Individualių namų vertinimo ypatumai, taikant lyginamosios vertės metodą

2012-10-23 12:24   Peržiūros : 7589   Spausdinti


Santrauka. Lyginamosios vertės metodas- vienas dažniausiai taikomų nekilnojamojo turto vertinimo metodų individualių namų vertinimo praktikoje. Straipsnyje analizuojami lyginamosios vertės metodo taikymo atvejai, aptariama metodika, nagrinėjami esminiai veiksniai, į kuriuos būtina atsižvelgti, siekiant nustatyti objektyvią individualių namų vertę, akcentuojama nepakankamo pardavimo kainos analogų duomenų skaičiaus problema ir jos įtaka galutinei vertinamojo objekto vertei. Siekiant išvengti vertės nustatymo netikslumų, remiantis JAV ir kitų užsienio šalių patirtimi, Lietuvos turto vertinimo metodikoje siūloma nustatyti reikalaujamą lyginamųjų objektų skaičių, veiksnius, į kuriuos turėtų atsižvelgti vertintojai bei vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų verčių nesutapimo ribas. Didesniam rinkos skaidrumui užtikrinti rekomenduojama burti profesines turto vertintojų organizacijas, kurios atliktų tyrimus ir viešai skelbtų rinkos analizės, pardavimo kainų duomenis bei kitus aktualius informacinius pranešimus.

Lyginamosios vertės metodas vertinimo literatūroje vadinamas įvairiai. Ankstyvuosiuose šaltiniuose jis įvardijamas kaip tikrosios rinkos vertės nustatymo metodas, kitur vadinamas pardavimo kainos analogų metodu. Neskaitant skirtingų pavadinimų, lyginamosios vertės metodo esmė suprantama vienodai- tai analogiškų nekilnojamojo turto objektų faktinių pardavimo kainų taikymas konkrečiam vertinimo objektui. Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę lyginamosios vertės metodu, lyginami analogiški tam tikroje vietovėje parduodami objektai ir įvertinami skirtumai tarp vertinamų ir lyginamų objektų elementų (nekilnojamojo turto charakteristikų). Veiksniams, turintiems įtakos rinkos vertei, priskirtina skirtingos nuosavybės teisės, pardavėjų ir pirkėjų motyvacija, rinkos sаlygos tam tikru pardavimo laikotarpiu, objekto dydis, vieta, fizinės, kartais ir ekonominės charakteristikos. Galutinė vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama naudojant minėtų veiksnių poveikį eliminuojančias pataisas.

Pastaruoju metu vis dažniau turto vertintojams tenka vertinti individualius gyvenamuosius namus, taikant lyginamosios vertės metodą. Tai susiję su tuo, kad vis daugiau žmonių, pirkdami būstą, ima paskolas iš bankų, taigi įkeičiamas turtas turi būti teisingai įvertintas. Tačiau individualių namų vertinimas pagal šį metodą yra komplikuotas lyginamosios pozicijos aspektu. Šiame straipsnyje ir analizuojama ši problematika.

Lyginamosios vertės metodas ir jo taikymas

Turto vertei nustatyti Lietuvos Respublikoje taikomi šie metodai:

1. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų)
metodas, kurio esmė yra lyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto ir jo analogo skirtumus.

2. Atkuriamosios vertės (sаnaudų) metodas. Juo galima nustatyti, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas ir kainas.

3. Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, atnešantis pelno.

4. Ypatingosios vertės metodas taikomas unikalioms meno ir istorijos vertybėms juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal specialias šio turto vertinimo metodikas).

5. Kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai yra trys pirmieji. Turto vertinimo metodikoje rekomenduojama taikyti lyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (iрskyrus šių objektų vertinimą siekiant apdrausti). Lyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas. Nustatant turto vertę rinkoje, lyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamojo objekto ir analogų skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikoma pakeitimo kitu turtu principas. Taikydamas lyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie lyginamuosius objektus gali būti ieškomi:

  • turto vertintojo asmeniniame duomenų banke;
  • valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose;
  • apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus;
  • apklausiant prekybos firmas ir agentūras;
  • spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse;
  • statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose,
  • analitiniuose dokumentuose;
  • biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose;
  • kituose informacijos šaltiniuose.

Turto vertintojas turi nustatyti visas nepanašias (skirtingas) vertinamojo ir lyginamojo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamojo objekto vertę.

Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:
RV = PK + PV

(čia: RV- vertinamojo objekto rinkos vertė, PK lyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama)).

Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus nagrinėjamoje vietovėje, jis turi išanalizuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti vertes. Norint apskaičiuoti patikslintus dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi рie pataisos koeficientai: laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai lyginti imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito; vietovės pataisos koeficientas, kai lyginamieji vertinamojo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sаlygos kitokios negu vertinamojo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus; finansavimo sаlygų pataisos koeficientas, kai lyginamieji objektai buvo pirkti ir parduoti šiek tiek skirtingomis sаlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu ar panašiai); kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamojo objekto ir lyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus.
Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelės fizinių požymių pataisos gali būti skaičiuojamos absoliučiu dydžiu. Kai kuriais atvejais nustatant patikslinimų sumą galima remtis atkuriamosios vertės metodu. Jis taikomas tais atvejais, kai patobulinimas yra naujas ir suteikia vertinamam objektui didesnį patrauklumą.

Kiti pataisos koeficientai priklauso nuo konkrečios vertinamo turto rūšies. Vertinamų individualių gyvenamųjų namų fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus lemia šie veiksniai:

  • vietovės patrauklumas;
  • sienų medžiaga ir konstrukciniai sprendimai;
  • namo dydis ir amžius;
  • namo išplanavimo ypatumai, stilius ir dizainas;
  • aplinkos infrastruktūra, želdiniai, privažiuojamieji
    keliai, jų dangos;
  • inžinerinės įrangos autonomiškumas;
  • termoizoliacinės savybės ir šildymo šaltiniai;
  • apdailos bei kitų elementų medžiagos ir jų kokybė;
  • namų valdos žemės sklypo savybės;
  • kitoks individualus namo ir jo aplinkos pagerinimas.

Nustatant turto vertę, gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vieneto, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vieneto, objekto našumo, pajėgumo ir kitų vienetų arba absoliučiai vertinamo objekto pataisos. Vertinamojo objekto ir lyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai pateikiami turto vertinimo ataskaitoje. Lietuvos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto parengtuose vertintojo asistento kvalifikacijos egzamino testuose pateikti individualaus gyvenamojo namo įvertinimo lyginamosios vertės metodu pavyzdžiai (žr. 1, 2 lenteles).

1 lentelė. Vertinamojo namo ir lyginamųjų objektų duomenys



2 lentelė. Patikslinimų suvestinė

Skaičiuojami šie patikslinimai:
1. Laiko pataisa (2p- 1p):
255- 240 = 15 (per mėnesį 7,5)
2. Vietovės pataisa (2p- 3p):
255- 220 = 35
3. Namo būklės pataisa (6p- 5p):
260- 245 = 15
4. Garažo pataisa (2p- 5p):
255- 245 = 10
5. Namo ploto pataisa (1p- 4p):
240- 280 = 40
Namo vertės skaičiavimai pateikiami 2 lentelėje.

Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad Lietuvos turto vertinimo metodikoje vertintojai patikslinimų dydžiams apskaičiuoti paprastai taiko porinio lyginimo būdą. Vertintojas visada turi kelti klausimą, kokius ypatingus veiksnius reikia išryškinti būtent šiame vertinime? Vertintojas turi vengti nereikalingų pataisų. Tai reiškia, kad vertintojas turi atlikti tik tas pataisas, kurios svarbios pirkėjams, pardavėjams ir nuomotojams, susijusiems su šios rūрies turtu. Sunkiausias etapas yra nustatyti kiekvieną patikslinimą. Vertinimo tikslumas, taikant šį būdą, priklauso nuo naudojamų kainų patikimumo. Tačiau to paties veiksnio įtaka gali skirtis dėl skirtingų tipų, dydžių ir visos turto vertės. Kuo daugiau objektų vertintojas įtraukia į patikslinimų lentelę, tuo rinkos padėtis gali pasidaryti aiškesnė, individualių skirtumų vertė gali būti nustatyta tiksliau. Pagal porinio lyginimo būdą vertintojas privalo rasti individualius gyvenamuosius namus, kurie būtų visiškai vienodi, išskyrus vieną veiksnį. Tuomet to veiksnio pataisa būtų dviejų namų pardavimo kainos skirtumas. Pastebėjus daugelio namų individualius skirtumus, iškart turėtų būti pateikti bent du tokie lyginamieji objektai kiekvienam patikslinimui. Paprastai vertintojui reikėtų dviejų ar daugiau kiekvieno veiksnio pavyzdžių, kad patikrintų patikslintos vertės tikslumą. Patikslinimas turės "+" ženklą, jei tą savybę turės ne lyginamasis, bet vertinamas objektas, ar kitaip suteiks aukštesnę vertę vertinamajam objektui. Patikslinimas turės "-" ženklą, jei tą savybę turės ne vertinamasis, bet lyginamasis objektas ar kitaip suteiks žemesnę vertę vertinamajam objektui.

Nors daugiametė patirtis gali leisti vertintojui intuityviai nuspėti turto vertę, tačiau vertės reikšmė, pateikta vertinimo ataskaitoje, turi būti kuo tikroviškesnė. Svarbu atminti, kad turto savybės vertės pataisa nėra paprasčiausios sąnaudos, reikalingi tai savybei sukurti ar papildyti, bet ji atspindi tai, kiek pirkėjas už ją sumokės. Apskaičiuota rinkos vertė turi visada atitikti rinkos paklausą. Vertintojas turi vengti pataisas parinkti taip, kad jos atitiktų vertę, kurią jis jau nuspėjo esant tinkamą vertinamam turtui. Vertę, kurią vertintojas iš pradžių nujautė esant teisingа nagrinėjamam turtui, galima iš tikrųjų pasiekti atlikus tolimesnę analizę. Net jei tai pasiteisina kiekvienąkart vertinant, vis tiek nereiškia, kad vertintojas neturi papunkčiui išvardyti būdingų kainos pataisų. Į klientui pateiktą vertinimo ataskaitą turi būti įtraukti faktai, kuriais remiantis buvo nustatyta vertė, o ne iš anksto susidaryta nuomonė apie vertę. Tačiau vertintojo intuicija yra naudinga tada, jeigu galutinė pataisyta turto vertė labai nutolsta nuo tokios, kokia iš tikrųjų turėtų būti. Jei apskaičiuota vertė atrodo per aukšta ar per žema, gali būti, kad vertintojas suklydo, neatsižvelgdamas į kai kuriuos pataisos veiksnius, ir tada reikia surinkti daugiau informacijos.

Praktikoje mūsų vertintojai vertina individualius gyvenamuosius namus pagal anksčiau minėtą veiksnių sistemą. Tačiau matome, kad jie tuomet neatsižvelgia į namo finansavimo sаlygas, sienų medžiagas, konstrukcinius sprendimus, amžių, namo suplanavimo ypatumus, stilių, dizainą, aplinkos infrastruktūrą, želdinius, privažiuojamuosius kelius, jų dangas, inžinerinės įrangos autonomiškumą, termoizoliacines savybes ir рildymo šaltinius, apdailos bei kitų elementų medžiagas ir jų kokybę, namų valdos žemės sklypo savybes.

Lyginamosios vertės metodo taikymas vertinant individualius namus JAV

JAV galima įvesti pataisas dėl kai kurių skirtumų tarp vertinamojo namo ir lyginamojo objekto, tačiau reikalaujama, kad dauguma šių veiksnių būtų panašūs:

  • namo tipas;
  • amžius;
  • kambarių skaičius;
  • miegamųjų skaičius;
  • vonios kambarių skaičius;
  • sklypo dydis;
  • pastato dydis;
  • pardavimo sаlygos;
  • statybos rūрis;
  • bendrosios sаlygos.

Specialius duomenis, analogiškus parinktiesiems vertinamam turtui, reikalaujama parinkti iš mažiausiai trijų įvykusių lyginamųjų objektų pardavimų. Dažniausiai reikia išnagrinėti daugiau nei trijų lyginamųjų objektų pardavimo duomenis, kadangi jie gali neatitikti anksčiau išvardytų reikalavimų tiek, kad juos galima būtų naudoti vertinimui. Labai svarbios yra pardavimo sąlygos, ypač tada, kai pirkėjas perėmė esamą skolą arba pardavėjas padėjo finansuoti pirkimą. Pardavėjas gali atsiimti dalį pirkimo kainos (apsaugotos turto įkeitimu) su mažesne palūkanų norma nei vyraujanti rinkoje.

Lyginamųjų pardavimų lentelėje (žr. 3 lentelę) išvardijami reikšmingiausi veiksniai, turintys didžiausią įtaką vertei. Reikia nurodyti vertinamojo ir kiekvieno iš lyginamųjų objektų adresus (gatves). Taip pat reiktų pažymėti kiekvieno lyginamojo objekto artumа iki vertinamojo objekto, kadangi tai gali būti svarbu sprendžiant, ar reikia įtraukti vertės pataisą dėl vietovės. Užregistruojama kiekvieno lyginamojo objekto pardavimo kaina ir panaudotas rinkos duomenų šaltinis. Analizuojami toliau aptariami veiksniai.
Pardavimų arba finansavimo nuolaidos. Svarbu įvertinti, ar parduodant figūruoja nestandartinės finansavimo sąlygos, ar tai būtų paskolos rūšis, ar paskolos sąlygos.
Pardavimo data. Dažniausiai prireiks pataisų pardavimams, kurie įvyko daugiau nei prieš šešis mėnesius iki vertinimo datos.
Vietovė. Lyginamasis objektas turi būti vertinamojo turto kaimynystėje (išeities gali nebūti tik tais atvejais, jeigu buvo per mažai pardavimų, jeigu vertinamasis turtas yra kaimo vietovėje arba jei jis yra netipinis, pavyzdžiui, vienintelis trijų butų pastatas individualių namų teritorijoje. Tokiais atvejais lyginamuosius pastatus reikia parinkti bent jau iš lygintinų gretimų teritorijų).
Padėtis/vaizdas. Nurodomas objekto dydis ir padėtis įvertinama kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta, remiantis fizinėmis savybėmis ir vaizdu.
Dizainas ir patrauklumas. Namo stilius turi tenkinti atitikimo taisyklę. Tai reiškia, kad dizainas turėtų derintis su kaimynystėje esančiais namais.
Statybos kokybė. Jeigu statybos kokybė nėra tokia pati arba lygiavertė vertinamam turtui, tai ji taps pagrindine pataisa. Lyginamieji objektai, statyti to paties rangovo, paprastai bus tokios pačios statybos kokybės. Pastato statybos kokybė gali būti įvertinta kaip prasta, vidutinė, gera, labai gera ir puiki.
Amžius. Kadangi dauguma rajonų pastatyti per palyginti trumpą laiko tarpą, tai tarp lyginamųjų objektų turbūt nebus didelių skirtumų. Visiškai naują namą įvertina rangovas pagal tikrąsias sąnaudas, valdymo išlaidas ir pelną. Senesnių geros būklės namų 5-erių metų amžiaus skirtumas paprastai yra nereikšmingas. Labai svarbi yra bendroji priežiūra, nors pagal namo amžių vertintojas gali nuspręsti, kad dizainas, įrenginiai gali būti pasenę ar namą jau reikia remontuoti.
Būklė. Bendroji kiekvieno objekto būklė bus pažymėti kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta. Pataisymų reikės, jeigu lyginamasis objektas bus geresnės ar blogesnės būklės nei vertinamas.
Kambarių skaičius. Išvardijami visi name esantys kambariai, neskaitant vonios kambarių ir rūsiuose esančių kambarių. Taip pat nurodomas miegamųjų kambarių ir vonių skaičius ir bendrasis plotas. Didesnių pataisymų reikės, jeigu vertinamasis objektas turi mažiau arba daugiau miegamųjų kambarių nei lyginamieji.

