Palėpės įrengimas: kryžiaus keliai

2008-08-06 11:13   Peržiūros : 14015   Spausdinti


Įsirengti ar pirkti palėpę vilioja ne vieną naujakurį, ypač jei tas daugiabutis namas su palėpe yra gražioje vietoje, iš kurios atsiveria nuostabūs vaizdai į parkus ar senamiesčio stogus. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad vaizdo, pavyzdžiui, į senamiesčio stogus ar bažnyčias taip galite ir neišvysti. Kadangi senamiestis yra itin saugomas objektas, todėl čia reikalingi įvairūs miesto valstybinių institucijų leidimai, kad nebūtų sudarkomas senamiesčio bendras vaizdas (galioja tam tikri apribojimai langams bei stoglangiams, stogų architektūrai ir statybinėms medžiagoms). Tačiau iki vaizdo pro pastogės langus, visų pirma, reikia įgyvendinti nuosavybės teisę į pastogę. Palėpė (pastogė) yra erdvė tarp pastato viršutinio aukšto perdangos, sienų ir stogo.

 Atkreiptinas dėmesys, kad įgyvendinant nuosavybės teisę į palėpę, reikės ne tik valstybinių institucijų leidimų, bet ir daugiabučio namo butų ir patalpų savininkų sutikimo. Todėl labai svarbu apibrėžti palėpės bendraturčių teises ir pareigas, bei veiksmų eiliškumą siekiant atskirti bendraturčių palėpės dalį ir įteisinti nuosavybę, o vėliau ją irarba parduoti.

Pirmas žingsnis - išsiaiškinti, kas yra palėpės teisėti šeimininkai: namo bendrija ar fizinisjuridinis asmuo. Jei daugiabučio namo palėpė niekam nepriklauso, t.y. ji neįregistruota nekilnojamojo turto registre, vadinasi, ji priklauso visiems daugiabučio namo butų ir patalpų savininkams arba namo bendrijai (jei tokia įsteigta). Daugeliu atvejų palėpės daugiabučiame name būna oficialiai nepadalintos ir neišmatuotos.

Pagal LR Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 2 str. 5 d. bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė yra:

  1. bendrosios konstrukcijos - pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
  2. bendroji inžinerinė įranga - daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė;
  3. bendrojo naudojimo patalpos - daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims (Pavyzdžiui, privatizuojant butus, palėpę privatizavo ne daugiabučio namo butų savininkai, o juridinis asmuo).

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai arba namo bendrija palėpę valdo remiantis bendrąja dalinės nuosavybės teise (LR CK 4.73 str.). Tai reiškia, kad kiekvienas šio namo buto savininkas yra ir dalies palėpės savininkas, nežiūrint to, kad jis nėra savo nuosavybės teisės į palėpės dalį įregistravęs.

Pastogė, kaip bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, ja naudojamasi ir disponuojama bendraturčių (namo butų ir patalpų savininkų) sutarimu (LR CK 4.75 str.). Be to, bendraturčių teisė nėra absoliuti; tai reiškia, kad bendraturčiai negali trukdyti kitiems bendraturčiams įgyvendinti savo teisių. Todėl, kai kyla nesutarimų dėl palėpės valdymo, naudojimosi ir disponavimo, tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčio ieškinį. Dažniausiai praktikoje iškyla problema, kai vienas iš palėpės bendraturčių nori įrengti visą ar dalį palėpės ir taip įgyvendinti padidintos nuosavybės teisę į ją ir negali gauti bendraturčių sutikimo ją suremontuoti bei įrengti palėpę. Taip pat dažni atvejai, kai namo butų savininkai vieną diena duoda savininkui sutikimą įrengti ir įregistruoti palėpę, kitą dieną atsisako savo sprendimo. Teisiškai sutikimas kitam asmeniui atlikti tam tikrus veiksmus prilyginamas sandoriui, todėl jo nesilaikyti negalima ir savo teisę (dėl persigalvojusio kaimyno) galima ginti pareiškiant ieškinį teisme.

