Lietuvos ekonomikai didžiausią poveikį daro žmonių lūkesčiai - kai jie optimistiniai, ekonomika auga. Pastaruosius porą mėnesių lūkesčiai blogėja, nes auga infliacija: didėja maisto kainos ir komunaliniai mokesčiai. Mažesnes nei vidutines pajamas gaunantys žmonės vis daugiau pinigų išleidžia kasdieniams poreikiams. Tai atsiliepia ir nekilnojamojo turto rinkai. Nekilnojamojo turto kainų pokyčių tendencijos atspindi šalies ekonominę situaciją. Pastaruoju metu kalbama apie Baltijos šalių ekonomikos perkaitimą, kuris pasireiškia tuo, kad ekonomika auga daugiau, nei turi potencialo, o vidaus vartojimas sparčiai didėja. Įmonės ir gyventojai skolinosi neatsižvelgdami į savo galimybes, didėjo darbo užmokestis ir infliacija.

Antano Bunikio piešinys

Nuo šių metų liepos mėnesio NT kainų augimo tempai Lietuvos didžiuosiuose miestuose pastebimai sulėtėjo. Tai rodo rinkos lyginimosi ir stabilizavimosi tendenciją. Registrų centro duomenimis, trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su antruoju, Vilniuje smuko būstų sandorių vertė (nors, remiantis šiais skaičiais, reikėtų turėti galvoje, kad nemažos dalies sandorių vertė dirbtinai  sumažinama, siekiant mokėti mažesnius mokesčius). Trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su ankstesniuoju, sostinėje bendra butų sandorių vertė  krito beveik penktadaliu - 18,3 proc., visų būstų - 16,4 proc. ir tik namų sandorių vertė paaugo 4,5 proc.

Tai, kad būsto kainų kilimas pastaraisiais mėnesiais Lietuvoje sulėtėjo, o kai kuriuose miestuose ir visai sustojo, lėmė griežtesnė bankų politika, išaugusios būsto paskolų palūkanos ir augančios infliacijos grėsmė. Nemažai potencialių pirkėjų baiminasi, kad infliacija gali būti spartesnė nei jų pajamų augimas. Susiklosčius tokiai situacijai, būtų sunku grąžinti paskolą. Pasak Dariaus Jasinskio, vieno didžiausių Lietuvos bankų atstovo, šiuo metu nekilnojamojo turto rinkos sąlygos Lietuvoje yra kitokios nei prieš metus ar dvejus, todėl klientai turi būti atsargūs, prisiimdami skolas. Negalima tikėtis, kad pajamos ir toliau didės po 20 proc. Jos turėtų augti panašiai, kaip ir Lietuvos ekonomika - po 5-7 proc.

Kita vertus, iš būstų rinkos pasitraukė spekuliantai ir liko tik tie pirkėjai, kuriems būsto reikia sau, o ne kaip investicijos. Taip pat mažėja užsieniečių, ieškančių Lietuvos rinkoje greito pelno, skaičius. Potencialių būsto pirkėjų gretas retina ir subjektyvios priežastys. Pavyzdžiui, gyventojų nuomonę veikia svarstymai apie būsto kainų tendencijas žiniasklaidoje, neretai įtakojamoje pačių statybos ir NT vystymo kompanijų. Dar žmones gąsdina kylantis Vilibor‘ as, tad devynios paskolos iš dešimties dabar imamos eurais.

Situacija NT rinkoje pablogėjo pardavėjui, vystytojui, o pirkėjui - pagerėjo, kaip ir turėtų būti normalios ekonomikos rinkoje. Pirkėjas vėl po truputį tampa situacijos valdovu. Pardavėjai pradeda daugiau dėmesio skirti pirkėjui, labiau juo rūpinasi, geriau sutvarko aplinką, skiria daugiau lėšų objektų reklamai (atkreipkite dėmesį į pastebimai padidėjusį NT projektų skelbimų skaičių ir plotą spaudoje, lauko reklamoje), baigėsi laikai „ Nenori - nepirk!!!". Be to, dabar žmonės turi daug geresnes galimybes derėtis, įsigyti jau pastatytą būstą, o ne pirkti brėžinius ir pamatus.

