Paanalizavę panašių ekonominių principų veikiamas kaimynines rinkas, pamatysime panašumų su mūsų NT rinkos tendencijomis.

Nuosavybės kainos krinta ir nekilnojamojo turto rinka prakalbo apie tai, kad Rusijoje dabar pats metas pirkti. Tačiau vartotojai gana lėtai ir skeptiškai reaguoja į kvietimą "Pulkite - pigiau!" ("Налетай - подешевело!") - jie laukia tolimesnio kainų kritimo. Specialistai įsitikinę, kad pirkėjų lūkesčiai gali ir nepasiteisinti - naujų statybų pasiūla nedidės, o antrinėje rinkoje atpigs ne visų kategorijų būstai. Visur skamba tas pats klausimas: pirkti butą dabar ar laukti geresnių laikų?

Profesionalių rinkos žaidėjų nuomonė tokia: šiandien nekilnojamasis turtas, kaip priemonė išsaugoti kapitalą, vis dar neturi alternatyvų. Sudėtingos ekonominės padėties, augančios infliacijos ir devalvacijos rizikos sąlygomis patikimiausia investicija - nekilnojamasis turtas (aišku, jau pastatytas). Kaip rodo patirtis, didelių kainų koregavimų geros kokybės būstai nepatiria net veikiant rimtiems ekonominams veiksniams.

Rizika, susijusi su valiutos nuvertėjimu - rimtas argumentas nekilnojamojo turto įsigyjimo naudai. Nacionalinės valiutos kursas palaipsniui mažėja, dolerio perspektyvos neaiškios, euras irgi gali nustebinti. Fondų rinkos atsigaus dar negreitai. Išeina, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą - vienintelis būdas išsaugoti kapitalą.

Be to, anot ekspertų, dabar sudarytos visos sąlygos pelningo sandorio sudarymui. Bendrovės yra suinteresuotos finansinių srautų pritraukimu, todėl klientai, pasiruošę mokėti pinigus be bankų kreditų pagalbos, gali tikėtis didelių nuolaidų.  Kai kurie statytojai kaip alternatyvą hipotekiniam kreditavimui, kuris šiuo metu yra nepasiekiamas daugumai žmonių, pradėjo siūlyti mokėjimo atidėjimus.

Pirkėjas į panašius pasisakymus žiūri su nepasitikėjimu, manydamas, kad NT vystytojai ir pardavėjai stengiasi atsikratyti rinkoje „pakibusio" nekilnojamojo turto. Diskusijų forumuose tuo klausimu aktyviai išsakomos nuomonės: Rusijos laukia ilgalaikė krizė su visa "puokšte" problemų - paklausos praktiškai visoms prekių kategorijoms sumažėjimu, pramonės lėtėjimu, nedarbo augimu, o pardavėjai ragina pirkti prekę, kuri rytoj gali kainuoti pigiau.

NT specialistai laikosi kitos nuomonės, kad lūkesčiai, susiję su ženklesniu kainų sumažėjimu, gali nepasiteisinti. Neabejojama, kad kainos dar mažės, bet ne visose būsto kategorijose. Kainų diferenciacija - normalus procesas, kuriam pasibaigus įsivyraus realios, "teisingos" kainos. Aukštos kokybės būstai vis tiek kainuos daug, o vidutinės ir žemos kokybės būstai, kurių kainos buvo "išpūstos" bumo metu, būtinai patirs kainų korekciją.

Iš tiesų kainos pradėjo mažėti, ir, anot kai kurių prognozių, artimiausioje ateityje būstai gali atpigti dar 20-30 procentų.  Praeitą mėnesį butai antrinėje Maskvos rinkoje, įvairiais duomenimis, nuvetėjo 0,7-1,3 procento.  Ir visų pirma nuvertėjo nekokybiški senos statybos butai blokiniuose ir plytiniuose namuose senuosiuose miesto rajonuose. Prognozuojama, kad tokių būstų kainos mažės dar labiau. Dabar antrinė NT rinka braška per siūles: analitikų duomenimis, lapkritį pasiūlos apimtys pasiekė rekordinį lygį - dabar Maskvoje parduodama daugiau nei 47 tūkstančiai objektų.  Esant tokiai situacijai, be nuolaidų parduoti mažo ploto butą blokiniame devynaukštyje netoli МКАД (Moskovskaja Kolcevaja Avtodoroga) yra nerealu, nes pinga ir gerokai kokybiškesni objektai. 