3 lentelė. Vertinamojo namo ir lyginamųjų objektų lyginimas

Šioje kategorijoje pažymimas vonios kambarių (prausykla, tualetas ir vonia arba dušas) ir dalinių vonios kambarių (prausykla ir tualetas) bendras skaičius.

Rūsys ir jame įrengti kambariai. Vertintojas turi nurodyti visus apatinio aukšto patobulinimus, pvz., įrengtas jame patalpas.
Sklypo dydis. Neskaitant trūkumų, kurie paverčia žemės sklypą nenaudotinu, privatumo apribojimų, automobilių laikymo keblumų, svarbiausia aptarti sklypo pločio ir ploto skirtumus.
Landšaftas. Medžiai ir kiti augalai turi būti panašiai užaugę kaip ir priklausantys vertinamam turtui; turi atitikti jų kiekybė ir kokybė.
Funkciniai komunaliniai patarnavimai. Turi būti nustatyta, ar pastatas visapusiškai atitinka numatytą naudojimą pagal rinkos reikalavimus. Šiai kategorijai priskiriamos tokios dizaino savybės, kaip šiuo metu pageidaujamas patalpų suplanavimas ir kambarių dydis.
Šildymas/vėdinimas. Vertintojas žymi vertinamojo ir lyginamųjų objektų рildymo įrenginių rūšis ir oro kondicionavimo sistemą, jei tokia yra.
Garažas. Jei vertinamame pastate nėra garažo, tai bet kuriame lyginamajame pastate, kuriame yra garažas, reikės įvesti pataisą. Vertinamam turtui priklausantis garažas bus lyginamas pagal jo statybos rūšį ir dydį.
Kiti išoriniai patobulinimai. Čia įtraukiama veranda, baseinas ar kitas gyvenamasis arba poilsio plotas, nepriklausantis pagrindiniam namo pastatui.
Specialūs energijos efektyvumo elementai. Įvertinama namo šilumos izoliacija, saulės šilumos panaudojimo įrenginiai, kitos energijos taupymo priemonės.
Židinys (-iai). Reikia įvertinti židinių skaičių ir jų rūšį.
Kiti vidaus patobulinimai. Nurodomas vertinamo arba lyginamojo objekto pataisos veiksnys, jeigu kuris nors iš jų turi kitų turto vidaus patobulinimų, kurie padidina arba sumažina vertę. Prabangi apdaila, pvz., sienų apmušimas natūralaus medžio dailylentėmis padidina namo vertę.

4. Individualių namų vertinimo apribojimai

Lyginamosios vertės metodas ypatingas tuo, kad jis yra lengvai taikomas, todėl dažniausiai naudojamas vertintojų ir daugeliu atvejų pateikia patikimiausią nekilnojamojo turto vertę, ypač tais atvejais, kai rinkoje buvo parduota nemažai analogiškų objektų. Vis dėlto vertintojai, atlikdami vertinimus, paprastai naudojasi tik nedideliu lyginamųjų objektų pardavimo kainų duomenų skaičiumi, jų trūkumą kompensuodami savo žiniomis ir patirtimi. Dėl šios priežasties vertintojai rizikuoja priimti subjektyvius sprendimus. Vertinimo subjektyvumas taikant lyginamosios vertės metodą tapo įvairių mokslininkų tyrimo objektu.

Tokius tyrimus galima rasti Lentz ir Wang atliktoje 141 mokslinės knygos ir straipsnių, kuriuose yra nagrinėjamas lyginamosios vertės metodas, apžvalgoje. Autoriai pabrėžia, jog, taikant lyginamosios vertės metodą, būtina atsižvelgti į visus vertę lemiančius veiksnius, tarp jų ir į  kaimynystės veiksnio poveikį. Colwell, Cannaday ir Wu savo tyrime pritaiko mažiausiųjų kvadratų metodą vertei turintiems įtakos veiksniams nustatyti. Pritaikius šį metodą, tokių veiksnių poveikis gali būti eliminuojamas atlikus elementarią daugianarę koreliacinę-regresinę analizę. Vis dėlto šių autorių išradimai praktikoje paprastai netaikomi.

Kiti mokslininkai, nagrinėdami lyginamosios vertės metodo taikymo galimybes, daugiau dėmesio atkreipia į vertintojo patirties įtaką. Pavyzdžiui, Diaz nagrinėjo, kaip atlikdami vertinimus lyginamuosius objektus pasirenka studentai ir ekspertai. Jis nustatė, kad ekspertai ne taip kruopščiai studijuoja rinkos duomenis, daugiausia remiasi patirtimi ir dėl to pasirenka skirtingus lyginamuosius objektus nei studentai.
Spence ir Thorson taip pat nagrinėjo vertinimo kokybę kaip funkciją, priklausančią  nuo vertintojo patirties. Pirmiausia jie ištyrė, kokias vertės pataisas naudoja studentai ir ekspertai, antra, apskaičiavo galutinių vertinamojo objekto nustatytų verčių skirtumus ir galiausiai pridėjo prie išvados, kad ekspertų apskaičiuotos rinkos vertės yra tikslesnės ir patikimesnės, nei nustatytos studentų.

Kiti mokslininkai savo darbuose atliko žymiai išsamesnius lyginamosios vertės metodo tyrimus. Pavyzdžiui, Isakson savo darbuose pristatė unikalią lyginamosios vertės metodo taikymo metodiką, pavadintą artimiausios kaimynystės vertinimo metodika (angl. NNAT-  Nearest Neighbors Appraisal Technique), pagal kurią galutinė nekilnojamojo turto vertė nustatoma kaip lyginamųjų objektų pardavimo kainų svertinis vidurkis. Svoriai šiuo atveju apskaičiuojami remiantis lyginamųjų objektų panašumo daugiakriteriniu vertinimu. Tiems objektams, kurie yra artimiausi vertinamajam objektui, suteikiamas didesnis svoris. Taikant šią metodiką, galima išvengti pataisos koeficientų skaičiavimo.

Vandell pristatė minimalios variacijos tarp pataisytų lyginamųjų pardavimų verčių metodą, taikomą pasirenkant lyginamuosius objektus, o Gau, Lai ir Wang pasiūlė minimalios verčių variacijos koeficientą.  Abiem atvejais pakoreguotosios lyginamųjų objektų vertės apskaičiuojamos taikant pataisas, gautas mažiausiųjų kvadratų metodu įvertinus lyginamuosius veiksnius.

Reikia pažymėti, jog Isakson NNAT, Vandell minimali sklaida (variacija), Gau ir kt. minimalus variacijos koeficientas dažniausiai sunkiai apskaičiuojami. Visais atvejais skaičiuojamos visos galimos lyginamųjų objektų kombinacijoms 2, 3, 4, , n (čia n-  lyginamųjų objektų skaičius).

Green plačiau nagrinėjo  Vandell ir Gau siūlomą metodiką ir įrodė, kad mažiausiųjų kvadratų metodo požiūriu Vandell metodika yra tinkamesnė ir labiau pagrįsta. Tačiau jei duomenys yra heterogeniški,  Green nuomone, Gau ir kt. metodas yra geresnis. Isakson, Vandell ir Gau išradimams mokslinėje literatūroje vis dėlto skiriama taip pat nedaug dėmesio.

Mokslininkai, analizuodami nekilnojamojo turto vertes, paprastai lyginamosios vertės metodo nenagrinėja. Dažniausiai pasirenkamas įvairių statistinių metodų modifikacijų tyrimas. Nagrinėjant skirtumus tarp vertintojų ir mokslininkų požiūrių į vertės nustatymą, galima suprasti, kodėl nekilnojamojo turto vertinimas taip skirtingai interpretuojamas moksle ir vertinimo praktikoje. Šio klausimo nagrinėjimui nemažai dėmesio skyrė Pace, pritaikęs matricinę algebrą ir pateikęs lyginamosios vertės metodo matematinę išraiрką. Deja, pažymėtina tai, jog Pace modelis ne visiškai atitinka vertintojų praktikoje taikomą lyginamosios vertės nustatymo metodiką. Isakson savo studijoje išnagrinėjo skirtingą mokslininkų ir praktikuojančių vertintojų lyginamosios vertės metodo suvokimą ir galiausiai išvedė du modelius, iš kurių paaiškėjo, jog mokslininkai vertes nustato dažniausiai remdamiesi prielaidomis ir koreliacinės regresinės analizės rezultatais, o vertintojai, priimdami sprendimus, dažniausiai remiasi savo patirtimi. Autoriaus išvados gali būti naudingos abiem pusėms, derinant vertintojų praktiką ir mokslininkų matematinės analizės metodiką.

