrįsta. Tačiau jei duomenys yra heterogeniški,  Green nuomone, Gau ir kt. metodas yra geresnis. Isakson, Vandell ir Gau išradimams mokslinėje literatūroje vis dėlto skiriama taip pat nedaug dėmesio.

Mokslininkai, analizuodami nekilnojamojo turto vertes, paprastai lyginamosios vertės metodo nenagrinėja. Dažniausiai pasirenkamas įvairių statistinių metodų modifikacijų tyrimas. Nagrinėjant skirtumus tarp vertintojų ir mokslininkų požiūrių į vertės nustatymą, galima suprasti, kodėl nekilnojamojo turto vertinimas taip skirtingai interpretuojamas moksle ir vertinimo praktikoje. Šio klausimo nagrinėjimui nemažai dėmesio skyrė Pace, pritaikęs matricinę algebrą ir pateikęs lyginamosios vertės metodo matematinę išraiрką. Deja, pažymėtina tai, jog Pace modelis ne visiškai atitinka vertintojų praktikoje taikomą lyginamosios vertės nustatymo metodiką. Isakson savo studijoje išnagrinėjo skirtingą mokslininkų ir praktikuojančių vertintojų lyginamosios vertės metodo suvokimą ir galiausiai išvedė du modelius, iš kurių paaiškėjo, jog mokslininkai vertes nustato dažniausiai remdamiesi prielaidomis ir koreliacinės regresinės analizės rezultatais, o vertintojai, priimdami sprendimus, dažniausiai remiasi savo patirtimi. Autoriaus išvados gali būti naudingos abiem pusėms, derinant vertintojų praktiką ir mokslininkų matematinės analizės metodiką.

Tačiau nepriklausomai nuo įvairių mokslininkų požiūrių ir jų pateikiamų pataisų skaičiavimo metodikų, visais atvejais, taikant lyginamosios vertės metodą, būtina, kad egzistuotų pakankamas neseniai parduotų analogiškų objektų skaičius. Taigi kalbama apie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumą arba pakankamą informacijos kiekį apie šiuos objektus. Dažniausiai vertintojas disponuoja nepakankamu duomenų kiekiu, bet vertinti vis tiek reikia. Kyla klausimas,  kiek turi būti paimta lyginamųjų objektų. LR turto vertinimo metodika  tokio skaičiaus neapibrėžia. Apskritai, norint gauti patikimus vertinimo rezultatus pagal matematinės statistikos reikalavimus, tiesiogiai lyginant kainas (lyginamieji objektai yra identiški), privaloma turėti mažiausiai 15 pirkimo  pardavimo kainų. Kai kainos lyginamos netiesiogiai (lyginamieji objektai skiriasi pagal vienа požymį)-  mažiausiai 30 kainų, o kai kainos lyginamos netiesiogiai (lyginamieji objektai skiriasi daugeliu požymių)-  mažiausiai 100 kainų. Žinoma, nustatant rinkos vertę, šių griežtų mokslinių ribojimų nesilaikoma ir pasitenkinama gerokai mažesniu lyginamųjų objektų skaičiumi. Štai JAV laikomasi nuostatos, jog jei vertinamasis turtas yra labai artimas analogams savo padėtimi, fizinėmis charakteristikomis,  užtenka trijų, o Lenkijoje  5 objektų. Taigi Lietuvos turto vertinimo metodikoje turėtų būti nustatytas lygintinų objektų skaičius.

Žinoma, vienintelis pardavimo atvejis, jei nėra kito atramos taško, tik išimtiniais atvejais suteikia galimybę nustatyti vertinamojo objekto rinkos vertę. Šio varianto tinkamumas privalo būti nuodugniai patikrintas. Tokiu atveju, kai  turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius  objektus (analogus)  vertinamojo objekto vietovėje,  jis  turi išnagrinėti  lyginamuosius   objektus  kitose vietovėse.
Tačiau darant prielaidą, jog disponuojama pakankamu kiekiu duomenų, kyla klausimas,  ar turimus objektus galima palyginti su vertinamuoju objektu? Lyginamieji objektai privalo būti kuo artimesni vertinamam objektui savo vertę lemiančiais veiksniais. Todėl reikia patikrinti, ar juos galima palyginti su vertinamuoju objektu pagal  padėtį, statybos mastą ir rūšį, dydį, formą, komunikacijų būklę, statybos laiką ir būklę, statybos įvykdymą ir įrengimą. Be to, reikia atmesti visus atvejus, kai parduodant turtą atsirado neįprastų arba asmeninių aplinkybių. Prie neįprastų aplinkybių priskiriamas nekilnojamojo turto įsigijimas:

  • iš varžytinių;
  • konkursų metu;
  • su kainų nuolaida;
  • ypatingomis mokėjimo sаlygomis.

