Biuro patalpos: pirkti, statytis ar nuomotis?

Biuro vietos pasirinkimas

Įmonės, kurioms svarbus žmonių srautas arba biuro geografinė vieta (magistraliniai keliai - logistikos įmonėms), nesirinks patalpų vien tik pagal kainą ar palankias nuomos sąlygas. Pastaruoju metu vis labiau vertinami didieji verslo centrai, nes čia įsikūrę daug įmonių (notarai, bankai) ir t.t. Taip pat priklauso nuo to, kuriam laikui ketinama įsikurti, privažiavimas, patalpų dydis, išplanavimo tinkamumas. Žinoma, kaina ir prestižas taip pat vaidina labai svarbų vaidmenį. Nuo įmonės vidaus politikos ir strategijos priklauso, kaip bus nuspręsta - patalpas statytis, pirkti ar nuomotis.
Kiekvienas iš variantų turi savus pranašumus ir trūkumus. Juos plačiau ir aptarsime.

Jei statytis

Reikia apgalvoti, kiek laiko tai užtruks (pridėti dar atsargą), kiek laiko reikės dirbti kitur ir mokėti nuomą - ar kompanija „patemps" tokią finansinę naštą. Vidutiniškai statyba užtrunka apie 1-1,5 metų; plius derinimas, leidimai ir t.t. Reikia atsižvelgti į banko sąlygas, nes prie sklypo kainos, statybos kaštų ir nuomos mokesčio prisidės palūkanos bankui.
Pranašumas - patalpos bus tokio dydžio, išplanavimo ir interjero, kokio pageidaujate ir koks reikalingas, nereikės derintis prie sąlygų (gera vieta, bet blogas privažiavimas, arba nepatgus susisiekimas su sandėliu, arba vietos trūkumas (kai kurios įmonės tiesiog priverstos turėti keletą biurų mieste: pardavimo skyrius - ten, kur didenis žmonių srautas, sandėlis - už miesto, administracija - ten, kur įmonė įsikūrė pirmiausia (nes taip lengviausia ją rasti seniems klientams, nereikia keisti reklamos) ir pan.).

Jei pirkti

Pranašumas prieš nuomojamas patalpas tas, kad pirkėjai tampa patalpų šeimininkais, nereikia nieko derinti, aiškumas dėl ateities, o prieš statomą biurą - kad galima įsikelti ir pradėti dirbti iškart. Nusipirkus pataplas, galima derėtis su kaimynais (pvz., dėl privažiavimo remonto). Jei patalpos - įmonei optimalus variantas pagal vietą, patalpų kokybę, reikalingas komunikacijas, kainą, ir ketinama dirbti toje vietoje ilgai ir yra galimybės plėtrai (jei kompanija ketina ateityje plėstis), tuomet patalpas apsimoka pirkti.

Jei nuomotis

Nuomotis verta, jei nuomos kaina per keletą metų nesieks biuro vertės. Yra apskaičiuota, kad nuoma turi atsipirkti, patalpas išnuomojus 10-15 metų. Patalpos nuomojamos su perspektyva  mažiausiai 5 metams, tai turi atsispindėti įmonės strategijoje. Jeigu įmonės darbui nėra svarbi vieta, nekeliami ypatingi reikalavimai privažiavimui, žmonių srautui, kaimynystei (bankai), patalpų dydžiui ar išplanavimui, o ypatingą vaidmenį vaidina kaina (ypač pradedantiems savo verslą), tada patalpas verta nuomotis.

Nuomojant patalpas, svarbu išsiaiškinti, koks nuomojamųjų patalpų statusas: ar jos gyvenamosios, ar komercinės. Komercinės patalpos būna suskirstytos į kelias grupes (kavinei, prekybai, paslaugoms, sandėliui) ir turi būti naudojamos pagal oficialią paskirtį. Nors nemaža dalis įmonių dabar nuomojasi gyvenamuosius butus ir juose dirba, nes taip pigiau, ypač, jei nereikia žmonių srauto ir kolektyvas nedidelis (kompiuterinių paslaugų įmonės, NT agentūros, logistai ir t.t.).

Nuo pasirinkto termino priklauso mokami nuomos mokesčiai. Geriau ilgalaikė sutartis ir sutarties peržiūrėjimo galimybė. Neretai  formulėmis apibrėžiama, kaip bus skaičiuojama nuoma ilgalaikiui terminui (20 m.). Dažniausiai sudaroma ilgalaikės nuomos sutartis su galimybe peržvelgti sutartį kas 3 metus.

Būtina atsižvelgti į nuomos apmokėjimo sąlygas (ar lanksčios), ar bus mokama į priekį. Paprastai mokama už einamąjį mėnesį ir paliekamas vieno mėnesio užstatas.

Yra ir kitų niunsų: išsiaiškinkite, ar žemė šalia nuomojamųjų patalpų yra nuomotojo (ar priklauso automobilių stovėjimo aikštelė). Taip pat sužinokite, ar patalpos nėra areštuotos, įkeistos, ar kiti asmenys neturi registruotų teisių į nuomojamas patalpas (kitiems asmenims gali būti leidžiama naudotis dalimi sandėlio, praeiti per nuomojamas patalpas ar naudotis bendro naudojimo patalpomis); ar nuomojamos patalpos nėra įtrauktos į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą - gali pasitaikyti taip, kad be leidimų nebus galima padaryti jokių reikalingų pakeitimų. Nuomotojas gali neleisti arba reikalauti papildomo mokesčio, norint kabinti iškabas ar kitą išorinę reklamą patalpų išorėje. Reikia suderinti, ar įgyjate teisę tik naudotis patalpomis, ar ir jas keisti. Išsiaiškinkite, ar galima keisti patalpas, ar nuomotojas sutiks kompensuoti išlaidas; labiausiai tikėtina, kad bus įskaitomos išlaidos į nuomos mokestį. Taip pat nuomotojas susitarus pats gali pagal pageidavimus pertvarkyti biuro patalpas (įvesti ventiliaciją, įrengti atskiras duris ir pan.).

Teisininkai pataria nuomos sutartį įregistruota viešame registre - apsidrausti, kad po metų nuomininkai nebūtų išmesti; nors kiekvienas nuomotojas nori išnuomoti patalpas kuo ilgesniam laikui (bet gali pasitaikyti, kad kitas labai norintis įsikurti būtent šioje vietoje gali nuomotojui pasiūlyti daug aukštesnę kainą už patalpas arba jas tiesiog nusipirkti).

Į sutartį verta įtraukti punktą apie nuostolių atlyginimą (jei dėl nuo nuomininko nepriklausančių aplinkybių (pastate ar pastato išorėje vykdomų darbų) nuomininkas negalės naudotis patalpomis. Dažniausiai nuomotojas atlygina nuostolius.

 Nuo įmonės vidaus politikos ir strategijos priklauso, kaip bus nuspręsta - patalpas statytis, pirkti ar nuomotis.

Asa.lt

Daugiau skaitykite