Tačiau nepriklausomai nuo įvairių mokslininkų požiūrių ir jų pateikiamų pataisų skaičiavimo metodikų, visais atvejais, taikant lyginamosios vertės metodą, būtina, kad egzistuotų pakankamas neseniai parduotų analogiškų objektų skaičius. Taigi kalbama apie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumą arba pakankamą informacijos kiekį apie šiuos objektus. Dažniausiai vertintojas disponuoja nepakankamu duomenų kiekiu, bet vertinti vis tiek reikia. Kyla klausimas,  kiek turi būti paimta lyginamųjų objektų. LR turto vertinimo metodika  tokio skaičiaus neapibrėžia. Apskritai, norint gauti patikimus vertinimo rezultatus pagal matematinės statistikos reikalavimus, tiesiogiai lyginant kainas (lyginamieji objektai yra identiški), privaloma turėti mažiausiai 15 pirkimo  pardavimo kainų. Kai kainos lyginamos netiesiogiai (lyginamieji objektai skiriasi pagal vienа požymį)-  mažiausiai 30 kainų, o kai kainos lyginamos netiesiogiai (lyginamieji objektai skiriasi daugeliu požymių)-  mažiausiai 100 kainų. Žinoma, nustatant rinkos vertę, šių griežtų mokslinių ribojimų nesilaikoma ir pasitenkinama gerokai mažesniu lyginamųjų objektų skaičiumi. Štai JAV laikomasi nuostatos, jog jei vertinamasis turtas yra labai artimas analogams savo padėtimi, fizinėmis charakteristikomis,  užtenka trijų, o Lenkijoje  5 objektų. Taigi Lietuvos turto vertinimo metodikoje turėtų būti nustatytas lygintinų objektų skaičius.

Žinoma, vienintelis pardavimo atvejis, jei nėra kito atramos taško, tik išimtiniais atvejais suteikia galimybę nustatyti vertinamojo objekto rinkos vertę. Šio varianto tinkamumas privalo būti nuodugniai patikrintas. Tokiu atveju, kai  turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius  objektus (analogus)  vertinamojo objekto vietovėje,  jis  turi išnagrinėti  lyginamuosius   objektus  kitose vietovėse.
Tačiau darant prielaidą, jog disponuojama pakankamu kiekiu duomenų, kyla klausimas,  ar turimus objektus galima palyginti su vertinamuoju objektu? Lyginamieji objektai privalo būti kuo artimesni vertinamam objektui savo vertę lemiančiais veiksniais. Todėl reikia patikrinti, ar juos galima palyginti su vertinamuoju objektu pagal  padėtį, statybos mastą ir rūšį, dydį, formą, komunikacijų būklę, statybos laiką ir būklę, statybos įvykdymą ir įrengimą. Be to, reikia atmesti visus atvejus, kai parduodant turtą atsirado neįprastų arba asmeninių aplinkybių. Prie neįprastų aplinkybių priskiriamas nekilnojamojo turto įsigijimas:

  • iš varžytinių;
  • konkursų metu;
  • su kainų nuolaida;
  • ypatingomis mokėjimo sаlygomis.

Prie asmeninių aplinkybių priskiriamas nekilnojamojo turto pardavimas giminėms,  kai atsižvelgus į ypatingus giminystės ryšius, prašoma mažesnės kainos, negu ji būtų sutarta su svetimu pirkėju. Taip pat čia priskiriami bėdos verčiami pardavimai: savininkas, kuriam skubiai reikalingi pinigai, parduos nekilnojamаjį turtą žemesne nei įprasta kaina.

Prie asmeninių aplinkybių priskiriami ir pirkimai dėl ypatingų interesų: pirkėjas už nekilnojamаjį turtą, kurį laiko nepaprastai patraukliu, moka kur kas aukštesnę kainą arba pirkėjas, kuriam skubiai reikia nekilnojamojo turto ekonominiams tikslams, taip pat sutinka mokėti didesnę kainą.

Prie asmeninių aplinkybių dar priskiriami ir spekuliaciniai lūkesčiai.

Nekilnojamojo turto kainą gali lemti ir priklausomybė nuo to, ar  turtas gali būti perleistas pirkėjui tuojau pat po sandorio. Taip būna su nekilnojamuoju turtu, kuris yra ilgam laikui išnuomotas arba tuometinių nuomininkų negalėjo būti atlaisvintas ir, kaip įprasta, turėjo būti padaryta kainos nuolaida. Į įvairius darbus, už kuriuos buvo sumokėta atlaisvinant gyvenamаsias ir verslo patalpas, nustatant rinkos vertę neatsižvelgiama. Taip pat neatsižvelgiama į žemės sklypo įsigijimo, įvertinimo mokesčius, teismo, notaro išlaidas, agento komisinius.

Ne visus nekilnojamojo turto objektus galima palyginti, o tik tuos, kurių santykinai nedidelius skirtumus galima pašalinti ir patikslinimai siekia iki 30, o blogiausiu atveju- iki 35 %. Vokietijoje teigiama, kad korektūra, viršijanti 40 %, rodo, kad būtent lyginamųjų objektų iš tikrųjų negalima palyginti. 35 % riba atitinka sаmoningą vertinimo praktiką. Lietuvos vertinimo metodikoje nepasakyta, kiek gali skirtis vertinamojo ir lyginamųjų objektų savybės ir todėl dažnai nepaisoma lyginimo reikalavimų. Ateityje tobulinant šią metodiką, turėtų būti tiksliai apibrėžtas lyginimo matas.

1. Pagrindinis metodas, taikytinas individualių gyvenamųjų namų rinkos vertei nustatyti, yra lyginamosios vertės metodas. Akivaizdžiausias jo privalumas yra paprastumas. Ankstesnių pardavimo kainų taikymas padaro jį logiškiausiu ir objektyviausiu iš trijų esminių vertinimo metodų.

Jeigu įmanoma gauti patikimų rinkos duomenų, ir tokia informacija gali būti susieta su vertinamu individualiu gyvenamuoju namu, metodas yra ypač pagrįstas.

2. Pagrindinis lyginamosios vertės metodo trūkumas- nepakankamas lyginamųjų pardavimų kiekis. Jei vertinamasis objektas yra unikalus arba jei nėra jokių lyginamųjų pardavimų, šis metodas negali būti taikomas. Taigi turto vertinimo metodikoje taikant lyginamosios vertės metodą, turėtų būti nustatytas lyginamųjų objektų skaičius.

3. Lyginamieji objektai privalo kuo labiau derintis su vertinamuoju objektu vertę veikiančiais veiksniais. Reikia atmesti visus atvejus, kai parduodant atsirado neįprastų arba asmeninių aplinkybių. Lietuvos vertinimo metodikoje nepasakyta, kiek gali skirtis vertinamojo ir lyginamųjų objektų savybės ir todėl dažnai nepaisoma lyginimo reikalavimų.

Ateityje tobulinant šią metodiką, turėtų būti tiksliai apibrėžtas lyginimo matas. Palyginti galima tokius objektus, kurių santykinai nedidelių skirtumų pataisos neviršija 35 %. Patikslinimai negali būti paremti subjektyviais skirtumų nustatymais tarp objektų.

4. Lietuvos vertintojai, vertindami individualius gyvenamuosius namus, neatsižvelgia į dalį svarbių veiksnių: būsto finansavimo sаlygas, konstrukcijas ir suplanavimą, amžių, aplinkos infrastruktūrą, namų valdos žemės sklypo savybes.