Pirkėjui yra svarbu turėti būstą, bet jis tą būstą gali nuomotis, jeigu yra nuomos pasiūla. Tuo tarpu vystytojai būstą pastato, dažniausiai naudodamiesi bankų paskolomis ir moka palūkanas. Jie negali sau leisti laikyti būstų tuščių, nes auga sąnaudos: reikia mokėti darbuotojams bei atsiskaityti su bankais. Potencialūs būsto pirkėjai, kurie gali pagyventi pas tėvus, arba išsinuomoti būstą, turi daugiau galimybių laukti palankaus meto nuosavam būstui įsigyti. Statybų bendrovės turi kur kas mažiau galimybių laukti nei būsto pirkėjai. NT vystytojai turi dar vieną galimybę - nuomoti savo pastatytus būstus. Kita vertus, pastarieji metai NT vystytojams buvo per daug geri, kad sumažėjusi paklausa per trumpą laikotarpį juos įstumtų į kampą ir priverstų žymiai mažinti kainas. Lietuvos būsto rinka nėra persotinta būsto, o didžioji dalis tiek esamų, tiek buvusių sandorių nėra spekuliaciniai.

Tikėtina, kad kainos labiausiai koreguosis pervertintuose segmentuose, t.y., gali sumažėti senų blokinių daugiabučių kainos, taip pat kai kurių pervertintų žemės sklypų kainos.  Senesnės statybos butai turėtų atpigti dar ir dėl to, kad jų pirkimą ir taip sunkiau finansuoja bankai (blogesnėmis sąlygomis). Augant infliacijai ir didėjant pragyvenimo lygiui, kainoms nėra kur žymiai koreguotis žemyn; aišku, gyventojus stabdo būsto paskolų augimo tempai, kurie susieti su Vilibor‘u bei Eurobor‘u.

Neretai žiniasklaidoje tenka skaityti apibendrinimus, neva krenta butų kainos viename mieste, kažkiek procentų kainos kyla kitame, bet realų rinkos vaizdą iš tokių bendro pobūdžio analizių susidaryti sunku, nes kiekvienu atveju būsto kaina yra įtakojama konkrečių veiksnių. Pavyzdžiui, mažėja ne visų butų kainos, o tų, kurių pasiūla rinkoje didesnė.

Mažesnės kvadratūros butai (du kambariai, apie 48 m² ploto, prieš tris metus kainavęs apie 150 tūkstančių litų, dabar kainuojantis apie 380 tūkstančių litų)  ekonomiškesni, prieinamesni nedideles pajamas gaunantiems, jų rinkoje nėra daug, todėl tokie butai išlaiko kainą ir netgi brangsta, parduodami  greitai, per vieną - dvi savaites. Žmogus, pardavęs tokį butą, uždirbs apie 200 - 250 tūkstančių litų. Ką jis gali šiuo metu už tokią sumą nusipirkti? Jeigu grąžina bankui imtą pakolą, už likusią sumą be naujos paskolos, prisidėjęs santaupas (jei jų turi), įstengtų nusipirkti nebent panašų butą, kokį turėjo. Negrąžinęs paskolos, nusipirktų naujesnį, galbūt erdvesnį, panašaus ekonomiškumo būstą, arba sodo namą (arba gali skolintis  didesniam būstui). Todėl greičiausiai šiuo atveju žmogus liks gyventi, kur gyvenęs. Pigesni ir ekonomiškesni būstai paklausesni tarp nedideles pajamas gaunančių jaunų šeimų ir vyresnio amžiaus žmonių.