Taigi, veiksmai siekiant įgyvendinti nuosavybės teisę į palėpę:

1. Jeigu palėpė neišmatuota, tuomet reikia atlikti kadastrinius matavimus (palėpės plotas ir planas, bendrasavininkų dalis). Neišmatuota palėpė reiškia, kad ji nėra suformuota ir ją reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą bendrą dalinės nuosavybės patalpą - neįrengtą palėpę. Prašymą atlikti neišmatuotos palėpės kadastrinius matavimus gali paduoti bet kuris daugiabučio namo buto ar patalpų savininkas. Atlikus kadastrinius matavimus, joje turi būti nurodyta kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko pastogės dalis. Jeigu palėpė jau yra išmatuota (inventorizuota), vadinasi, bendrosios dalinės nuosavybės dalys jau paskirstytos ir galima registruoti nuosavybės teisę į palėpės dalį. Svarbu pažymėti, kad namo palėpės patalpos priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams, o įregistruota ir kiekvienam namo buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui ( LR CK 4.82 straipsnio 5 dalis).  Palėpės kadastrinių matavimo veiksmų atlikimui bendraturčių (namo gyventojų) sutikimo nereikia.

2. Pastogės dalies įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Nuosavybės teisę į dalį pastogės kiekvienas namo buto ar kitų patalpų savininkas gali įregistruoti kiekvienas atskirai, visi butų ir patalpų savininkai ar vienas iš jų, turintis notaro patvirtintą įgaliojimą veikti likusių bendraturčių vardu. Įregistruojant nuosavybės teisę į palėpę ir gavus nuosavybės pažymėjimą, kiekvieno namo buto ir patalpų savininkai jame matys duomenis apie savo ir kitų namo gyventojų įregistruoto turto - palėpės dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Palėpės - bendrosios dalinės nuosavybės įregistravimas sukelia teisines pasekmes:

  • tampama neįrengtos palėpės dalies savininku;
  • atsiranda teisė disponuoti palėpės dalimi: parduoti ar perleisti ją kitais pagrindais asmenims, o taip pat, remiantis LR CK 4.78 str., kiekvienas bendraturtis turi teisę išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį.

3. Bendraturčių susitarimas ir sutikimas. Gyventojų susirinkimas šaukiamas tam, kad įregistruotą palėpės bendrąją dalinę nuosavybę gyventojai galėtų pasidalinti, t.y. nustatyti savo palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane. Šis susitarimas dėl palėpės valdymo ir naudojimo priimamas butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ir kitos patalpos nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą. Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Taigi, norint įrengti norimo dydžio palėpę, reikia turėti ne tik bendrosios dalinės nuosavybės teisę į dalį palėpės, bet ir nurodytą palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane, bei visų šio turto bendraturčių atsisakymus nuo savo bendrosios dalinės nuosavybės teisės į dalį bendroje palėpės patalpoje (tuo atveju, kai savos palėpės dalies per mažai). Pažymėtina, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai skelbiami viešai ir galioja visiems butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo (LR CK 4.85. 4d.). Išmatuotos, bet neįrengtos norimos palėpės dalies ar visos palėpės savininku galima tapti tik gavus kitų palėpės savininkų sutikimus-atsisakymus nuo savo dalies palėpėje. Toks atsisakymas turi būti patvirtintas notaro ir įformintas pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartimi ar kt.

Norint įsirenginėti palėpę, taip pat reikalingas gyventojų sutikimas, kadangi dažnai įrenginėjant palėpę yra pertvarkomas stogas (įstatomi langai, pakeičiama stogo danga ir t.t.). O kaip minėta, ne tik palėpė, bet ir stogas (kaip konstrukcija) yra viena iš daugiabučio namo bendrai visų namo butų ir patalpų savininkų valdoma dalinė nuosavybė. Todėl prieš gaunant statybos leidimą įrengti palėpę, reikalingas bendraturčių sutikimas. Remiantis LR CK 4.85 str., jei yra namo bendrija, užtenka 50 proc. + 1 namo gyventojo sutikimo, kurie leidžia rekonstruoti, remontuoti stogą. Jei namo bendrija nėra įregistruota, tuomet reikėtų visų namo gyventojų sutikimo.

