Ką reikia sužinoti prieš pasirašant buto pirkimo sutartį

2018-04-11 12:49   Peržiūros : 973   Spausdinti


Kokias detales reiktų išsiaiškinti iki būsto pirkimo-pradavimo sutarties pasirašymo, daug priklauso nuo to, kokį butą perkate: pastatytą, nepastatytą ar seną. Praktiniai teisininko patarimai.

Ką reikia sužinoti prieš pasirašant buto pirkimo sutartį

Namų darbai iki buto sutarties pasirašymo

Būstui įsigyti būtina skirti pakankamai laiko ne vien dėl to, kad tai yra vienas svarbiausių sprendimų kiekvieno mūsų gyvenime, bet ir todėl, kad būsto įsigijimas yra susijęs su teisinėmis rizikomis.

Taigi, pagaliau radote patinkantį ir tinkamą butą. Kokie tolimesni jūsų veiksmai?

  • Atlikti būsto bei statytojo ar savininko mini patikrinimą;
  • Įvertinti savo finansinį pajėgumą ir išsirinkti geriausią banko pasiūlymą, jeigu reikalingas kreditas;
  • Susitarti su pardavėju dėl priimtinų sutarties sąlygų;
  • Pasirūpinti notariniam sandoriui tvirtinti reikalingais dokumentais.

Kaip atlikti būsto statytojo patikrinimą? Reikėtų „Creditinfo" ar kitame panašiame portale patikrinti, ar statytojas (pardavėjas) neturi skolų „Sodrai" (nuolatinės skolos, vėlavimai atsiskaityti gali reikšti finansines problemas, o tokiu atveju yra rizika, jog statytojas (pardavėjas) gaus kreditorių pretenzijas ir jo turtas, įskaitant perkamą būstą, gali būti areštuotas).

Taip pat reiktų pasidomėti, kiek statytojas turi darbuotojų. Nedidelis darbuotojų skaičius gali reikšti, kad statytojas neatlieka statybos darbų pats, samdo subrangovus,  tokiu atveju reikėtų išsiaiškinti subrangovus ir jų teikiamas garantijas.

Reikėtų patikrinti, ar statytojas (pardavėjas) teikia finansines ataskaitas VĮ „Registrų centrui", nes, priešingu atveju, jis nėra patikimas.

Ne pro šalį perskaityti atsiliepimus apie pardavėją (statytoją) ir jo darbuotojus internete, paklausinėti pažįstamų žmonių informacijos apie pardavėją (statytoją), o dar geriau susipažinti su žmonėmis, kurie jau yra įsigiję būstą iš šio pardavėjo (statytojo). Nemažai kituose statytojo projektuose anksčiau butus įsigijusių žmonių susiburia į bendruomenes, forumus, o juose galima rasti informacijos apie defektus, taisymų operatyvumą, požiūrį į gyventojus. Nereiktų visų pretenzijų priimti 100-u procentų, statybose defektų pasitaiko dažnai, tačiau labai svarbu sužinoti, kaip statytojas vykdo savo įsipareigojimus.

Nepastatyto buto pirkimas

Pirkėjas gali pirkti jau egzistuojantį arba dar nepastatytą būstą. Net 65 proc. vilniečių 2017 metais pasirinko pirkti dar nepastatytą būstą. Perkant iš seniai rinkoje esančių NT plėtotojų, rizika minimali, ji didėja perkant dar nepastatytą būstą iš nežinomo vystytojo, nes:

  • Būstas gali likti nepastatytas;
  • Pastatytas būstas gali skirtis nuo projektinio varianto, pateikto pirminiame pardavėjo pasiūlyme;

Perkant dar nepastatytą būstą, reikia būti kur kas atidesniems ir atsargesniems, užduoti pardavėjui teisingus klausimus ir surinkti visą būtiną informaciją, atliekant būsto ir jo savininko patikrinimą.