Pardavus didesnės kvadratūros brangesnį butą (trijų kambarių apie 75 m² ploto, naują prieš tris metus kainavusį apie 210 tūkstančių litų, dabar kainuojantį apie 550 tūkstančių litų), ne tik uždirbama virš 300 tūkstančių litų, bet ir už gautą sumą, prisidėjus dar 200 - 300 tūkstančių litų paskolą, galima dairytis namo. Neretai tokie butai parduodami sumažėjus šeimos narių skaičiui arba pajamoms. Jaunos šeimos ir vyresnio amžiaus žmonės neskuba jų pirkti, o gaunantys didesnes pajamas dairosi kotedžų, užmiesčio namų, todėl didesnės kvadratūros butų pasiūla rinkoje didėja, jų netrūksta, tad ir kainai nėra kur augti. Negalėdami sau leisti ilgai pardavinėti butą, savininkai negali diktuoti sąlygų, ir butas parduodamas pigiau.

Šiuo metu naujos statybos butų prekyba yra sustojusi, tai jau pastebi net patys vystytojai: tarkime, anksčiau tokie butai buvo graibstomi, parduodami per dvi savaites, o dabar iš projektų vystytojų per savaitę nuperkami du - trys butai (pvz., Santariškėse).

Perkamiausi šiuo metu butai yra pilnai įrengti, ekonominės klasės, iki 55 m², vieno - dviejų kambarių miegamuosiuose rajonuose. Jų kainos svyruoja nuo 200 - 350 tūkstančių litų. Namus žmonės renkasi atkreipdami  daugiau dėmesio į aplinkinius aspektus: privažiavimas, komunikacijos, atstumas iki miesto, artimiausi vaikų darželiai, mokyklos, kaimynystė ir t.t. Vidutinis namas su daline apdaila miesto ribose kainuotų apie 750 - 950 tūkstančių litų (Tarandė, Balsiai, Riešė).

Vieno - dviejų kambarių iki 55 m² ploto, pilnai irengtą butą, kurio kaina ne aukštesnė nei 430 tūkstančių litų (aišku, kaina turi atitikti rajoną bei buto plotą, įrengimo kokybę), galima ramiai pardavinėti, neskubant parduoti pirmam pasitaikiusiam pirkėjui.

Dėl nepatvirtinto Vilniaus rajono bendrojo plano labai trūksta žemės sklypų gyvenamųjų ir individualių namų statybai, jau nekalbant apie daugiaukščių statybą Vilniaus mieste, kur dėl kiekvieno sklypo vyksta batalijos. Didžiosiose kompanijose yra net skyriai, užsiimantys tokių sklypų paieškomis, tad kiekvienas žemės lopinėlis yra labai detaliai išnarstomas. Nekilnojamojo turto vystytojams pasitaiko atvejų, kai randamas „šviežias" sklypas Vilniaus mieste, o pasirodo, kad sklypas jau iki smulkmenų išnagrinėtas kitų...

Ieškantys butų, namų ar sklypų nuolat peržiūri naujai pasirodžiusius skelbimus, todėl, kai pasirodo naujas objektas, pardavėjas sulaukia labai daug norinčiųjų jį apžiūrėti (aišku, kalbama apie skelbimus su normalia, ne „kosmine" kaina). Vėliau susidomėjimas sumažėja: skelbimas apie išnuomojamą butą, sulaukdavęs dviejų - trijų skambučių per valandą, po dienos sulaukia keturių - penkių skambučių per dieną, dar po dienos apie jį beveik nebesiteiraujama.  Jeigu skelbimas  užsilieka ilgiau nei tris savites, manoma, kad kažkas su juo blogai ir į tokius skelbimus žiūrima atsargiau. Todėl norint vėl sukelti susidomėjimą objektu,  reikėtų kas dvi - tris savaites perdėti skelbimą iš naujo.

NT konsultanto Justino Kulbio teigimu, pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą - kaina ir vieta. Vienam svarbu aukštas (pagyvenę žmonės arba šeimos su mažais vaikais  nenori gyventi aukštai), kitam - langų orientacija, mokėjimo sąlygos, nuo kada galima įsikelti ir ar reikės daryti remontą, dar kitam svarbiausia, kad vaikų darželis būtų arti....