5. Net kai vertintojas nagrinėja lyginamuosius objektus, kurie yra faktiškai identiški, patikslintos vertės retai gaunamos vienodos. Paprastai bus bent keli nekilnojamojo turto sandorių skirtumai, kad ir kokie maži, kurie lems skirtumus tarp pardavimo kainų. Vertintojo užduotis yra išrinkti patikslintas vertes, kurios geriausiai perteiktų vertinamojo objekto charakteristikas. Šių patikslintų verčių vidurkis ir nurodys vertinamo objekto rinkos vertę.

6. Šiuo metu nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nėra skaidri. Vakarų šalyse prie rinkos skaidrumo sukūrimo daug prisideda profesinės turto vertintojų organizacijos, kurios leidžia žurnalus, informuojančius apie nekilnojamojo turto rinkos kainas, prognozes ir t. t. Svarų indėlį, sprendžiant šią problemą, galėtų įnešti VĮ Registrų centras, kurioje galėtų būti sukurta analitinė grupė, galinti spręsti šias problemas. Kitas būdas- sukurti patyrusių vertintojų- ekspertų komisijas. Sėkmingai sprendžiant šią problemą, pagerėtų turto vertinimų kokybė.

Straipsnį parengė:

Saulius Raslanas, profesorius, mokslų daktaras
Laura Tupėnaitė, doktorantė
Vilniaus Gedimino technikos universitetas
Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedra

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.  


Kategorijos: Daugiabučių namų statyba, Individualūs namai (tema), Nekilnojamas turtas, Nekilnojamojo turto ir žalos vertinimas, NKT agentūros, Nekilnojamo turto skelbimai
Visi kategorijos straipsniai
Karkasinio namo statyba

Karkasinio namo statyba

Karkasinės statybos etapai, pamatai, mediena, įrankiai, sandarinimas, apšiltinimas, metalinis karkasas. Pažyma apie nebaigtą statybą ir statybos užbaigimo deklaracija.  

Karkasinio namo šiltinimas

Karkasinio namo šiltinimas

Kaip ir kuo šiltinti karkasinį namą, šiltinimo storis ir šiltinamojo sluoksnio sandarinimas 

Namas iš jūrinių konteinerių

Namas iš jūrinių konteinerių

Konteineriniai namai, moduliniai namai iš jūrinių konteinerių. 

Kiemo vartų įrengimas

Kiemo vartų įrengimas

Kokius vartus rinktis - stumdomus ar varstomus? Nuo ko priklauso sklandus automatinių vartų veikimas? Vartų pamato įrengimas, metaliniai stumdomi vartai, vartų dizainas. 

Mūrinio namo statyba

Mūrinio namo statyba

Akyto betono arba dujų silikato statybiniai blokeliai, statyba iš akytbetonio blokelių, akytbetonio blokelių charakteristikos, apkrovų skaičiavimas 

Tvarto rekonstrukcija į gyvenamąjį namą

Modernus namas vietoj tvarto

Negirdėtas dalykas: saugomoje paveldo teritorijoje pastatytas modernus gyvenamasis namas. Pas mus tai būtų skandalas, Nyderlanduose - sektinas pavyzdys. Esmė - kaip tai padaryta. 

Namo statyba iš termoblokelių

Namo statyba iš termoblokelių

Statyba iš putplasčio blokelių, polistireninio putplasčio blokeliai namo sienoms, termoblokeliai namo statybai, kaip pastatyti namą iš termoblokelių 

Namo projektavimo klaidos

Namo projektavimo klaidos

Namo projektavimo principai, klaidos projektuojant namą, namo pritaikymas prie sklypo 

Fasado šiltinimas akmens vata

Mūrinio namo šiltinimas akmens vata

Mūrinio namo fasado šiltinimas, tinkuojamas fasadas iš mineralinės vatos, mūro sienos šiluminė izoliacija akmens vata  

Statyba iš daugiasluoksnių plokščių

Statyba iš daugiasluoksnių plokščių

Statyba iš sandwich plokščių, daugiasluoksnių plokščių charakteristikos ir montavimas  

Vasarnamio statyba

Vasarnamio statyba

Kaip įrengti vasarnamį, vasarnamio projektavimas, kaip teisingai pastatyti vasarnamį. 

Tvoros pasirinkimas

Tvoros pasirinkimas

Geriausios tvoros, tvoros derinimas prie statinių ir aplinkos, tvoros įrengimo klaidos, geriausios medžiagos tvorai 

Medinė pirtis

Medinė pirtis

Medinės pirties statyba, pirties išplanavimas, medžiagos pirties statybai, pirties prieangio ir garinės įrengimas, pirties gultai 

Metalinio karkaso namai

Metalinio karkaso namai

Karkasinio namo iš metalinių profilių statyba, šiltinimas, įrengimas 

Namo statyba iš akytbetonio blokelių

Namo statyba iš akytbetonio blokelių

Kaip teisingai sumūryti akytbetonio blokelius, kad sienos būtų šiltos ir neliktų šilumos tiltelių? Mūro mazgai ir dažniausios klaidos. 

Kiemo vartų automatika

Kiemo vartų automatika

Kiemo vartai, vartų automatika, varstomų ir stumdomų vartų įrengimas, kiemo vartų įranga, kaip pasirinkti vartų pavaras, vartų valdymas 

Dvitėjų sijų karkasinio namo konstrukcija

Karkasinio namo statyba iš dvitėjų sijų

Dvitėjės sijos s namo karkasui ir perdangoms, šiltinimo schemos 

Metalinės tvoros

Tvorų tipai ir jų įrengimas

Laikina tvora. Aklina ar permatoma tvora? Medinės tvoros. Metalinės tvoros. Stulpai. Vartai.  

Pirties planavimas

Pirties planavimas

Kaip racionaliai suplanuoti pirtį, kaip pirtyje optimaliai panaudoti erdvę. 

Modulinis namas

Modulinis namas – technologijų kartos žmonėms

Architektūrinio konkurso darbuose išryškėjo modulininės statybos privalumai, labiausiai atitinkantys Z kartos gyvenimo būdą ir poreikius. Kokie yra modulinės statybos privalumai ir kodėl modulinės sistemos geriausiai tinka technologijų žmonėms? 

 
 
Temą atitinkančios įmonės

Utenos r.


1 2

Metalo g. 3, Utena
Telefonas: +370-389-50553, Mobilus: +370-615-59728, El. paštas: info@nerada.eu
1 2
Karkasinio namo statyba Karkasinio namo statyba

Karkasinės statybos etapai, pamatai, mediena, įrankiai, sandarinimas, apšiltinimas, metalinis karkasas. Pažyma apie nebaigtą statybą ir statybos užbaigimo deklaracija.

Karkasinio namo šiltinimas Karkasinio namo šiltinimas

Kaip ir kuo šiltinti karkasinį namą, šiltinimo storis ir šiltinamojo sluoksnio sandarinimas

Namas iš jūrinių konteinerių Namas iš jūrinių konteinerių

Konteineriniai namai, moduliniai namai iš jūrinių konteinerių.

Kiemo vartų įrengimas Kiemo vartų įrengimas

Kokius vartus rinktis - stumdomus ar varstomus? Nuo ko priklauso sklandus automatinių vartų veikimas? Vartų pamato įrengimas, metaliniai stumdomi vartai, vartų dizainas.

Mūrinio namo statyba Mūrinio namo statyba

Akyto betono arba dujų silikato statybiniai blokeliai, statyba iš akytbetonio blokelių, akytbetonio blokelių charakteristikos, apkrovų skaičiavimas

Tvarto rekonstrukcija į gyvenamąjį namą Modernus namas vietoj tvarto

Negirdėtas dalykas: saugomoje paveldo teritorijoje pastatytas modernus gyvenamasis namas. Pas mus tai būtų skandalas, Nyderlanduose - sektinas pavyzdys. Esmė - kaip tai padaryta.