10 klausimų, kuriuos būtina užduoti statomo būsto pardavėjui, be to, paprašykite pateikti atsakymus patvirtinančius dokumentus, jei yra galimybė juos nusifotografuokite.

 

  1. Ar žemės sklypas yra pardavėjo nuosavybė, ar yra nuomojamas? Jeigu sklypas nuomojamas iš valstybės, ar pardavėjas turi teisę jame statyti?
  2. Ar žemės sklypas yra įkeistas ir ar bus įkeistas parduodamas turtas? Kokiomis sąlygomis pardavėjas atsisakys hipotekos, kada pateiks hipotekos kreditoriaus sutikimą sandoriui? Įvertinkite, kas yra hipotekos kreditorius, t. y. jeiguhipotekos kreditorius yra ne bankas ar kita finansų įstaiga, yra rizika, kad hipotekos nebus atsisakoma.
  3. Kada planuojama užbaigti projektą? Kada bus parduodamas turtas?
  4. Kokios paskirties bus pastatas? Jeigu paskirtis negyvenamoji, būtina įvertinti, kokiam tikslui perkate, kokios yra mokestinės ir teisinės pasekmės ir galimybės naudoti turtą.
  5. Kokio baigtumo turtas bus parduodamas? Jeigu nebaigus statybos, kada bus organizuojamos statinio užbaigimo procedūros?
  6. Kokio apdailos lygio butas bus parduodamas? Reikėtų paprašyti prie sutarties pridėti buto, parkavimo vietos, jeigu ją perkate, planą, apdailos ir įrengimo aprašymą.
  7. Jeigu bute bus rekuperacija, pasiteirauti, kokią dalį darbų atliks statytojas, o ką reikės atlikti pačiam pirkėjui.
  8. Jeigu bute numatomas grindinis šildymas, kokią dalį darbų atliks pardavėjas, o   ką  reikės atlikti pačiam pirkėjui.
  9. Jeigu būstas parduodamas su daline apdaila, pasiteirauti, ar bus pastatytas statybinių atliekų konteineris ir kas padengs palyginti brangias statybinių atliekų išvežimo išlaidas.Šias išlaidas visada reikia įvertinti ir žinoti, kaip jas apskaičiuos statytojas.
  10. Būtina pasiteirauti, ar statytojas pats parenka administratorių ir ar planuoja sudaryti jungtinės veiklos sutartį.

 

Preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis

Kai pardavėjas jau pateikia preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, derybose dėl galutinių jos nuostatų būtina:

  • Kad pardavėjas įtrauktų į sutartį nuostatas, dėl kurių sutarsite, pavyzdžiui, specifines sutarties nutraukimo sąlygas, papildomus daiktus, kuriuos pardavėjas perduos ir pan.
  • Kad sutartyje būtų nurodyti statybų terminai ir įvardyta, kada bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu būtų numatyta, jog statytojas turi teisę atidėti šį terminą, svarbu, kad būtų įvardytos labai konkrečios priežastys ir galutinis terminas.
  • Kad būtų numatyta, kokio baigtumo turtas bus perduodamas ir aptarta turto perdavimo ar apžiūros procedūra.
  • Jeigu abejojate dėl savo finansinio gebėjimo įsigyti butą, aptarkite tai su pardavėju, pavyzdžiui, įtraukiant į sutartį sąlygą kad tuo atveju, jeigu negausite finansavimo - atsisakysite pirkti, bet galėsite kartu su pardavėju ar savarankiškai ieškoti šiam butui kito pirkėjo ir jam perleisti teises ir pareigas, numatytas preliminariojoje sutartyje.

Jeigu sudaroma būsimo (nepastatyto) buto pirkimo - pardavimo sutartis, pirkėjas turi teisę per 10 dienų jos atsisakyti dėl bet kokių priežasčių, tačiau pardavėjas gali pasilikti 0,2 proc. turto kainos dydžio baudą.