Pasirenkant konkretų būstą, abejojančiųjų nuomonę nulemia ne tik pardavėjo ar tarpininko komunikaciniai ir derybiniai sugebėjimai, bet ir pasiūlytos geros banko sąlygos (dabar ypač populiarėja „paslaugų paketas": vertinimas, pilnas dokumentų sutvarkymas „nuo A iki Z"). Bet svarbiausia išlieka vieta ir kaina.

Nuoma

Rugsėjį, palyginti su rugpjūčiu, Lietuvoje 13,2 proc. pabrango būsto nuoma. Būsto nuomos kilimas rugsėjį 4 kartus viršijo šių metų vidurkį.  Rugpjūtį, lyginant su liepa, būsto nuoma augo tik 0,9 proc. Tokie skirtumai susiję su mokslo metų pradžia studentams. Paskutinį kartą būsto nuoma daugiau nei dabar kilo 1998 m. kovą - 66 proc. Kiti didesni nuomos brangimai užfiksuoti 1992-1994 m., jie siekė nuo 15,1 proc. iki 47,5 proc. 2002 m. vidutiniškai per mėnesį nuoma brango 0,2 proc., 2003 m. - 0,4 proc., 2004 m. - 0,5 proc., 2005 m. - 1,8 proc., 2006 m. - 1,2 proc., o per 8 šių metų mėnesius - 3,1 proc. 

Sparčiai didėjant būsto kainoms, buvo perkama daugiau butų, tad nuomos rinkoje didėjo potenciali pasiūla ir laikėsi nedidelės  kainos.

Nuomos kaina daugiausia priklauso nuo nuo vietos, kambarių skaičiaus bei buto įrengimo lygio. Kainos miegamuosiuose rajonuose svyruoja nuo 500 litų per mėnesį už vieno kambario butą iki keleto tūkstančių litų už prabangiai įrengtą keleto kambarių butą, išsinuomojamą dažniausiai užsieniečių. Namus išnuomoti pakankamai sunku. Populiariausi butai - vieno - dviejų kambarių, kurių nuomos kaina siekia 1,2- 1,6 tūkstančio litų. Tokį, pavyzdžiui, dviejų ar trijų kambarių, butą nesunkiai per dieną galima išnuomoti ir be baldų.

Dabar neretai iškyla klausimas, geriau pirkti ar nuomotis būstą. Kiekvienu atveju reikia žiūrėti į šeimos biudžetą,  gyvenimo sąlygas, nekilnojamojo turto perspektyvas ir pan. Pirkti apsimoka visada, bet šiuo metu geriau naują butą, kurį įrengus jau galima išlošti. Gyventojai gali ir gyventi nuomojamame bute, o ne imti brangstančias paskolas jam pirkti.

Reali kaina

Pasiūlos kainos, kurias matome skelbimuose, dažnai yra daug aukštesnės nei sudarant sandorį. Dažnai butai parduodami už žemesnę kainą, o rinkos nuomonę bandoma formuoti skelbimuose pateikiamais skaičiais.

Dažniausiai parduodamo buto kaina nustatoma taip: „ Petras, mačiau, anoje laiptineje pardavė savo butą už xxx, aš manau, kad mano butas daug geresnis (nors dažniausiai būna atvirkščiai), tad aš noriu gauti xxx + 10 proc.". Nors pagal rinkos sąlygas yra visai kitaip, Petras pardavė už mažesnę sumą, nes pirkėjai daug nusiderėjo.... Pardavėjui svarbu išsiaiškinti, ko jis nori: ar parduoti būstą,  ar jį pardavinėti. Retai pardavėjas pasikviečia profesionalą ir sako: „Parduok už tiek, kiek butas vertas" (nors NT ekspertai teigia, kad tokių atvejų pasitaiko vis daugiau). Dažniausiai žmonės jau būna nusistatę savo kainą ir užsidėję „viršaus", dažnai vadovaudamiesi emocijomis, draugų patarimais, nuogirdomis, kainomis aplinkiniuose namuose jų rajone... Tik pradėję pardavinėti, pamato, kad ne viskas yra taip, kaip sklando gandai, kad reikia idėti pastangų, objektą siūlyti, o neretai ir neleisti kainą...  Vidutiniškai nuo būsto kainos galima nusiderėti 3 - 5 proc. Į derybas, anot specialistų, labiausiai leidžiasi parduodantieji būstą antrinėje rinkoje.