Namo statyba iš termoblokelių Namo statyba iš termoblokelių

Statyba iš putplasčio blokelių, polistireninio putplasčio blokeliai namo sienoms, termoblokeliai namo statybai, kaip pastatyti namą iš termoblokelių

Namo projektavimo klaidos Namo projektavimo klaidos

Namo projektavimo principai, klaidos projektuojant namą, namo pritaikymas prie sklypo

Fasado šiltinimas akmens vata Mūrinio namo šiltinimas akmens vata

Mūrinio namo fasado šiltinimas, tinkuojamas fasadas iš mineralinės vatos, mūro sienos šiluminė izoliacija akmens vata

Statyba iš daugiasluoksnių plokščių Statyba iš daugiasluoksnių plokščių

Statyba iš sandwich plokščių, daugiasluoksnių plokščių charakteristikos ir montavimas

Vasarnamio statyba Vasarnamio statyba

Kaip įrengti vasarnamį, vasarnamio projektavimas, kaip teisingai pastatyti vasarnamį.

Tvoros pasirinkimas Tvoros pasirinkimas

Geriausios tvoros, tvoros derinimas prie statinių ir aplinkos, tvoros įrengimo klaidos, geriausios medžiagos tvorai

Medinė pirtis Medinė pirtis

Medinės pirties statyba, pirties išplanavimas, medžiagos pirties statybai, pirties prieangio ir garinės įrengimas, pirties gultai

Metalinio karkaso namai Metalinio karkaso namai

Karkasinio namo iš metalinių profilių statyba, šiltinimas, įrengimas

Namo statyba iš akytbetonio blokelių Namo statyba iš akytbetonio blokelių

Kaip teisingai sumūryti akytbetonio blokelius, kad sienos būtų šiltos ir neliktų šilumos tiltelių? Mūro mazgai ir dažniausios klaidos.

Sklypas namo statybai Sklypas namo statybai – koks, kur, už kiek

Į ką atsižvelgti perkant sklypą namui statyti, nuo ko priklauso sklypo kaina

Garažo grindys Garažo grindys

Garažo grindų įrengimas, patikimos garažo grindų dangos

Kiemo vartų automatika Kiemo vartų automatika

Kiemo vartai, vartų automatika, varstomų ir stumdomų vartų įrengimas, kiemo vartų įranga, kaip pasirinkti vartų pavaras, vartų valdymas

Dvitėjų sijų karkasinio namo konstrukcija Karkasinio namo statyba iš dvitėjų sijų

Dvitėjės sijos s namo karkasui ir perdangoms, šiltinimo schemos

Idėjų išbandymas nuosavo namo statyboje Idėjų išbandymas nuosavo namo statyboje

Batsiuvys turėtų nešioti savo siūtus batus, kad žinotų, ką kiti jaučia juos avėdami. Taip pat ir architektas – jei negyvena savo projektuotame name, nežino, kaip jaučiasi užsakovai“, - sako architektas Andrius Želnys. Jo paties namas – kompaktiškas, ekologiškas, technologiškas, darnoje su gamta ir aplinka.

Supuvusių rastų pakeitimas Medinio namo dalinis rąstų keitimas

Kaip pakeisti supuvusius rąstus, rąstinio namo rąstų pakeitimas, seno rąstinio namo remontas

Metalinės tvoros Tvorų tipai ir jų įrengimas

Laikina tvora. Aklina ar permatoma tvora? Medinės tvoros. Metalinės tvoros. Stulpai. Vartai.

Garažas Garažas

Garažo statyba, planavimas, įrengimas,

Metalinis stogas Metalinės stogo dangos

Stogo dangai naudojamas nerūdijantis plienas, varis, cinkas, aliuminis.

Pagrindinis karkasinio mano fasadas Karkasinis namas su daug stiklo

Karkasinė medienos konstrukcija ir daug stiklo - dėl tokio pastato tvirtumo ir šiluminių savybių pas mus daugelis suabejotų. Suomiai drąsesni.

Medinė terasa Medinė terasa

Medinės terasos brėžinys, mediena ir tvirtinimo elementai terasai, pamatų įrengimas ir medinės terasos įrengimas

Pirties planavimas Pirties planavimas

Kaip racionaliai suplanuoti pirtį, kaip pirtyje optimaliai panaudoti erdvę.

Modulinis namas Modulinis namas – technologijų kartos žmonėms

Architektūrinio konkurso darbuose išryškėjo modulininės statybos privalumai, labiausiai atitinkantys Z kartos gyvenimo būdą ir poreikius. Kokie yra modulinės statybos privalumai ir kodėl modulinės sistemos geriausiai tinka technologijų žmonėms?

stogo dengimas Investicijos į namo statybą, kurios neatsiperka parduodant

Renkantis sklypą ir planuojant statybą verta žinoti, kokios pagrindinės investicijos namą parduodant atsiperka ir kokios neatsiperka.

Vartai Automatiniai vartai

Jeigu pavargote kiekvieną vakarą grįžę namo lipti iš mašinos atidaryti vartų, o žiemą dar nuvalyti sniegą nuo įvažiavimo, tuomet verta pamąstyti apie automatinių garažo vartų įsirengimą.

reikalavimai A klasei Pastatų energinių klasių kartelė leidžiama žemyn

ASA.LT portalo straipsniuose keltos abejonės dėl A klasės pastatų energinio efektyvumo naudos, sulaukė atgarsių: Aplinkos ministerijoje, remiantis optimalių sąnaudų analize, rengiamos STR‘ų pataisos, kuriomis bus koreguojami reikalavimai A klasių pastatams.

Pirkti ar pačiam statyti namą? O gal yra trečias kelias?

Vieno banko klientų argumentai „už“ ir „prieš“ pastatyto namo pirkimą bei statybą pačiam, paskatino pasidomėti, ar nėra trečio kelio namui įsigyti.

Nulinės energijos vienbučių namų galimybės Lietuvoje Nulinės energijos vienbučių namų galimybės Lietuvoje

2017- 2018 metų riba Lietuvos statybų rinkoje žymi svarbų etapą – atsiranda prievolė statyti A+ energinės klasės namus. Dar didesnis iššūkis laukia 2020-2021 metų sandūroje – beveik energijos nevartojančių A++ energinės klasės pastatų statyba. Nevertinant investicijų, ar ji reali techniniu požiūriu?

Moduliniai vaikų darželiai pasiteisino, laukia gyvenamųjų modulių proveržis

Modulinius namus turėtų vertinti aktyvūs žmonės, vengiantys rutinos ir nebijantys pokyčių, linkę keisti savo gyvenimo būdą bei fizinę aplinką, nenorintys įsipareigoti ilgalaikei tradicinio namo investicijai, apsikrauti rūpesčiais dėl statybų ir statybininkų.

Namo sandarumo patikrinimas Namo sandarumo patikrinimas

Net ir naudojant šiuolaikines technologijas ir statybines medžiagas bei naudojantis patyrusių statybininkų paslaugomis, name gali likti probleminių vietų, pro kurias skverbsis šaltis

Namo projektavimą reikia pradėti rudenį Namo projektavimą reikia pradėti rudenį

Architektai, projektuojantys individualius namus, užsakovų antplūdžio dažniausiai sulaukia pavasarį, kai jau planuojamos statybos. Kokybiškam projektui parengti reikia laiko, tad juo verta pradėti rūpintis anksčiau – vasarą arba rudenį, žiemos pradžioje.

Kvartalas A klasės projektui parengti naudojama apie 600 formulių

Tęsiame diskusiją apie A energinės klasės pastatų projektavimą, iškylančias problemas ir su jomis susijusius kaštus. Pastatų sertifikavimo ekspertų asociacijos nuomonė.

A+ klasės namų statytojo patirtis

Patobulinome kai kuriuos mazgus, keitėme kai kurias medžiagas, tačiau raktas į pastato energinį efektyvumą - kokybiškas darbas

Skydinio namo statyboje visų svarbiausia – kokybė Skydinio namo statyboje visų svarbiausia – kokybė

Lietuvoje skydus gaminančios įmonės gamybos procesus ir produkcijos kokybę kontroliuoja nepriklausomi ekspertai iš Vokietijos.