Pastatyto buto pirkimas

Perkant jau pastatytą būstą taip pat svarbu surinkti informaciją apie pardavėją, įsitikinti jo patikimumu. Dažniausiai pasitaikanti problema - statytojui bankrutavus dingsta visos jo suteiktos garantijos. To galima išvengti perkant būstą iš žinomo, turinčio ilgametę patirtį, geros reputacijos statytojo, o taip pat paprašant banko garantijos ar draudimo laidavimo rašto.

Perkant pastatytą butą turite daugiau pranašumų, nes:

  • išvengiate rizikos, kad būstas liks nepastatytas;
  • turite galimybę būstą pamatyti;
  • turite galimybę pasisamdyti techninį statybos ekspertą būsto kokybei įvertinti;

Vienintelis trūkumas tas, kad greičiausiai turėsite mažesnį pasirinkimą, nes paprastai pietinės langų orientacijos butai rezervuojami anksčiau.

Nusprendus pirkti būstą ir šiuo tikslu atlikus mini patikrinimą bei surinkus informaciją apie pastatyto būsto savininką, svarbiausia susitarti su pardavėju dėl pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.

Svarbiausios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos

Tai būsto aprašymas ir koks turtas perduodamas: ar būstas su daline, ar visa apdaila (jeigu su visa - kas apdailą sudaro ir kokia jos būklė).

Jei kartu su būstu perduodamas tam tikras turtas (baldai ar kita įranga) - pilnas turto sąrašas su nuotraukomis (visuomet geriausia pridėti nuotraukas);

Buto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti fiksuota:

  • Kokybės garantijos būstui;
  • Pardavėjo pareiškimai, susiję tiek su jo paties teisiniu statusu ir galėjimu sudaryti sutartį, tiek su būsto kokybe;
  • Kaina ir pinigų mokėjimo tvarka;
  • Būsto ir nuosavybės teisės į turtą perdavimo momentas;
  • Momentas, nuo kurio būstas ir turtas perduodamas fiziškai. Nuosavybės perdavimo momentas ir fizinis perdavimo momentas gali skirtis - pardavėjas tam tikrą laiką po pardavimo gali likti gyventi būste, todėl ypatingai svarbu nurodyti jo išsikraustymo terminą ir aprašyti šį procesą, aptariant ir priverstinio iškraustymo galimybę;
  • Momentas, nuo kurio pirkėjas perima būsto ir turto sugedimo, žuvimo riziką;
  • Svarbu numatyti pardavėjo pareigą per konkretų terminą pakeisti savo ir savo šeimos deklaruotą gyvenamąją vietą;
  • Svarbu fiksuoti komunalinių paslaugų skaitiklių duomenis ir aptarti jų mokėjimo tvarką bei momentą, nuo kurio mokėjimo pareiga pereina pirkėjui.

Daina Senapėdienė, CEE Attorneys Vilniaus ir Rygos biurų vadovaujančioji partnerė

Nauji butai su daline apdaila Kaune Nauji butai su daline apdaila Kaune

Į ką atkreipti dėmesį renkantis butą su daline apdaila, kiek kainuoja įsirengti dalinės apdailos butą?

Naujos statybos butai Kaune Naujos statybos butai Kaune

Kauno naujų butų rinka pasižymi augimu, 2018 metais Kaune gyvenamoji statyba plėtojama net 30-yje naujų projektų. Daugiausia naujų butų pastatoma centrinėje Kauno dalyje, didėja visiškai įrengtų butų pasiūla ir paklausa.

Naujos statybos butai Vilnaius Naujamiestyje ant Vilnios terasos šlaito Naujos statybos butai Naujamiestyje

Naujų statybų Vilniaus Naujamiestyje apžvalga.

Kauno Žaliakanio terasos Patraukliausi Kauno rajonai

Geriausi Kauno rajonai, kaip pasirinkti, kur gyventi Kaune?

Naujos statybos butai Vilniaus centre Naujos statybos butai Vilniaus centre

Mieste gyvenant reikia gyventi miestietišką gyvenimą, o tikrasis miesto gyvenimas visada verda centre. Todėl neabejotina, kodėl viso pasaulio dižiuosiuose miestuose geidžiamiausias ir brangiausias būstas yra centre.

