Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos

2015-02-17 09:54   Peržiūros : 251   Spausdinti


Permainingus 2014-uosius metus nekilnojamojo turto rinkoje keičia aštrios konkurencijos 2015-ieji. Žvelgiant ir iš teisinės perspektyvos, įsigaliojo ir buvo priimti ženklūs ir aktualūs teisinio reguliavimo pakeitimai, palietę svarbiausius NT rinkos klausimus. Butų rinkoje pirmojo pusmečio optimizmą keitė antrojo santūrumas – pirkimo-pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 4,8 proc. Tuo tarpu individualių namų segmentas demonstravo priešingą tendenciją ir ūgtelėjo 8,7 proc., lyginant pirmojo ir antrojo pusmečio sandorių skaičių.

Verslo centrų segmente Vilniuje nepaisant 2014 metais naujai atidarytų modernių biuro pastatų, kurie rinką papildė apie 13.600 kv. m nuomojamo ploto, vakansijų lygis per metus sumažėjo nuo 5,1 iki 4,0 proc. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje po kelerių metų pertraukos 2014 metais atidaryti penki didesni nei 5.000 kv. m prekybos centrai, kurie iš viso rinkai pasiūlė 35.100 kv. m. Sostinėje atidaryti ir du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 18.500 kv. m nuomojamų patalpų. Gerėjantys turizmo rodikliai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje.

Butų ir individualių namų rinka

2014-ųjų NT rinka buvo permaininga visoje Lietuvoje. Metai prasidėjo dideliu optimizmu, bet kilus Rusijos-Ukrainos kariniam konfliktui, antrą pusmetį rinkos aktyvumas bei optimizmas ėmė blėsti. Labiausiai buvo paveiktas butų segmentas, kuriame antrąjį 2014 metų pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 4,8 proc., lyginant su pirmuoju. Pirmą kartą per kelerius metus fiksuotas pusmetinis butų sandorių Lietuvoje kritimas. Labiausiai sandorių sumažėjo didmiesčiuose (Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje) – nuo 8 iki 18 proc. Šiame kontekste išsiskyrė Kaunas, kur sandorių kiekis antrąjį pusmetį išliko stabilus.

Kita vertus, ne visi segmentai pasidavė niūrioms nuotaikoms. Priešingos tendencijos klostėsi individualių namų segmente, kuriame, kaip ir buvo prognozuota, 2014 metų antrąjį pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje daugėjo – pokytis, lyginant su pirmuoju pusmečiu, siekė 8,7 proc. Išliekant stebimoms tendencijoms, prognozuojama, kad 2015 metais butų pirkimo-pardavimo sandorių bus sudaryta 10-12 proc. mažiau nei 2014 metais. Tuo tarpu individualių namų segmento paklausa išliks itin stipri. Apie tai, jog 2015 metais pirkimo-pardavimo sandorių pastarajame segmente neturėtų mažėti liudija ir žemės sklypų pirkimo-pardavimo statistika. Per antrąjį 2014 metų pusmetį, lyginant su pirmuoju, žemės sklypų sandorių augimas siekė 7,5 proc., o namų valdų paskirties žemės sklypų – 4,7 proc. Tai rodo, jog gyventojai ir toliau ketina investuoti į individualų būstą, tad šio segmento ateitis išlieka kur kas optimistiškesnė nei butų, kur besiplečiančios pasiūlos ir paklausos žirklės gali apkarpyti kainų augimo lūkesčius. Vystytojams, nepaisant įvesto euro bei augančios šalies ekonomikos, bent metams, kol rinka sugrįš į pasiūlos-paklausos pusiausvyrą, teks pasiruošti įtemptai konkurencijai, ieškoti būdų kaip skatinti pardavimus ir pan. Tikėtina, kad per šį laikotarpį vidutinės naujos statybos butų kainos gali mažėti iki 4 proc. Atitinkamai, panaši kainų dinamika turėtų klostytis ir senos statybos butų segmente.

Komercinės patalpos

Komerciniame segmente tendencijos išliko teigiamos. Verslo centrų segmente Vilniuje, nepaisant 2014 metais naujai atidarytų modernių biuro pastatų, kurie rinką papildė apie 13.600 kv. m nuomojamo ploto, vakansijų lygis per metus sumažėjo nuo 5,1 iki 4,0 proc. Vilniuje tęsiamos intensyvios verslo centrų statybos, kurie 2015 metais rinką turėtų papildyti apie 29.200 kv. m A klasės bei 9.000 B klasės biuro patalpų, tačiau didžioji dalis šių patalpų turėtų būti įsisavinta dar iki verslo centrų atidarymo, tad bendras Vilniaus vakansijų rodiklis 2015 metais turėtų padidėti nežymiai. Kadangi nauji A klasės verslo centrai taiko aukštesnį nuomos kainų lygį, tai prognozuojama, kad 6-9 proc. turėtų didėti vidutinė A klasės biurų nuomos kaina, tuo tarpu dėl išaugusios nuomininkų migracijos B klasės verslo centruose nuomos kainos turėtų išlikti stabilios. Mažėjančios vakansijos – per metus jos sumažėjo nuo 5,8 iki 4,9 proc, ir auganti modernių verslo centrų paklausa Kaune lėmė, kad po kelerių metų pertraukos buvo pradėtos objektų nuomai statybos - vystomi 2 nauji verslo centrai. Rinkai jie pasiūlys apie 4.500 kv. m nuomojamo ploto. Klaipėdoje, atidaryti 2 modernūs A klasės verslo centrai, kurie nuo 11,7 iki 13,1 proc. kilstelėjo vakansijų lygį.