Prie asmeninių aplinkybių priskiriamas nekilnojamojo turto pardavimas giminėms,  kai atsižvelgus į ypatingus giminystės ryšius, prašoma mažesnės kainos, negu ji būtų sutarta su svetimu pirkėju. Taip pat čia priskiriami bėdos verčiami pardavimai: savininkas, kuriam skubiai reikalingi pinigai, parduos nekilnojamаjį turtą žemesne nei įprasta kaina.

Prie asmeninių aplinkybių priskiriami ir pirkimai dėl ypatingų interesų: pirkėjas už nekilnojamаjį turtą, kurį laiko nepaprastai patraukliu, moka kur kas aukštesnę kainą arba pirkėjas, kuriam skubiai reikia nekilnojamojo turto ekonominiams tikslams, taip pat sutinka mokėti didesnę kainą.

Prie asmeninių aplinkybių dar priskiriami ir spekuliaciniai lūkesčiai.

Nekilnojamojo turto kainą gali lemti ir priklausomybė nuo to, ar  turtas gali būti perleistas pirkėjui tuojau pat po sandorio. Taip būna su nekilnojamuoju turtu, kuris yra ilgam laikui išnuomotas arba tuometinių nuomininkų negalėjo būti atlaisvintas ir, kaip įprasta, turėjo būti padaryta kainos nuolaida. Į įvairius darbus, už kuriuos buvo sumokėta atlaisvinant gyvenamаsias ir verslo patalpas, nustatant rinkos vertę neatsižvelgiama. Taip pat neatsižvelgiama į žemės sklypo įsigijimo, įvertinimo mokesčius, teismo, notaro išlaidas, agento komisinius.

Ne visus nekilnojamojo turto objektus galima palyginti, o tik tuos, kurių santykinai nedidelius skirtumus galima pašalinti ir patikslinimai siekia iki 30, o blogiausiu atveju- iki 35 %. Vokietijoje teigiama, kad korektūra, viršijanti 40 %, rodo, kad būtent lyginamųjų objektų iš tikrųjų negalima palyginti. 35 % riba atitinka sаmoningą vertinimo praktiką. Lietuvos vertinimo metodikoje nepasakyta, kiek gali skirtis vertinamojo ir lyginamųjų objektų savybės ir todėl dažnai nepaisoma lyginimo reikalavimų. Ateityje tobulinant šią metodiką, turėtų būti tiksliai apibrėžtas lyginimo matas.

1. Pagrindinis metodas, taikytinas individualių gyvenamųjų namų rinkos vertei nustatyti, yra lyginamosios vertės metodas. Akivaizdžiausias jo privalumas yra paprastumas. Ankstesnių pardavimo kainų taikymas padaro jį logiškiausiu ir objektyviausiu iš trijų esminių vertinimo metodų.

Jeigu įmanoma gauti patikimų rinkos duomenų, ir tokia informacija gali būti susieta su vertinamu individualiu gyvenamuoju namu, metodas yra ypač pagrįstas.

2. Pagrindinis lyginamosios vertės metodo trūkumas- nepakankamas lyginamųjų pardavimų kiekis. Jei vertinamasis objektas yra unikalus arba jei nėra jokių lyginamųjų pardavimų, šis metodas negali būti taikomas. Taigi turto vertinimo metodikoje taikant lyginamosios vertės metodą, turėtų būti nustatytas lyginamųjų objektų skaičius.

3. Lyginamieji objektai privalo kuo labiau derintis su vertinamuoju objektu vertę veikiančiais veiksniais. Reikia atmesti visus atvejus, kai parduodant atsirado neįprastų arba asmeninių aplinkybių. Lietuvos vertinimo metodikoje nepasakyta, kiek gali skirtis vertinamojo ir lyginamųjų objektų savybės ir todėl dažnai nepaisoma lyginimo reikalavimų.