Naujos statybos butai su daline apdaila Naujos statybos butai su daline apdaila Vilniuje

Butas su daline apdaila: kokie privalumai ir trūkumai perkant naujos statybos butą su daline apdaila Vilniuje?

Naujos statybos butai Vilniuje Naujos statybos butai Vilniuje

Patraukliausi naujos statybos objektai bei rajonai.

stogo dengimas Investicijos į namo statybą, kurios neatsiperka parduodant

Renkantis sklypą ir planuojant statybą verta žinoti, kokios pagrindinės investicijos namą parduodant atsiperka ir kokios neatsiperka.

Pirmas žingsnis norint įteisinti naudojamą žemės sklypą - kadastriniai matavimai. Sklypo suformavimas, paskirties keitimas ir įteisinimas: kaip tą atlikti?

Jūs esate žemės sklypo bendrasavininkis ir norite savo dalį parduoti, dovanoti ar įkeisti. Turite sklypą, kurį norite padalinti į mažesnius ir pakeisti jų naudojimo paskirtį. Ketinate statytis namą žemės ūkio paskirties žemėje? Sitaucijų gali būti daug. Kokie pagrindiniai jų sprendimo žingsniai?

Gyvenamosios statybos tendencijos Gyvenamosios statybos tendencijos

Gyventojų apklausa dėl naujo būsto įsigijimo rodo tas pačias rinkos tendencijas, bet išryškino ir naujų. Tradiciškai svarbiausiu kriterijumi įsigyjant naują būstą yra kaina, bet ryškėja perkančiųjų būstą dėmesys infrastruktūrai, norintys keisti būstą pirmenybę teikia jo ekonomiškumui, daugėja pageidaujančių gyventi individualiame name.

Vidaus apdaila Galimi naujo buto vidaus apdailos tipai

Trys galimi naujo buto apdailos pasirinkimai, kiekvieno jų pliusai ir minusai, apdailos kainos.

 
 
Temą atitinkančios įmonės

Varėnos r.


Gytis Savickas, advokatų kontoros TRINITI advokato padėjėjas Kaip pasidalinti namą ir sklypą?

Atsako Gytis Savickas, advokatų kontoros TRINITI advokato padėjėjas

daugiau
Kristina Petrošienė, Registrų centro atstovė spaudai Kaip sužinoti, kas yra kaimyninio sklypo savininkas?

Atsako Kristina Petrošienė, Registrų centro atstovė spaudai

daugiau
Kompanijų produktai
oberhaus busto vertinimas
Būsto vertinimas

Nekilnojamo turto turto vertinimas, turto tinkos vertės n...

Patalpų pardavimas
Patalpų pardavimas

Patalpos pardavimui, patalpos,

Sklypas prestižinėje vietoje Trakų r. 560000.0 LTL
Sklypas NT vystymui, namų kvartalui plėtoti - prestižinėje vietoje Trakų r.

Žemės sklypas Trakų rajone, arti ežerų, miško, 2,8 ha.

Teisinės konsultacijos nekilnojamo turto klausimais

Nekilnojamo turto sutartys, investicijos į nekilnojamą tu...

GEOTERMINIS ŠILDYMAS
Geoterminis šildymas

Individualiems namams

Nekilnojamo turto pardavimas

Parduodami namai, parduodami butai. Tarpininkavimo paslaugos perkant ar parduodant nekilnojamą turtą. Nekilnojamo turto brokeri...

Prekyba nekilnojamu turtu

Gyvenamųjų pastatų pardavimas Vilniuje, nauji butai pardavimui, naujos statybos kotedžai pardavi...

Teisinė pagalba perkant nekilnojamą turtą

NKT sutarčių rengimas, nekilnojamo turto sutarčių analizė, teisininko paslaugos perkant nekilnojamą tu...