Šiandien skelbiama nauja Finansinio stabilumo apžvalga (2008), patvirtinta Lietuvos banko valdybos.

Apžvalgoje pažymima, kad Lietuvos finansų sistema, jos reikšmingiausia sudedamoji dalis - bankų sistema vertintina kaip stabili ir pajėgi atlaikyti vidaus ir išorės šokus. Antra vertus, nurodyta, kad rizika šalies finansų sistemos stabilumui, palyginti su 2006 metų ir 2007 metų pradžia, nors ir nuosaikiai, - padidėjo. Greta bankams susirūpinimą keliančios nekilnojamojo turto ir statybos sektorių finansinės būklės ir jos dinamikos įvardijamas transporto sektorius.

Lietuvos bankas, skelbdamas Finansinio stabilumo apžvalgą, siekia apžvelgti šalies finansų sistemos raidą ir įvertinti pastarosios gebėjimą veikti mažiau palankios makroekonominės aplinkos sąlygomis.

Apžvalgoje teigiama, kad šalies bankų skolininkų padėtis tebėra gera: sparčiai didėjo įmonių pelnas ir namų ūkių pajamos. Bankų veikla buvo pelninga, o kapitalo bazė šių metų pradžioje dar sustiprėjo. Tačiau tiek išorės, tiek vidaus makroekonominė aplinka pasikeitė: ryškėja vis daugiau požymių, kad ekonomikos augimas bus lėtesnis, o dėl to savo ruožtu 2008 m. didės, nors ir nuosaikiai, rizika bankų sistemai. Pagrindinės rizikos bankų sistemai kyla dėl padidėjusios įtampos, susijusios su likvidumo situacija pasaulio rinkose, taip pat dėl galimo staigesnio paskolų portfelio kokybės pablogėjimo. Tai atsitiktų, jei dėl sparčiau negu prognozuojama sulėtėjusio šalies ekonomikos augimo pablogėtų įmonių finansinė būklė, išaugų nedarbo lygis ir sumažėtų namų ūkių realiosios pajamos.

Bankų sistemos kredito rizikos testavimo nepalankiausiomis sąlygomis rezultatai parodė, kad didžiausi šalies bankai buvo atsparūs didelės apimties neigiamiems ekonominės situacijos pokyčiams: nekilnojamojo turto kainų kritimui ir palūkanų normų augimui. Be to, bankų sistema laikė pakankamas likvidaus turto atsargas, užtikrinančias tiek einamųjų įsipareigojimų vykdymą, tiek pakankamai didelį atsparumą netikėtiems likvidumo sumažėjimo šokams.

Rizika šalies finansų sistemos stabilumui, palyginti su 2006 m. ir 2007 m. pradžia, padidėjo. Nepaisant to, šalies bankų sistema tebėra stabili ir pajėgi atlaikyti reikšmingus šokus, galinčius kilti tiek dėl nepalankių tarptautinės aplinkos pokyčių, susijusių su rizikos perkainojimu ir likvidumo trūkumu, tiek dėl vidaus aplinkos pokyčių, susijusių su kainų nekilnojamojo turto rinkoje korekcija, lėtesniu šalies ekonomikos augimu. Nors visų scenarijų tikimybė tebėra nedidelė, pagrindinės rizikos finansų sistemai kyla dėl:

1. padidėjusios likvidumo rizikos augant bankų sistemos priklausomybei nuo išorės finansavimo šaltinių, taip pat ir ilgalaikių sukrėtimų tarptautinėse finansų rinkose;
2. pakilusių palūkanų normų dėl rizikos perkainojimo;
3. išaugusios nekilnojamojo turto kainų korekcijos tikimybės, sulėtėjusios nekilnojamojo turto sektoriaus plėtros ir šio sulėtėjimo įtakos kitiems ekonominės veiklos sektoriams.

2008 m. pradžioje buvo stebima įmonių bankrotų skaičiaus augimo tendencija, iš dalies rodanti pablogėjusias dalies įmonių veiklos perspektyvas. Nors 2007 m. įmonės uždirbo rekordinį pelną, panašu, kad pajamos ateityje turėtų mažiau didėti. Be to, bendrus įmonių veiklos rezultatus reikia vertinti atsargiai dėl netipiškai ankstesniems laikotarpiams išaugusio finansinės ir investicinės veiklos pelno. Tai ryškiausiai buvo matoma nekilnojamojo turto ir mažmeninės prekybos sektoriuose, kurių veiklos rezultatai didėjo dėl valdomo investicinio nekilnojamojo turto vertės perskaičiavimo ir jos įtraukimo į finansines ataskaitas.