Ateityje tobulinant šią metodiką, turėtų būti tiksliai apibrėžtas lyginimo matas. Palyginti galima tokius objektus, kurių santykinai nedidelių skirtumų pataisos neviršija 35 %. Patikslinimai negali būti paremti subjektyviais skirtumų nustatymais tarp objektų.

4. Lietuvos vertintojai, vertindami individualius gyvenamuosius namus, neatsižvelgia į dalį svarbių veiksnių: būsto finansavimo sаlygas, konstrukcijas ir suplanavimą, amžių, aplinkos infrastruktūrą, namų valdos žemės sklypo savybes.

5. Net kai vertintojas nagrinėja lyginamuosius objektus, kurie yra faktiškai identiški, patikslintos vertės retai gaunamos vienodos. Paprastai bus bent keli nekilnojamojo turto sandorių skirtumai, kad ir kokie maži, kurie lems skirtumus tarp pardavimo kainų. Vertintojo užduotis yra išrinkti patikslintas vertes, kurios geriausiai perteiktų vertinamojo objekto charakteristikas. Šių patikslintų verčių vidurkis ir nurodys vertinamo objekto rinkos vertę.

6. Šiuo metu nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nėra skaidri. Vakarų šalyse prie rinkos skaidrumo sukūrimo daug prisideda profesinės turto vertintojų organizacijos, kurios leidžia žurnalus, informuojančius apie nekilnojamojo turto rinkos kainas, prognozes ir t. t. Svarų indėlį, sprendžiant šią problemą, galėtų įnešti VĮ Registrų centras, kurioje galėtų būti sukurta analitinė grupė, galinti spręsti šias problemas. Kitas būdas- sukurti patyrusių vertintojų- ekspertų komisijas. Sėkmingai sprendžiant šią problemą, pagerėtų turto vertinimų kokybė.

Straipsnį parengė:

Saulius Raslanas, profesorius, mokslų daktaras
Laura Tupėnaitė, doktorantė
Vilniaus Gedimino technikos universitetas
Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedra

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.  

 
 
Temą atitinkančios įmonės


1 2 3 4 5 ... 44
Patalpų, biurų nuoma Klaipėdoje.Prekybinės įrangos pardavimas.
Artojo g. 3, Klaipėda
Telefonas: +370-46-412215, Mobilus: +370-680-23779, El. paštas: info@klaipedoskp.lt
1 2 3 4 5 ... 44
Rasa Vaičekauskytė,  advokato padėjėja Kaip pasidalinti žemės sklypą, kai vienas iš savininkų nesutinka?

Atsako Rasa Vaičekauskytė, advokato padėjėja

daugiau
Kaip prisijungti laisvą sodų bendrijos žemę?

Atsako Rasa Vaičekauskytė, advokato padėjėja

daugiau
Kompanijų produktai
oberhaus busto vertinimas
Būsto vertinimas

Nekilnojamo turto turto vertinimas, turto tinkos vertės n...

Patalpų pardavimas
Patalpų pardavimas

Patalpos pardavimui, patalpos,

Sklypas prestižinėje vietoje Trakų r. 560000.0 LTL
Sklypas NT vystymui, namų kvartalui plėtoti - prestižinėje vietoje Trakų r.

Žemės sklypas Trakų rajone, arti ežerų, miško, 2,8 ha.

Teisinės konsultacijos nekilnojamo turto klausimais

Nekilnojamo turto sutartys, investicijos į nekilnojamą tu...

GEOTERMINIS ŠILDYMAS
Geoterminis šildymas

Individualiems namams

Nekilnojamo turto pardavimas

Parduodami namai, parduodami butai. Tarpininkavimo paslaugos perkant ar parduodant nekilnojamą turtą. Nekilnojamo turto brokeri...

Prekyba nekilnojamu turtu

Gyvenamųjų pastatų pardavimas Vilniuje, nauji butai pardavimui, naujos statybos kotedžai pardavi...

Teisinė pagalba perkant nekilnojamą turtą

NKT sutarčių rengimas, nekilnojamo turto sutarčių analizė, teisininko paslaugos perkant nekilnojamą tu...