Taigi, palėpės registravimo ir įrengimo procese bus reikalingi du gyventojų sutikimai:

  1. Susitarimas dėl palėpės bendro plano, kuriame nurodoma, kurioje vietoje yra kiekvienam bendraturčiui priklausanti palėpės dalis. Šį palėpės planą kaip susitarimą turi patvirtinti visi 100 proc. namo butų ir patalpų savininkų (reikia rasti visiems priimtiną variantą). Rekomenduojama šį planą patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešajame registre (tokiu atveju galima apginti savo teises prieš trečiuosius asmenis, kurie negalės ginčyti jūsų palėpės vietos bendrame plane, kadangi šis susitarimas taps privalomu ir būsimiems namo butų ar patalpų savininkams).
  2. Sutikimas dėl palėpės įrengimo. Būtina gauti gyventojų sutikimą prieš gaunant statybų leidimą rekonstruotiįrengtipristatyti palėpę. Paprastai reikalaujama 50 proc. + 1 namo gyventojo sutikimo.

4. Pastogės įrengimas. Pastogės vieta daugiabučiame name gali būti ne per visą daugiabučio stogo plotą, o pavyzdžiui, tik vienai namo laiptinei. Tokiu atveju pastogės dalį registruoja kaip nuosavybę tik tos laiptinės gyventojai, virš kurių butų yra neįrengta palėpė. Dažni atvejai, kai palėpės plotas, ją padalinus visiems namo ar laiptinės gyventojams, bus mažesnis nei 10 kv.m. O norint pastogėje įrengti gyvenamąsias patalpas, jau reikėtų, kad kiti namo gyventojai perleistų savo nuosavybės teisę į palėpių dalis ar visą palėpę, kad galima būtų suformuoti norimą patalpą.
Vienas iš bendrosios dalinės nuosavybės bendraturčių, norėdamas gauti kitų gyventojų-bendraturčių pastogės dalį, prieš ją įsirenginėdamas turi gauti visų gyventojų - palėpės bendraturčių sutikimą, kad jie neprieštarauja, jog vienas iš namo gyventojų įsirengs palėpę ir ją įregistruos savo vardu. Dažniausiai kaimynai sutikimą įsirengti palėpę duoda mainais už tai, kad įsirenginėdamas palėpę asmuo sutaisys stogą. Plačiau apie sutikimų gavimą skaitykite aukščiau, t.y. straipsnio 3 punkte.

Norint įrengti palėpę, kiekvienas namo palėpės bendraturtis turi būti įregistravęs savo palėpės dalį Nekilnojamojo turto registre, bei davęs sutikimą dėl jo palėpės dalies vietos nustatymo bendrame plane. Be šių dokumentų bus sunku gauti statybos leidimą palėpei įrengti.

5. Leidimas įsirengti palėpę. Asmuo, ketinantis įsirengti palėpę, turi kreiptis į miesto savivaldybės architektūros ir teritorijų planavimo skyrių ir užsisakyti palėpės projektavimo sąvadą, patalpų paskirties keitimą (į gyvenamąsias ar negyvenamąsias patalpas), technines sąlygas, išsiimti palėpės statybos (rekonstravimo) leidimą. Gavus leidimą galima įrenginėti palėpę.

 6. Įrengtos palėpės nuosavybės teisės įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Įsirengus palėpę nekilnojamojo turto registrui reikia pateikti: nuosavybės dokumentus, statybos leidimą, palėpės kadastrinių matavimų bylą, palėpės pripažinimu tinkama naudoti aktą, o jei pastogė nebaigta įrengti - pažymą apie nebaigtą statyti statinį (palėpę). Šias pažymas išduoda apskrities viršininko administracijos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyrius. VĮ Registrų centras, pristačius visus nurodytus dokumentus, išduoda įrengtos palėpės savininkui Nuosavybės teisės į pastogės patalpas nuosavybės dokumentus - nuosavybės pažymėjimą.

