Krizė apkartino prabangaus būsto skonį

Būsto kainoms per sunkmetį nukritus apie 40 proc., pernai gyventojai vėl pradėjo domėtis nekilnojamuoju turtu, bet prabangūs butai pirkėjų nebežavi.

Trečiąjį 2010 metų ketvirtį vien Vilniuje buvo nupirkta apie 300 naujos statybos butų, o iš viso per ketvirtį, Registrų centro duomenimis, įregistruota 1200 butų pirkimo sandorių. Tačiau tarp jų beveik nėra prabangių butų - didžioji dalis įsigytų būstų yra ekonominės klasės, kur kvadratinis metras kainuoja iki 4600 litų, o maždaug trečdalis nupirktų butų priskiriami vidutinei klasei, kurių kaina neviršija 6400 litų už kvadratinį metrą.

Brangesnių butų Vilniuje buvo nupirkta 5 proc. - vos vienas kitas per mėnesį, o kituose miestuose šiame rinkos segmente jokių poslinkių nefiksuota.

Milijonų nebesiskolina

Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ekspertai įsitikinę, kad pagyvėjimo šiame sektoriuje neverta laukti ir šiais metais. "Padidinus degalų akcizus, brangstant daugeliui prekių ir paslaugų, brangesnio NT pirkimo atsigavimas tolsta. Šiais metais brangesnio turto pirkimas tikrai neišjudės", - LŽ sakė Andrius Šešplaukis, UAB "Inreal" Tarpininkavimo departamento vadovas.

Jo vertinimu, skirtingai nuo ankstesnių metų, kai net vidutines pajamas gaunantys žmonės drąsiai imdavo 0,5-1 mln. litų paskolą būstui pirkti, dabar brangiu jau galima vadinti per 400 tūkst. litų kainuojantį būstą, kuris prieš trejus metus būtų laikomas geriausiu atveju vidutinės klasės.

Saulius Vagonis, NT bendrovės "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas, svarsto, kad 2005-2007 metais smarkavęs brangaus būsto pirkimo bumas greičiausiai jau nebepasikartos, o šio segmento atsigavimą jis regi gana tolimoje laiko perspektyvoje. "Bankai nebenori rizikuoti skolindami milijonus, o žmonės vengia daug skolintis, nes krizė parodė, kad paskolas ne visada paprasta grąžinti. Be to, gyventojai aiškiai suprato, kad NT gali ne tik brangti, bet ir pigti, todėl parduodant būstą yra rizikos atgauti mažiau, nei pasiskolinta iš banko. Ir jei parduodant ekonominės klasės būstą, praradimas gali siekti kelis dešimtis tūkstančių, parduodant, tarkime, butą, už kurį žmogus užmokėjo 2 mln. litų, prarasti galima net kelis šimtus tūkstančių", - LŽ aiškina S.Vagonis.

NT ekspertai skaičiuoja, kad palyginti su 2007-ųjų ekonomikos pakilimu, kai būsto kainos buvo itin išaugusios, šiuo metu jos sumenkusios vidutiniškai 40 proc. - tiek ekonominės, tiek vidutinės klasės, tiek prabangaus būsto segmentuose.

"Brangaus būsto rinkai svarbiausia, kad atsirastų žmonių, kurie būtų pajėgūs daug mokėti ir galėtų įtikinti banką suteikti jiems paskolą. Vargu, ar Lietuvoje greitai išaugs gerai ir stabiliai apmokamų darbuotojų skaičius - turėtų kilti ekonomika, o žmonės ir bankai turėtų vėl patikėti, kad pakilimas nėra laikinas", - prognozuoja S.Vagonis.

Brangaus būsto euforija

Pasak S.Vagonio, daugiausia prabangių butų buvo perkama nuo 2004 metų, kai pradėjo sparčiai kilti NT rinka, iki ekonominės krizės, prasidėjusios 2007-ųjų pabaigoje. "Prabangus būstas aktyviausiai buvo perkamas 2004-2005 metais, kai jo kainos dar nebuvo kosminės. Tai atrodė labai likvidus turtas, o kvadratinio metro kaina tuo metu siekė 4-5 tūkst. litų ir buvo įperkama. Tik vėliau ji išaugo iki 10 tūkst. litų aukštumų ir dar daugiau", - prisimena ekspertas.

Prabangių butų kainos tuo metu augo kaip ant mielių, o jų savininkai išdidžiai stebėjo augančią jų vertę. Tarkime, 2003 metais Vilniaus Naujamiestyje už 350 tūkst. litų pirkto senos statybos 100 kvadratinių metrų ploto buto savininkai 2007-aisias neatsigynė pasiūlymų jį parduoti už 800 tūkst. litų - kone kasdien pašto dėžutė būdavo prikimšta tiek NT bendrovių, tiek privačių asmenų pasiūlymų jį pirkti. "Mūsų butą būtų nupirkę kad ir rytoj, bet mes neskubėjome jo parduoti. Laikėme jį sėkminga investicija. Tačiau laikai pasikeitė - dabar kaimynė labai panašų butą už 500 tūkst. litų pardavinėja antrus metus", - LŽ pasakojo buto savininkė.