2010 metais namas atnaujintas ir pristatytas priestatas. Projektą inicijavo VELUX kompanija. Namo priestatas - kad papildomas plotas kurtų vertę

Individualių namų savininkai dažnai pasididina gyvenamąjį plotą statydami priestatus prie jau esamų pastatų. Bet, padidinus plotą, ne visada pavyksta padidinti pastato vertę. Kaip elgtis, kad papildomi tūriai harmoningai įsilietų į aplinką, pritaptų prie esamo pastato ir sukurtų komfortišką gyvenamąją erdvę?

Garažo grindys Garažo grindys

Garažo grindų įrengimas, patikimos garažo grindų dangos

Terasos pamatai Terasos pamatai

Kaip įrengti terasos pamatus, betoniniai pamatai terasoms, atramos terasos konstrukcijai

daugiau
Statybos leidimas Statybos leidimas

Ar visada reikalingas statybos leidimas?

daugiau
Statyba kitos paskirties žemėje Statyba kitos paskirties žemėje

Ar galima statyba kitos paskirties žemėje?

daugiau
Ar visada namo statybai reikalingas leidimas? Ar visada namo statybai reikalingas leidimas?

Internete galima rasti senų atsakymų, kuriose aiškinama, kad iki 80 kv. m ploto gyvenamajam namui statyti nereikia statybos leidimo. Tai netiesa.

daugiau
Aukščių skirtumas tarp gretimų valdų Aukščių skirtumas tarp gretimų valdų

Koks gali būti didžiausias aukščių skirtumas tarp gretimų namų valdos sklypų?

daugiau
1 2 3
Kompanijų produktai
Namų projektai dviejų aukštų

Individualių namų projektai, dviauksčių namų projektai, gyvenamųjų namų projektavimas, dviejų aukštų namo projektas, ...

Protingo namo sistemos

Sistema kontroliuoja ir valdo apšvietimo, užtamsinimo, šildymo, vėdinimo ar saugos funkcijas.

Statybos užbaigimo deklaracija
Statybos užbaigimo deklaracija

Namo pridavimas, baigtos statybos deklaracija, deklaracij...

Gražūs laiptai
Laiptų gamyba Kaune

Laiptų gamyba. Laiptų projektavimas. Mediniai - metalinia...

a klasės namo rekuperatorius
Rekuperatorius A klasės namui

Rekuperacinė sistema A, A+, A++ klasės namams, pasyvaus n...

Terasų apželdinimas
Terasų apželdinimas. Augalai vazonuose.

Terasų ir balkonų apželdinimas, augalų terasoms parinkima...

Greita namo statyba
Greita namo statyba

Karkasinis namas iš plieninių profilių, greita namo staty...

Cementinės fasado plokštės Vilniuje
Cementinės fasado plokštės, dailylentės Vilniuje

Cementinės fasado dailylentės Vilniuje. Cementinės fasado...

Cedral dailylentės Vilnius

Cementinės dailylentės Cedral, cementinės dailylentės fas...

Trinkelių dažai spalvos
Trinkelių dažai Kaune

Kiemo plytelių siūlių užpildas, neleidžiantis augti piktž...

Aliuminio profilio langų gamyba
Aliuminio profiliai langams

Aliuminio profiliai, aliuminio profilio gamyba, aliuminio...

ArGeLite degto molio plytos

Pakabinamos keraminės plytos ArGeLite

bauroc akytojo betono blokeliai, pertvaros blokai, sąramos, sausi klijų mišiniai

Akytas betonas, blokeliai, blokai, pertvaros, sąramos sta...

Individualaus gyvenamojo namo projektas 169

Namo projektas, namų projektai

Mediniai laiptai su metaline laiptasija
Laiptų gamyba Vilniuje

Laiptų projektavimas, laiptų gamyba, laiptų montavimas. L...

Energiją tausojantys namai

Energijos tausojimas, ekologiškas namas

Medinio karkaso skydiniai namai

Medinis karkasas, skydinis namas

Pirtis

Medinė pirtis.

Medinė pavėsinė
Medinės pavėsinės

Medinės pavėsinės

1 2 3
Tvarto rekonstrukcija į gyvenamąjį namą Modernus namas vietoj tvarto

Negirdėtas dalykas: saugomoje paveldo teritorijoje pastatytas modernus gyvenamasis namas. Pas mus tai būtų skandalas, Nyderlanduose - sektinas pavyzdys. Esmė - kaip tai padaryta.

Namo statyba iš termoblokelių Namo statyba iš termoblokelių

Statyba iš putplasčio blokelių, polistireninio putplasčio blokeliai namo sienoms, termoblokeliai namo statybai, kaip pastatyti namą iš termoblokelių

Statyba iš daugiasluoksnių plokščių Statyba iš daugiasluoksnių plokščių

Statyba iš sandwich plokščių, daugiasluoksnių plokščių charakteristikos ir montavimas

Vasarnamio statyba Vasarnamio statyba

Kaip įrengti vasarnamį, vasarnamio projektavimas, kaip teisingai pastatyti vasarnamį.

Namo statyba iš akytbetonio blokelių Namo statyba iš akytbetonio blokelių

Kaip teisingai sumūryti akytbetonio blokelius, kad sienos būtų šiltos ir neliktų šilumos tiltelių? Mūro mazgai ir dažniausios klaidos.

Sklypas namo statybai Sklypas namo statybai – koks, kur, už kiek

Į ką atsižvelgti perkant sklypą namui statyti, nuo ko priklauso sklypo kaina

Garažo grindys Garažo grindys

Garažo grindų įrengimas, patikimos garažo grindų dangos

Kiemo vartų automatika Kiemo vartų automatika

Kiemo vartai, vartų automatika, varstomų ir stumdomų vartų įrengimas, kiemo vartų įranga, kaip pasirinkti vartų pavaras, vartų valdymas

Dvitėjų sijų karkasinio namo konstrukcija Karkasinio namo statyba iš dvitėjų sijų

Dvitėjės sijos s namo karkasui ir perdangoms, šiltinimo schemos

Idėjų išbandymas nuosavo namo statyboje Idėjų išbandymas nuosavo namo statyboje

Batsiuvys turėtų nešioti savo siūtus batus, kad žinotų, ką kiti jaučia juos avėdami. Taip pat ir architektas – jei negyvena savo projektuotame name, nežino, kaip jaučiasi užsakovai“, - sako architektas Andrius Želnys. Jo paties namas – kompaktiškas, ekologiškas, technologiškas, darnoje su gamta ir aplinka.

Supuvusių rastų pakeitimas Medinio namo dalinis rąstų keitimas

Kaip pakeisti supuvusius rąstus, rąstinio namo rąstų pakeitimas, seno rąstinio namo remontas

Metalinės tvoros Tvorų tipai ir jų įrengimas

Laikina tvora. Aklina ar permatoma tvora? Medinės tvoros. Metalinės tvoros. Stulpai. Vartai.

Garažas Garažas

Garažo statyba, planavimas, įrengimas,

Metalinis stogas Metalinės stogo dangos

Stogo dangai naudojamas nerūdijantis plienas, varis, cinkas, aliuminis.

Pagrindinis karkasinio mano fasadas Karkasinis namas su daug stiklo

Karkasinė medienos konstrukcija ir daug stiklo - dėl tokio pastato tvirtumo ir šiluminių savybių pas mus daugelis suabejotų. Suomiai drąsesni.

Medinė terasa Medinė terasa

Medinės terasos brėžinys, mediena ir tvirtinimo elementai terasai, pamatų įrengimas ir medinės terasos įrengimas

Pirties planavimas Pirties planavimas

Kaip racionaliai suplanuoti pirtį, kaip pirtyje optimaliai panaudoti erdvę.

Modulinis namas Modulinis namas – technologijų kartos žmonėms

Architektūrinio konkurso darbuose išryškėjo modulininės statybos privalumai, labiausiai atitinkantys Z kartos gyvenimo būdą ir poreikius. Kokie yra modulinės statybos privalumai ir kodėl modulinės sistemos geriausiai tinka technologijų žmonėms?

stogo dengimas Investicijos į namo statybą, kurios neatsiperka parduodant

Renkantis sklypą ir planuojant statybą verta žinoti, kokios pagrindinės investicijos namą parduodant atsiperka ir kokios neatsiperka.

