Statybinis brokas

Įsigyjant butą naujai statomame name ar namą, skirtą gyventi, pirkėjui yra garantuojama didesnė apsauga - tai yra taikomos tam tikros papildomos garantijos, kurios drausmina pardavėją (statytoją) ir skirtos tam, kad pirkėjas įgytų kokybės reikalavimus atitinkantį bei gyventi tinkamą būstą.

Pardavėjas privalo perduoti būtent kokybės reikalavimus atitinkantį būstą. Nesvarbu, ar kokybės reikalavimas buvo aptartas pirkimo - pardavimo sutartyje, tačiau pardavėjas privalo garantuoti, kad būstas yra tinkamas gyventi bei atitinka minimalius kokybės reikalavimus pagal įstatymą - tai yra garantija pagal įstatymą (LR CK 6.317 str. 2 d.). Parduodamas būstas turi atitikti sutarties sąlygas, tai yra, perduotas turi būti būtent toks būstas, koks buvo aptartas sutartyje. Taigi, jei trūkumai atsirado po būsto perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki būsto perdavimo ir tai sutartyje nėra aptarta - pardavėjas privalo pašalinti trūkumus. (LR CK 6.333 str.). Atkreiptinas dėmesys, kad pastebėjus trūkumus apie juos nedelsiant reikia pranešti pardavėjui, kadangi laiku nepranešus pirkėjas netenka teisės remtis trūkumų faktu ir pardavėjas gali atsisakyti trūkumus šalinti (LR CK 6.327 str., 6.348 str.).

Jei parduotas būstas yra netinkamos kokybės, tai yra nėra tinkamas gyventi, ar iš esmės neatitinka to, ko tikėjosi pirkėjas, - tai pirkėjas turi teisę reikalauti, kad būtų sumažinta pirkimo kaina, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas trūkumams ištaisyti, grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai trūkumai yra labai žymūs (LR CK 6.334 str.).

Antano Bunikio piešinys

Pažymėtina, kad pagal LR CK 6.698 str. rangovas, projektuotojas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per penkerius metus. Penkeri metai yra bendras garantinis terminas. Specifiniams darbams taikomas ilgesnis garantinis terminas, tai yra, paslėptiems statinio elementams (pavyzdžiui, konstrukcijoms, vamzdynams) taikomas dešimtiems metų garantinis terminas, o tyčia paslėptiems defektams taikomas dvidešimtiems metų garantinis terminas. Pirkėjas reikalavimus turi pareikšti pardavėjui, kuris privalo organizuoti defektų pašalinimą. Atkreiptinas dėmesys, kad net jei sutartyje nėra numatyta, jog pardavėjas privalo pašalinti defektus per penkerių metų laikotarpį nuo naujo būsto „pridavimo" valstybinėms institucijoms, statytojas vis viena yra įstatymu įpareigotas trūkumus šalinti penkerių metų laikotarpiu ir sutartyje negali būti numatytas trumpesnis laiko tarpas.

Tokius pačius, t.y. 5, 10 ir 20 metų garantinius terminus nustato ir Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (36 straipsnis).

Pagrindinės garantijos ir apsaugos priemonės yra aptartos Lietuvos Respublikos įstatymuose, tačiau visais atvejais sutartyje derėtų atkreipti dėmesį į tai kokia nustatyta mokėjimo už būstą tvarka, kokia nustatyta garantinio aptarnavimo tvarka (ar ji nėra pernelyg sudėtinga, ar nėra numatyti per ilgi terminai, per kuriuos turi būti suteikta garantija ir t.t.). Į šias nuostatas ypatingą dėmesį reikia atkreipti jau sudarant preliminariąją gyvenamojo būsto pirkimo - pardavimo sutartį, kadangi sudarius preliminariąją sutartį nepalankiomis sąlygomis pirkėjas bus įsipareigojęs sudaryti ir nepalankią pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį arba netekti sumokėto avanso, kuris dažnai sudaro nemažą sumą. Taigi jau preliminariojoje sutartyje reikia detaliai aptarti būsimo gyvenamojo buto ar namo kainą, statybos terminus, plotą ir kitus pagrindinius aspektus.

Parengė UAB "B&C Legal Service" teisininkai