Prekybos centrų segmente Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje po kelerių metų pertraukos 2014 metais atidaryti penki didesni nei 5.000 kv. m prekybos centrai, kurie iš viso rinkai pasiūlė 35.100 kv. m. Šiuo metu vystomi arba planuojami vystyti dar 3 prekybos centrai bei planuojami vieno PC plėtros darbai, po kurių Lietuvos PC rinka pasipildys dar apie 40.600 kv. m . Sąlygas naujiems prekybos centrams plėtoti sudaro nuosekliai augantis šalies vartojimas, prognozuojamas tolesnis šalies ekonomikos bei gyventojų pajamų augimas.

Pastebima nauja tendencija - aktyvėja prekybos parkų plėtra. Tai nauja koncepcija populiari Varkarų Europoje, kuri orientuota į greitą ir patogų apsipirkimą. Šiuo metu plėtojami 3 tokie projektai – Parkas Outlet vykdo plėtrą, po kurios šis prekybos parkas padidės 3.000 kv. m bei šalia IKEA planuojama atidaryti apie 40.000 kv. m prekybinių patalpų.

Kiek permainingos nuotaikos užfiksuotos sandėliavimo bei pramonės patalpų segmente. Didžiausi iššūkiai susiję su Rusijos taikomomis sankcijomis, dėl kurių savo planus turėjo keisti kai kurie Lietuvos vežėjai bei gamintojai. Metų pradžioje buvęs itin didelis naujų logistikos patalpų poreikis sostinėje nuslopo, tad nauji projektai vystomi kur kas atsargiau. 2014 metais Vilniuje buvo atidaryti du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 18.500 kv. m nuomojamų patalpų. 2015 metais sostinėje bus baigtas statyti „Arvydo Paslaugos II“ logistikos centras, kurio plotas sieks 8.500 kv. m. Didelių logistikos centrų yra statoma ir Kaune, tačiau jie bus naudojami pačių savininkų (ang. build to suit), o reikšmingų projektų, kurie būtų skirti nuomai, 2014 metų pabaigoje vystoma nebuvo. 2014 metais Klaipėdoje buvo atidaryti du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 33.800 kv. m ploto modernus sandėlis. Dar vienas apie 13.000 kv. m logistikos centras yra planuojamas pastatyti 2015 metais. Nuomos kainos logistikos centrų segmente 2014 metais išliko stabilios.

Nepaisant sumažėjusių turistų srautų iš Rusijos, Lietuvos oro uostų bei viešbučių užimtumo rodikliai 2014 metais išliko gerėjantys. Trys tarptautiniai Lietuvos oro uostai Vilniuje, Kaune ir Palangoje 2014 metais kartu aptarnavo 3,8 mln. keleivių – 10,2 proc. daugiau nei 2013 metais, o vidutinis viešbučių užimtumas buvo rekordiškai aukštas ir siekė 48 proc. Gerėjantys turizmo rodikliai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje – 2014 metais Lietuvoje atidaryti bent 6 nauji viešbučiai, kurie iš viso pasiūlė apie 260 kambarių. 2015 metais neketinama sustoti – planuojama rinkai pasiūlyti iki 10 naujų viešbučių.

2014 metai prasidėjo ypač svarbiais teritorijų planavimo sistemos pakeitimais. Sisteminė teritorijų planavimo reforma, pakeitusi nemažą dalį, iki 2014 metų galiojusio, reglamentavimo, pamažu artėja prie pabaigos. 2014 m. pabaigoje pradėjusi veikti Teritorijų planavimo stebėsenos informacinė sistema (TPSIS) pasivijo kiek ankščiau startavusią Teritorijų planavimo dokumentų rengimo informavimo sistemą (TPDRIS). Metų eigoje įsigaliojo ir kiti, su teritorijų planavimo reguliavimu susiję, teisės aktai. Nors 2014 metais didžioji dalis teritorijų planavimo dokumentų dar buvo rengiami vadovaujantis senąja tvarka, 2015 metais objektyvu tikėtis šių teritorijų planavimo procedūrų užbaigimo ir platesnio naujosios tvarkos taikymo.