SVARBU:

  • Nuosavybės teisę į palėpę galima įgyvendinti tik į: 1) išmatuotą palėpę (turi būti kadastriniai matavimai), 2) įregistruotą Nekilnojamojo turto registre kaip atskira nuosavybė - neįrengtos palėpės dalis (objektas) ir 3) nustatytą palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane.
  • Įsigyti palėpę galima tik iš asmens, kuris turi palėpės ar jos dalies nuosavybės pažymėjimą.
  • Pažymėtina, kad palėpė yra nekilnojamasis turtas, kurį norint parduoti, jis turi būti suformuotas remiantis aukščiau išdėstyta informacija. Klaidinga manyti, kad galima būtų nusipirkti neišmatuotą ir niekieno neįregistruotą palėpę (jei ji priklauso namo gyventojams), remiantis teisių perleidimu, pavyzdžiui, parduoti teisę į vėliau suformuotą palėpę (t.y. nupirkti palėpės bendraturčio teisę į palėpę kaip bendrąją dalinę nuosavybę). Pagal LR CK 13 skyrių teises parduoti pagal teisių pirkimo-padavimo sutartį galima tik teisę į priėmusio asmens palikimą arba į ginčijamą teisę.

Pradedant įgyvendinti nuosavybės teisę į palėpę, svarbu gauti kuo išsamesnę informaciją dėl veiksmų nuoseklumo siekiant palėpės dalies. Kadangi pirmoji įstaiga, į kurią reikia kreiptis norint pradėti pastogės nuosavybės įregistravimą, yra VĮ Registrų centras, tai siūlyčiau pasinaudoti šios įstaigos specialistų pagalba išsiaiškinant ne tik veiksmų seką, bet ir įvairiausių dokumentų (kaimynų sutikimų ir kt.) reikalavimus ir būtinumą. O taip pat išsamią informaciją dėl palėpės įsirengimo suteiks kiekvieno miesto savivaldybės architektūros ir teritorijų planavimo skyrius (gali vadintis ir kitaip).

Teisininkė Renata Burbulienė © IĮ "Opinio iuris" vadovė.
Tel. 8656 77724, info@teisine-nuomone.lt, http://www.teisine-nuomone.lt/

Išdėstyta informacija, nuomonė ir motyvai negali būti vertinama kaip teisinė išvada ar konsultacija.

Komentarai
Unknown_user_thumb
Makacinas

.

2016-11-14 16:44
 
 
Temą atitinkančios įmonės

Vilniaus r.


1 2
Rasa Vaičekauskytė,  advokato padėjėja Kaip pasidalinti žemės sklypą, kai vienas iš savininkų nesutinka?

Atsako Rasa Vaičekauskytė, advokato padėjėja

daugiau
Kaip prisijungti laisvą sodų bendrijos žemę?

Atsako Rasa Vaičekauskytė, advokato padėjėja

daugiau
Kompanijų produktai
oberhaus busto vertinimas
Būsto vertinimas

Nekilnojamo turto turto vertinimas, turto tinkos vertės n...

Patalpų pardavimas
Patalpų pardavimas

Patalpos pardavimui, patalpos,

Sklypas prestižinėje vietoje Trakų r. 560000.0 LTL
Sklypas NT vystymui, namų kvartalui plėtoti - prestižinėje vietoje Trakų r.

Žemės sklypas Trakų rajone, arti ežerų, miško, 2,8 ha.

Teisinės konsultacijos nekilnojamo turto klausimais

Nekilnojamo turto sutartys, investicijos į nekilnojamą tu...

GEOTERMINIS ŠILDYMAS
Geoterminis šildymas

Individualiems namams

Nekilnojamo turto pardavimas

Parduodami namai, parduodami butai. Tarpininkavimo paslaugos perkant ar parduodant nekilnojamą turtą. Nekilnojamo turto brokeri...

Prekyba nekilnojamu turtu

Gyvenamųjų pastatų pardavimas Vilniuje, nauji butai pardavimui, naujos statybos kotedžai pardavi...

Teisinė pagalba perkant nekilnojamą turtą

NKT sutarčių rengimas, nekilnojamo turto sutarčių analizė, teisininko paslaugos perkant nekilnojamą tu...