Vartai Automatiniai vartai

Jeigu pavargote kiekvieną vakarą grįžę namo lipti iš mašinos atidaryti vartų, o žiemą dar nuvalyti sniegą nuo įvažiavimo, tuomet verta pamąstyti apie automatinių garažo vartų įsirengimą.

reikalavimai A klasei Pastatų energinių klasių kartelė leidžiama žemyn

ASA.LT portalo straipsniuose keltos abejonės dėl A klasės pastatų energinio efektyvumo naudos, sulaukė atgarsių: Aplinkos ministerijoje, remiantis optimalių sąnaudų analize, rengiamos STR‘ų pataisos, kuriomis bus koreguojami reikalavimai A klasių pastatams.

Pirkti ar pačiam statyti namą? O gal yra trečias kelias?

Vieno banko klientų argumentai „už“ ir „prieš“ pastatyto namo pirkimą bei statybą pačiam, paskatino pasidomėti, ar nėra trečio kelio namui įsigyti.

Nulinės energijos vienbučių namų galimybės Lietuvoje Nulinės energijos vienbučių namų galimybės Lietuvoje

2017- 2018 metų riba Lietuvos statybų rinkoje žymi svarbų etapą – atsiranda prievolė statyti A+ energinės klasės namus. Dar didesnis iššūkis laukia 2020-2021 metų sandūroje – beveik energijos nevartojančių A++ energinės klasės pastatų statyba. Nevertinant investicijų, ar ji reali techniniu požiūriu?

Moduliniai vaikų darželiai pasiteisino, laukia gyvenamųjų modulių proveržis

Modulinius namus turėtų vertinti aktyvūs žmonės, vengiantys rutinos ir nebijantys pokyčių, linkę keisti savo gyvenimo būdą bei fizinę aplinką, nenorintys įsipareigoti ilgalaikei tradicinio namo investicijai, apsikrauti rūpesčiais dėl statybų ir statybininkų.

Namo sandarumo patikrinimas Namo sandarumo patikrinimas

Net ir naudojant šiuolaikines technologijas ir statybines medžiagas bei naudojantis patyrusių statybininkų paslaugomis, name gali likti probleminių vietų, pro kurias skverbsis šaltis

Namo projektavimą reikia pradėti rudenį Namo projektavimą reikia pradėti rudenį

Architektai, projektuojantys individualius namus, užsakovų antplūdžio dažniausiai sulaukia pavasarį, kai jau planuojamos statybos. Kokybiškam projektui parengti reikia laiko, tad juo verta pradėti rūpintis anksčiau – vasarą arba rudenį, žiemos pradžioje.

Kvartalas A klasės projektui parengti naudojama apie 600 formulių

Tęsiame diskusiją apie A energinės klasės pastatų projektavimą, iškylančias problemas ir su jomis susijusius kaštus. Pastatų sertifikavimo ekspertų asociacijos nuomonė.

A+ klasės namų statytojo patirtis

Patobulinome kai kuriuos mazgus, keitėme kai kurias medžiagas, tačiau raktas į pastato energinį efektyvumą - kokybiškas darbas

Skydinio namo statyboje visų svarbiausia – kokybė Skydinio namo statyboje visų svarbiausia – kokybė

Lietuvoje skydus gaminančios įmonės gamybos procesus ir produkcijos kokybę kontroliuoja nepriklausomi ekspertai iš Vokietijos.

2010 metais namas atnaujintas ir pristatytas priestatas. Projektą inicijavo VELUX kompanija. Namo priestatas - kad papildomas plotas kurtų vertę

Individualių namų savininkai dažnai pasididina gyvenamąjį plotą statydami priestatus prie jau esamų pastatų. Bet, padidinus plotą, ne visada pavyksta padidinti pastato vertę. Kaip elgtis, kad papildomi tūriai harmoningai įsilietų į aplinką, pritaptų prie esamo pastato ir sukurtų komfortišką gyvenamąją erdvę?

Namas soduose Savas sodo aplinkoje

Sukurti modernų ir drauge neišsiskiriantį, neišsišokantį iš konteksto namo stilių 6 arų sodo sklype – nelengva užduotis.

Nendrėmis apdailintas namas Nendrėmis apdailintas namas

Tai Olandijoje, kaimo vietovėje netoli Zoetermeer miesto, pastatytas nendrinis namas, tiksliau plytų mūro konstruktyvas, apdailintas nendrėmis.

Vieniša sodyba Tradicijos ir pseudosenovė

Statysite sodybą kaime? Rekonstruosite seną? Tuomet verta perskaityti šį straipsnį ir pagalvoti, kaip tą daryti.

Namo statyba iš Neo Wall skydų Statybininkų trūkumas paskatino sukurti naujos konstrukcijos skydus

Lietuvių išradimas šiltai ir greitai statybai – novatoriška ir ekonomiška statybos technologija iš NeoWall skydų.

Namo statybos kertiniai akmenys, kuriems neverta taupyti

Kaip planuoti namo statybos biudžetą, kokios dažniausios statybos klaidos pasitaiko praktikoje?

Vaikų žaidimo aikštelės

Kur įrengti aikštelę, kokia ji turėtų būti?

Karkasiniai namai

Kiekvienas gyvenantis individualiame name ar kotedže gali pasverti savo ir gyvenimo daugiabutyje pranašumus ir trūkumus. Labiausiai tikėtina, kad žymi persvara bus ne daugiabučio pusėje.

Vyno rūsio įrengimas

Nors aludariai sako, kad "įvaizdis dar ne viskas, troškulys - svarbiausia", vyno mėgėjai įsitikinę, kad ir įvaizdis yra svarbus. Ypač ši taisyklė pasiteisina įrengiant vyno rūsius.

privataus namo vertinimas Individualių namų vertinimo ypatumai, taikant lyginamosios vertės metodą

Vis daugiau žmonių, pirkdami būstą, ima paskolas iš bankų, taigi įkeičiamas turtas turi būti teisingai įvertintas.

Medinių terasų apsauga nuo atmosferos poveikio

Medinių terasų atnaujinimas, gruntavimas, alyvavimas.

Nuo ko pradėti statybą Nuo ko pradėti statybą

arba Ką privalo žinoti nuosavo namo statytojas prieš pradėdamas statyti?

Lentos Namo išorės apdaila

Tinkamai parinkta namo išorės apdaila pagerina ne tik jo estetinį vaizdą, bet ir šilumos izoliaciją, apsaugo nuo aplinkos poveikio, taigi, ir didina namo išliekamąją vertę.

Perimetro kompleksinė apsauga ir kombinuotos aptikimo sistemos.

Perimetro apsauga būtina elektrinėse, naftos perdirbimo įmonėse, naftos terminaluose, aerouostuose, įvairaus dydžio sandėliuose ir panašiuose objektuose.

Individualaus namo elektroninės saugos sistemos.

Ką reikia žinoti įrengiant saugos sistemą? Apsaugos signalizcijų tipai, patarimai diegimo metu.

Namas - mūrinis ar medinis?

Europoje daugiausia statomi mūriniai namai, Amerikoje - mediniai karkasiniai. Kuo jie skiriasi, kokie jų abiejų pliusai ir minusai?

Namų projektai
Individualaus gyvenamojo namo projektas 169

Namo projektas, namų projektai

Rąstinis namas - DAUGIS VIII 540000.0 LTL 700000.0 LTL
Rąstinis namas - BALTIJA

Mediniai nestandartiniai namai, rąstinių namų projektai

Rąstinis namas - DAUGIS III 450000.0 LTL 520000.0 LTL
Rąstinis namas - RYTAI

Dviaukštis rąstinis namas

Rąstinis namas - DECORUS 510000.0 LTL 600000.0 LTL
Rąstinis namas - DECORUS

Rąstiniai namai, rąstinių namų statyba