Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas - brangi procedūra. Tačiau ji yra neišvengiamai reikalinga, nes bankai be turto vertinimo neduoda paskolos būstui įsigyti.

Paslaugų įkainiai

Pasak NT specialistų, būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Paprastai tokius objektus, kaip butai (ypač tipiniai), yra sąlyginai lengviau įvertinti nei namą ar žemės sklypą - turtą, kurio rinka yra mažesnė bei mažiau skaidri.

"Todėl buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste kainuoja nuo 300 Lt iki 400 Lt. Brangesnis gali būti tik prabangių, didesnio ploto butų vertinimas, kadangi dėl tokio turto ribotos pasiūlos bei pašalinių veiksnių vertinimas tampa gerokai sudėtingesnis",- sako Saulius Vagonis, "Ober-Haus" Nekilnojamasis turtas Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Pasak jo, namų vertinimas yra brangesnis nei butų ir priklauso nuo daugelio faktorių: namo dislokacijos, ploto, statybos darbų kokybės...

"Dažniausiai namo vertinimas Vilniuje kainuoja 500-700 Lt. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 350-500 Lt",- sako p. Vagonis.

Jo teigimu, kuo didesnis sklypas, kuo didesnis atstumas iki miesto centro, tuo brangiau atsieis jį įvertinti. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti net 30 proc. pigesni.

"Reikia pastebėti, kad šie įkainiai galioja vertinimo ataskaitoms - išsamiems vertinimo dokumentams, kurie reikalingi įkeičiant turtą bankui. Jei žmogui reikia sužinoti turto vertę savo poreikiams arba bankui pakanka išankstinio (preliminaraus vertinimo) dokumento, tada paslaugos kanuos gerokai pigiau, dažniausiai - 100-250 Lt",- sako Valerijus Samusionokas, UAB "B.E. Realty" ekspertas.

Kokia vertinimo esmė?

Žinoma, dažnas pilietis gali susimastyti: o kam tas vertinimas iš viso reikalingas? Gal galima apsieiti be vertinimo išvadų? Atsakymas paprastas: vertinimas reikalingas bankui, suteikiančiam paskolą bei perkamą būstą priimančiam kaip užstatą (garantą). Taigi bankui reikia nepriklausomų ekspertų išvadų dėl šio užstato realios rinkos vertės (labiausiai tikėtinos pardavimo kainos rinkoje).

"Tarkime, dėl kokių nors priežasčių rinkoje vertą butą 100.000 Lt žmogus perka jį už 140.000 Lt, tai yra blogai, nes kaina kertasi su rinkos verte. Tada pirkimo - pardavimo sandoryje fiksuojama 140.000 Lt suma, neatspindinti realios vertės. Taigi, bankas, negrąžinus pirkėjui paskolos, realiai užstatą galės parduoti tik už 100.000 Lt",- aiškina p. Vagonis.

Taigi NT vertintojas reikalingas tam, kad pateiktų bankui tikrąją turto vertę ir apsaugotų banką nuo rizikos gauti nerealiai kainuojantį užstatą. Pagal Lietuvoje galiojančią tvarką apsieti be turto vertinimo skolinantis pinigų iš banko praktiškai neįmanoma.

"Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau, kaip minėjau, vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia. Klausimas gali būti tik tame, kad ypatingais atvejais, bankui pakanka tik preliminaraus vertinimo, o ne - išsamios ataskaitos, tad išlaidos vertinimui gali būti šiek tiek mažesnės",- "Ober-Haus" specialistas.

Apgaulės neįmanomos

Ne vienas pilietis prisimena dar nesenus laikus,kai Lietuvoje siautėjo NT aferistai, parduodantys jau įkeistus ar areštuotus namus, tačiau šiandien tokie "verslo planai" neįmanomi. Taip yra todėl, kad šiandien jau sklandžiai veikia turto registravimo, hipotekos sistemos. Taip pat pakanka ir sąžiningų notarų, tad perkant butą, ypač standartinį, nukentėti nuo aferistų vargu, ar įmanoma.

"Daugiau neaiškumų kyla perkant ne turtą (nuosavybės teisę), bet teisę į buto rezervaciją, teisę susigrąžinti žemę, teises į palėpę. Tokiu atveju slypi įvairių teisinių "kabliukų" ir prieš perkant tokį butą būtinai reikia pasikonsultuoti su advokatu arba NT specialistais",- pataria p. Vagonis.

Vertintojus taip pat vertina

NT vertintojų kontrolė patikėta viešajai įstaigai - Lietuvos respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui prie Finansų ministerijos (www.atvi.lt). Būtent šios institucijos suteikia vertintojams kvalifikacijos pažymėjimus bei sustabdo jų galiojimą arba visai anuliuoja. Be to, yra Lietuvos turto vertintojų asociacija bei Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociacija. Tiesa, jų funkcijos labiau susijusios su šviečiamąja, metodine, parengiamąja veikla, nei - "su baudžiamąja". Tiek daug prižiūrėtojų reikia tam, kad būtų išvengta nesąžiningos veiklos, nors ir tai yra įmanoma (dirbtinai padidinti NT vertę). Tačiau ir tokias atvejais didesnė našta krenta versle dalyvaujantiems subjektams, nei patiems vertintojams.

"Sunku pasakyti, kas gresia už dirbtinai pakeltą būsto kainą. Finansiniu požiūriu grėsmė galėtų atsirasti tada, jei kas nors dėl dirbtino vertės padidinimo patirtų nuostolių bei tas, "kažkas" sugebėtų įrodyti, kad vertinimas iš tiesų netinkamai atliktas. Tokiu atveju vertintojui grėstų nuostolių atlyginimas. Deja, aš pats nė karto negirdėjau apie tokią teismo nutartį bei precedentą. Kadangi remiantis mūsų įstatymų baze labai sunku įrodyti turto vertintojų kaltę",- sako "Ober-Haus" ekspertas.

Yra ir "žemiškesnių" apgaulės galimybių - tai turtą vertinančios įmonės arba konkretaus vertintojo reputacijos stoka.

"Yra keletas įmonių bei turto vertintojų , kurių reputacija NT versle yra labai prasta, todėl tokiems vertintojams daug sunkiau gauti "rimtesnius" užsakymus",- perspėja p. Samusionokas.