Tad tiems, kurie ketina įsigyti ekonominės klasės būstą antrinėje rinkoje ir turi visą sumą rankose, tikrai verta palaukti, - ramiai rinktis variantus be baimės, kad jie rytoj pabrangs.  O jei buto klausimą būtina spręsti dabar, jį vis tiek galima įsigyti už gerą kainą - pardavėjai yra pasirengę derėtis ir daryti nuolaidas. Kadangi nėra ažiotažinės paklausos, dar ankstyvajame etape galima užfiksuoti buto vertę - pardavėjai nebegali manipuliuoti pirkėjais, pavyzdžiui, rengti avanso aukcionų, kaip buvo anksčiau.

Naujų statybų rinkoje situacija yra dviprasmiška. Viena vertus, viena po kitos "užšaldytos" statybos, perspektyvių projektų realizacija atidedama neribotam laikui.  Logiškai mąstant, po metų pasiūla rinkoje turėtų sumažėti.  Kita vertus, paklausos šiems būstams beveik nėra - nuo vasaros pardavimų skaičius sumažėjo beveik 10 kartų.

Nepriklausomų ekspertų nuomone, naujų statybų pasiūla beveik neįtakoja kainų situacijos vystymosi. Naujos statybos butai ir iki krizės buvo pardavinėjami po šešis mėnesius ir - nesėkmingai. Visi pirkėjai seniai "nuėjo" į antrinę rinką, siekdami išvengti statybos nebaigimo rizikų. Todėl pasiūla pirminėje rinkoje sumažėjo nežymiai, o kainas statytojai turės mažinti. Bet masinis pirkėjas pas juos nesugrįš: paklausą daugiausia formavo pirkėjai, ir mažai tikėtina, kad jie planuoja naujus pirkinius 2009 metais. Sumažės ar ne pasiūla naujų statybų rinkoje - koks skirtumas, jei antrinė rinka perpildyta parduodamų objektų?

Išeina, kad norintys įsigyti butą naujame name taip pat per daug neturėtų skubėti.  Vis dėlto tikėtina, kad kai kurie pirkėjai sureaguos į prognozes, jog "nebebus statoma naujų butų" ir pardavimai suaktyvės, taip pat susidomės reklamuojamomis akcijomis ir nuolaidomis, kurias siūlo NT vystytojai.  Todėl tie, kurie ieško tikrai kokybiško būsto arba jau seniai rado tinkamą variantą, bet nepirko, nes jis buvo parduodamas už beprotiškas kainas ir be nuolaidų - turėtų pirkti dabar, kol išgąsdinti pirkėjai nepagriebė iš po nosies patikusio buto. Iš esmės tai daugiausia taikytina didesnio komfortiškumo lygio būstams, vadinamajai verslo klasei - pasiūlos apimtys čia visada yra nedidelės.

Be abejo, dabar turėti reikalų su naujomis statybomis rizikinga: patirtis rodo, kad nei vystytojo vardas, nei jo reputacija rinkoje, nei pastatytų objektų skaičius krizinėse situacijose nėra garantija.  Vienintelis svarbus rodiklis - paties objekto būklė: jeigu pastatas yra jau galutinėje statybos stadijoje ir statybos aikštelėje aktyviai verda darbas - tai reiškia, kad projektas greičiausiai nebus užšaldomas.

Ir dar vienas svarbus niuansas.  Kainų pokyčiai NT rinkoje yra svarbūs tik tiems, kurie turi pinigų butui pirkti.  Kiek žmonių galės sau leisti prabangą pirkti būstą Maskvoje, kur vidutinė vieno kvadratinio metro kaina - 200 tūkstančių rublių?  Net jei būsto kainos sumažės du kartus, dauguma vis tiek negalės sukaupti reikiamos sumos už vidutinį darbo užmokestį - 25-40 tūkstančių rublių.  Aritmetika paprasta: tipinis 60-70 kv. m. ploto butas tokiu atveju būtų vertas šešių-septynių milijonų rublių. Į paskolas dabartinėmis aplinkybėmis vilčių dėti neverta. Daug kas netylančių kalbų apie etatų ir atlyginimų mažinimus fone apie NT įsigyjimą šiuo metu net negalvoja.  Atitinkamai būsto kainų korekcijai mažės ir potencialių pirkėjų pajamų lygis.  Todėl nepriklausomai nuo to, ar kainos sumažės ar padidės, įsigyti butą Maskvoje nesinaudojant kreditų schemomis daugeliui ir liks neprieinama.

Pagal užsienio spaudą parengė Rūta Šantaraitė

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.