Panašių būstų kainų skirtumai pirminėje ir antrinėje rinkoje - iki 10 proc. vertės, ypač šiuo metu, kai butas buvo rezervuotas ir nupirktas prieš pusantrų metų, o kainos per tą laiką pakilo ir to skirtumo visiškai nebėra. Kai dabar yra didesnė pasiūla,  žmogus gali išlošti tik tiek, kiek per tą laiką pakilo to buto kaina pirminėje rinkoje.

Pasiūla

Statistinis pirkėjas dabar - jauna šeima (arba nesusituokę, bendraturčiai), gaunantys vidutinius atlyginimus, kai šeimos pajamos sudaro 3000 - 4500 litų.

Iki 300 tūkstančių litų  antrinėje rinkoje būstą galima įsigyti Šeškinėje, Pašilaičiuose, Lazdynuose, Karoliniškėse, Baltupiuose, Pilaitėje. Nemažas pasirinkimas ir tarp naujos statybos projektų. Butą naujos statybos name už 217 - 300 tūkstančių litų galima įsigyti Pašilaičiuose, Vilkpėdėje, Antakalnio Pylimėlių kvartale, Lazdynėliuose, Pilaitėje. Šioje kainų kategorijoje tarp senos statybos namuose parduodamų butų dažniausiai yra neseniai renovuoti, tvarkingi būstai, parduodami su baldais ar be jų.

Pirkti 300 - 600 tūkstančių litų vertės butą sau gali leisti vidutines pajamas gaunantys vilniečiai. Antrinėje rinkoje nuo 300 tūkstančių litų kainuotų butas gana arti centro - Šiaurės miestelyje, Žirmūnuose, Jeruzalėje, Naujamiestyje. Norintys gyventi pačioje miesto širdyje - Senamiestyje - nedidelį (40 - 60 m² ploto) suremontuotą butuką su baldais antrinėje rinkoje gali įsigyti, sumokėję iki 500 tūkstančių litų. Naujos statybos projektų arčiau miesto centro vykdoma mažiau, nes čia tankiai pristatyta namų, o statybos ribojamos.

Butai už 600 tūkstančių - 1 milijoną litų prieinami didesnes nei vidutines pajamas gaunantiems, kurie gali rinktis jiems priimtiniausią variantą - nuosavą namą, esantį atokiau nuo miesto, tuo pačiu ir didesnes išlaidas kurui, arba butą beveik miesto centre arba Žvėryne, Antakalnyje. Norint įsikurti toliau nuo miesto centro, arčiau gamtos, tačiau patogioje vietoje, galima rinktis apartamentus ir kotedžus Nemenčinės plente.

Butų kainos kai kuriuose netoli centro vykdomuose projektuose dažnai labai nedaug skiriasi nuo miesto pakraščių.

Senų ir naujų butų kainų skirtumai

Rinkoje daugiausiai siūloma įsigyti senos statybos butų - jų siūloma dešimt kartų daugiau nei naujos statybos. Dabartinė situacija Lietuvos būsto rinkoje yra unikali tuo, kad šiandien senos ir naujos statybos butų kainos yra maksimaliai suartėjusios. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste už senos statybos suremontuotus butus yra prašoma ne ką mažiau nei už naujos statybos butus su daline apdaila. Skirtumas tarp miegamuosiuose sostinės rajonuose esančių senos ir naujos statybos butų sudaro ne daugiau kaip 10 - 15 proc. Manoma, kad skirtumas turėtų būti apie 20 - 30 proc. Prieš porą metų kainos skyrėsi ženkliau: tarkime, Žirmuonuose dviejų kambarių butas senos statybos name kainavo  apie 200 tūkstančių litų, o naujos statybos panašaus ploto butas tame pačiame rajone kainavo 300 - 310 tūkstančių litų.