2014 metais ženklių pakeitimų sulaukė ir į Statybos įstatymo reguliavimo sritį patenkantys klausimai – be nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojusios naujos Statybos įstatymo redakcijos, ir šio įstatymo lydimųjų teisės aktų bazė sulaukė nuolatinės priežiūros. Be to, tiek 2015, tiek vėlesniais metais galima tikėtis didesnių pokyčių statybų sektoriaus reguliavime – 2014 m. pradžioje priimta direktyva 2014/24/ES įtvirtina nuostatas, kad viešųjų darbų pirkimo sutarčių ir projekto konkursų atveju valstybės narės gali reikalauti naudoti specialias elektronines priemones, pavyzdžiui, pastatų informacijos elektroninio modeliavimo priemones (BIM).

Nuo pat 2014 metų pradžios didelį visuomenės susidomėjimą kėlęs Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinasis įstatymas, kuris buvo vis paskubomis keičiamas, galutinai buvo patvirtintas ir įsigaliojo 2014 metų gegužę. Nors įstatymas nuo jo įsigaliojimo nesulaukė vėlesnių pataisų, šiuo metu jau yra įregistruoti pakeitimai, kurie, sulaukę įstatymų leidėjo pritarimo, įsigalios vėliau 2015 metais. Nežymių pakeitimų, reaguodamas į teritorijų planavimo reformą, sulaukė ir Žemės įstatymas.

2015 metai prasidėjo keliomis svarbiomis naujovėmis.

Visų pirma, nekilnojamojo turto sandorių rinką netikėtai paveikė pataisos, numatančios įpareigojimus notarine tvarka tvirtinti didžiąją dalį sandorių dėl vertybinių popierių. Su šiuo pakeitimu akcijų sandoriai (angl. share deal) iki šių metų pradžios turėję privalumų prieš turto sandorius (angl. asset deal), kadangi leido sandorio šalims laisvai susitarti dėl norimų sandorio sąlygų, o taip pat, išvengti notarinių kaštų, privers pergalvoti tinkamiausios sandorio struktūros klausimus.

2015 metais įsigaliojo ir atnaujintos viešojo ir privataus sektoriaus partnerystės taisyklės, kiek vėliau – vasario mėnesį, asmenų teisė inicijuoti partnerystės projektus. Tikimasi, kad pakeitimai paskatins verslo subjektus domėtis viešąja infrastruktūra, vertinti investavimo į viešosios infrastruktūros objektus galimybes bei naudą, taip pat bendradarbiavimo su viešuoju sektoriumi privalumus bei ieškoti efektyviausio VPSP būdo įgyvendinant projektus.

Nors nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių atžvilgiu ženklių pasikeitimų nebuvo, įgyvendinant PVM direktyvos suteikiamus įgaliojimus, Lietuvos teisėje įsigaliojo atvirkštinio PVM mechanizmas, numatantis, kad už statybos darbus PVM išskaičiuoti ir apmokėti turi šių paslaugų gavėjai.

Galiausiai, galima tikėtis, kad šiais arba ateinančiais 2016 metais bus priimtas Aplinkos ministerijos rengiamas Infrastruktūros plėtros įstatymas, kuriuo siekiama užtikrinti visuomenės poreikius atitinkančią infrastruktūros plėtrą, ją suderinti su teritorijų planavimu.

Arnoldas Antanavičius

UAB „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas


 
 

Atsako specialistas

ligita
2023-04-30 Leidimas nugriauti ūkinį pastatą Ar reikia leidimo nugriauti apirusį 50 kv.m ploto ūkinį pastatą?
Lango montavimas

Lango montavimas

Lango montavimo filmas pažingsninė instrukcija, kaip montuoti langą, lango sandarinimas, šiltinimo apsauga daugiau

Vaismedžių genėjimas

Vaismedžių genėjimas

Kaip teisingai genėti vaismedžius, obelų, kriaušių genėjimas, vainiko formavimas nuo pasodinimo, senų ir perskiepytų obelų genėjimas daugiau

Naujausi produkcijos ir paslaugų pasiūlymai
Kokie šiltinimo poliuretano putomis privalumai Kokie šiltinimo poliuretano putomis privalumai

Kodėl svarbus šiltinamojo sluoksnio sandarumas, šiltinimas poliuretano putomis karkasinėje konstrukcijoje.

daugiau
Plytų mūro apšiltinimas Mūro šiltinimas

Kaip apšiltinti seną keraminių plytų mūrą, kurio siūlės yra aptrupėjusios?

daugiau
Bio valymo įrenginiai Bio valymo įrenginiai

Ar įsigaliojus privalomiems nuotekų tyrimams, dabar galima įsirengti tik bio valymo įrenginį?

daugiau