Anot S.Vagonio, prabangaus būsto pirkimo karštligę skatino tikėjimas, kad toks būstas ir toliau brangs, bei bankų lengva ranka dalijamos paskolos. "Mažai kas pirko prabangius būstus už nuosavas lėšas - daugiausia už skolintas. Atrodė visiškai normalu nusipirkti būstą už 1,5 ar 2 mln. litų, toks butas rodės prieinamas net viduriniosios klasės žmonėms, gaunantiems geras pajamas. Brangaus būsto pirkėjų gretas žiauriai praretino krizė, kai vidurinioji klasė suvokė, kad skolintis dideles sumas yra rizikinga, o bankai nebenorėjo daug skolinti", - sakė jis.

Kainų nenuleidžia

Nors brangaus būsto sandorių fiksuojama vos vienas kitas, o NT kainos nusileido iš padebesių, norinčiųjų parduoti "prestižinį butą" už "gerą" kainą netrūksta. NT skelbimų portale Aruodas.lt galima rasti šimtus skelbimų vien apie Vilniuje parduodamus butus, kurių kaina prasideda nuo 900 tūkst. litų, o baigiasi ties astronominiais 2-3,5 mln. litų. Daugiausia tai erdvūs (nuo 100 kvadratinių metrų ploto), gerai įrengti butai sostinės centre - arba senos statybos aukštalubiai, arba naujos statybos butai su puikia panorama, autonominiu šildymu ir kitais pranašumais.

Žinoma, skelbimuose nurodoma kaina dažnai yra gerokai didesnė nei realiai sudaromų sandorių vertė, nes paliekama plati erdvė deryboms arba tiesiog analizuojama paklausa ir galimybės. "Šiandien stebime didelį neatitikimą tarp prabangaus būsto pirkėjo ir pardavėjo lūkesčių. Pardavėjai, kurių aplinkybės nespaudžia skubiai parduoti būstą, laiko 2007-2008 metų kainas, kurios mažai realios ir pirkėjams neįkandamos. Taigi šis segmentas sustingęs, nes pardavėjai pigiai neparduoda, o pirkėjai brangiai neperka", - aiškina S.Vagonis.

A.Šešplaukis pažymi, kad dėl potencialių pardavėjų lūkesčių gerus butus parduoti už "gerą" kainą dabar didelės prabangių butų pasiūlos rinkoje nėra. "Didelio pasirinkimo nematyti. Tie, kurie juos pirko, pasiėmę didelius kreditus, nori parduoti už tą pačią kainą, o taip bus negreit, jei išvis bus", - tvirtina jis.

Kiek aktyviau, anot ekspertų, juda nauji prestižiniai būstai, kurių kainas jų statytojai, nesulaukdami pirkėjų ir turėdami finansinių problemų, gerokai nuleido.

Kita vertus, nemaža dalis brangaus būsto savininkų jį 2004-2005 metais yra įsigiję palyginti pigiai, todėl paskolų našta jų pečius slegia mažiau. "Mūsų skaičiavimu, šiandien NT kainos yra grįžusios į 2005-ųjų lygį, todėl pirkėjai, įsigiję būstą iki tų metų, iki šiol nieko neprarado. Jie galėtų juos parduoti be problemų, susigrąžintų sumokėtus pinigus, o gal ir uždirbtų. Tačiau jų prisiimtų įsipareigojimų našta ne tokia didelė, kad jie būtų priversti pardavinėti turtą", - svarsto S.Vagonis. Ekspertų manymu, dalis prabangių butų savininkų neskuba jų parduoti, lūkuriuodami nuosmukio pabaigos ir vildamiesi, kad NT kainos didės.

Faktai
Preliminariais Registrų centro duomenimis, nepaisant svyravimų atskiruose segmentuose ir tradicinio rinkos pagyvėjimo metų pabaigoje, kainos Vilniaus būsto rinkoje 2010 metais, palyginti su 2009-aisiais, smuktelėjo vidutiniškai 10 proc., o kitur Lietuvoje - apie 15 procentų. Bendras šalies būsto rinkos kainų pokytis, palyginti su ankstesniais metais, siekia 13 procentų.

Pasitvirtino 2010-ųjų pradžioje finansinių institucijų ir kai kurių rinkos ekspertų skelbtos prognozės apie 10-15 proc. metinį būsto rinkos kainų smukimą.

Didžiausią įtaką Registrų centro skaičiuojamam Lietuvos būsto kainų indeksui darė Vilniaus mieste parduoti senesnės statybos bei mažesnio ploto butai, tapę geidžiamiausiu pirkiniu.

Iš bendro šalies konteksto išsiskiriančioje Vilniaus miesto butų rinkoje dalyvavusių ankstesnės statybos butų vidutinė kaina sudarė 3442 litų už kvadratinį metrą ir buvo 8 proc. mažesnė nei 2009 metais.

Naujos statybos butų vidutinė pardavimo kaina kito nežymiai ir sudarė 4114 litų už kvadratinį metrą, buvo 3,5 proc. mažesnė nei 2009 metais.

Naujos statybos butai, kurie nekilnojamojo turto kainų piko metu (2008-ųjų antrąjį ketvirtį) Vilniuje sudarė 60 proc. visų butų pardavimo, 2010-aisiais sostinės butų rinkoje siekė vos 20 procentų. Kitur Lietuvoje NT rinkoje naujų butų dalis sumenko nuo 35 proc. 2008 metais iki 11 proc. pernai.

Didžiuosiuose krašto miestuose senesnės statybos butų vidutinė kvadratinio metro kaina pernai buvo 1550 litų, 12proc. mažesnė nei užpernai, naujos statybos butų - 2438 litų, arba 18 proc. mažesnė nei 2009 metų vidurkis.

Eglė MARKEVIČIENĖ