Apdaila

Į būsto kainą įeina:  pats butas, dalinė apdaila (įskaičiuojama išvedžiota elektros instaliacija, atvesti vandens bei kanalizacijos įvadai vonioje bei virtuvėje, šildymo sistema, ištinkuotos sienos), sutvarkyta aplinka, laiptinės, bendrojo naudojimo patalpos, automobilio stovėjimo vieta.

Perkant butą be apdailos, galima sutaupyti ir verta, bet viskas priklauso nuo turimo laiko, žinių, sugebėjimo ir noro bendrauti su statybininkais, kurių labai trūksta. Šiaip jų užtenka, bet gerų darbuotojų tenka laukti ne po vieną mėnesį, kol jie galės ateiti dirbti. Be to, reikia turėti galvoje, kad statybos bendrovės numato terminus, per kuriuos privaloma baigti įsikelti į butą, be to, laukia įvairūs formalumai, už atliktus darbus (pvz., elektros instaliacijos) reikia atsiskaityti statybos vadovams, įvairioms inspekcijoms.

Situacija užmiestyje

Palankus namų kainos ir kokybės santykis vilioja miestiečius atsisakyti butų. Individualių namų  kaina priklauso nuo vietos, susisiekimo, įrengimo ir daugelio kitų dalykų. Atsainiai ir paskubomis statomi butai miestuose kokybe gerokai nusileidžia technologiškai sudėtingiau statomiems namams.  Namo užmiestyje apie 150 m² ploto kaina su daline apdaila būtų apie 550 - 750 tūkstančių litų, priklauso nuo vietos, gali kainuoti ir virš milijono litų.

Mažiau kainuojantys užmiesčio namai - perspektyvi investicija į ilgametį turtą. Spėjama, kad butų kainų miestuose kilimo tempas ateityje bus sąlyginai nedidelis ir sieks vidutiniškai 7 - 10 proc., o namų užmiesčio gyvenvietėse - 30 - 40 proc.

Bet reikia turėti galvoje, kad užmiesčiai kasdien plečiasi, apgyvendinami sodai, o su komunikacijomis vėluojama labai smarkiai. Trūksta aplink mokyklų, darželių, nebeužtenka elektros galingumų, nespėjama privesti dujų, nutiesti kelių. Pavasarį ir rudenį neprižiūrimi keliai, problemos su viešuoju transportu. Šiek tiek geresnė situacija  priemiesčiuose.  

Nekilnojamojo turto konsultantai, remdamiesi rinkos tendencijomis ir įvertindami faktą, kad potencialūs pirkėjai, įsigydami būstą, priima ilgalaikės investicijos sprendimus, rekomenduoja renkantis naująją gyvenamą vietą atsižvelgti ne tik į statybų kokybę, vaizdą pro langą ar susisiekimo galimybes, bet ir į daugelį kitų svarbių detalių: namo ir vietovės aplinką, jos plėtros ir užstatymo galimybe ateityje, kaip sutvarkyta infrastruktūra, kaip toli yra socialinės ir visuomeninės bei komercinės paskirties objektai - prekybos centrai, poilsio ir pramogų vietos, darželiai, mokyklos, poliklinikos ir pan. Visi šie logiški kriterijai įtakoja perkamo NT kainą, ir tai visai suprantama. Juk dažnai pasitaiko, kad išreklamuotuose atokiuose naujuose kvartaluose nėra kur nusipirkti būtiniausių prekių, nekalbant jau apie vaikų darželį ar gydymo įstaigą.

Parengė R. Š.

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.