Padidėjus nekilnojamojo turto kainų korekcijos tikimybei, nerimą kelia lėtesnio šio sektoriaus veiklos augimo įtaka kitiems ekonomikos sektoriams. Toliau griežtinamos paskolų sąlygos gali iš esmės pabloginti su nekilnojamuoju turtu susijusių ekonomikos sektorių finansinę padėtį. Dėl krintančių nekilnojamojo turto kainų didėjo įmonių, susijusių su šiuo verslu, mokumo rizika. Atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamojo turto bendrovės ir statybų įmonės yra tarp didžiausių bankų skolininkų, šiuo požiūriu paskolų įmonėms portfelio kredito rizika yra išaugusi. Ją iš dalies švelnina tai, kad dalis šio sektoriaus įmonių turi galimybių diversifikuoti savo veiklą.

Numatomas lėtesnis šalies ekonomikos augimas gali neigiamai paveikti bankų pelningumą. Atsižvelgiant į lėtėjantį šalies ekonomikos augimą, padidėjusias palūkanų normas ir nekilnojamojo turto kainų korekcijos tikimybę, tikėtina, kad bankų paskolų kokybė suprastės: išaugs uždelstos paskolos ir kredito rizikos nuostoliai.

Lietuvos finansiniam stabilumui kaimyninės Baltijos šalys svarbios tuo, kad Baltijos regionas dažnai suvokiamas kaip vientisas, o visos trys šalys pereina panašų ekonomikos raidos ciklą. Nepaisant to, procesai tiek realiajame (infliacija ir ESD), tiek ir finansiniame (paskolų plėtra) sektoriuose parodo šių šalių skirtumus.

Ekonomikos augimo tempai kaimyninėse Baltijos šalyse šių metų pirmąjį ketvirtį sumažėjo. Preliminarus metinio realiojo BVP augimas Latvijoje 2008 m. pirmąjį ketvirtį sumažėjo iki 3,6 procento, o Estijoje - iki 0,4 procento. Ekonomikos augimo sulėtėjimui įtaką darė mažiau didėjusios namų ūkių vartojimo išlaidos, taip pat sumažėjęs aktyvumas nekilnojamojo turto, prekybos ir transporto sektoriuose.

Estijoje ir Latvijoje mažėjo paskolų įmonėms ir namų ūkiams augimo tempai. Latvijoje 2008 m. kovo mėn., palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, paskolų būstui įsigyti metinis augimas sulėtėjo daugiau negu tris kartus - iki 27 procentų. Vartojimo paskolų metinis augimas tai pat sumažėjo beveik tris kartus ir sudarė 37 procentus. Estijoje vyravo panašios tendencijos. 2008 m. vasario mėn. paskolos būstui įsigyti ir vartojimo paskolos augo atitinkamai apie 25 ir 38 procentus - daugiau nei du kartus lėčiau negu prieš metus.

Infliacija Baltijos šalyse 2008 m. pradžioje daugiausia dėl kylančių maisto ir energijos kainų dar labiau padidėjo. Estijoje metinė infliacija 2008 m. kovo mėn. buvo 11,2, o Latvijoje - 16,6 procento.

Lietuvos ekonomika ir 2007 m. sparčiai augo - išankstiniais duomenimis, realusis BVP per metus padidėjo 8,8 procento. Pagrindinis ekonomikos augimo veiksnys buvo toliau augusi vidaus paklausa, kurią skatino didėjusios namų ūkių ir įmonių pajamos, aktyvus skolinimasis, geresnis Europos Sąjungos lėšų panaudojimas. Spartus ūkio augimas toliau skatino dirbančiųjų skaičiaus didėjimą ir aktyvesnį gyventojų įsitraukimą į darbo rinką. 2007 m. daugiau negu anksčiau darbo jėgą sudarė vyresnio amžiaus žmonės ir daugiau negu anksčiau ją papildė jaunimas.

Ekonominio aktyvumo inertiškumas buvo juntamas ir 2008 m. pirmąjį ketvirtį, kai vidaus paklausa toliau gana ženkliai didėjo, tačiau jau nuo 2007 m. pabaigos daugėjo požymių, rodančių šalies ekonomikos perėjimą į lėtesnio augimo etapą. 2007 m. pabaigoje nekilnojamojo turto rinkoje, kuri pastaraisiais metais nemažai lėmė ūkio pakilimą, išryškėjo sąstingio tendencijos - nustojo kilti būsto kainos, sumažėjo nekilnojamojo turto sandorių. Dėl išaugusio neapibrėžtumo ir griežtėjančių bankų paskolų teikimo sąlygų skolinimas būstui įsigyti ir su būsto rinka susijusioms įmonėms nuo 2007 m. ketvirtojo ketvirčio gerokai sumažėjo.

Lietuvos banko vertinimu, 2008 m. ekonominis augimas turėtų šiek tiek sulėtėti, o 2009 m. nesiekti ilgo laikotarpio vidurkio. 2008-2009 m. turėtų sumažėti investicijų, susijusių su statybų sektoriumi, o nepalanki šio sektoriaus raida turėtų persiduoti kitiems į vidaus paklausą orientuotiems sektoriams. Tai turėtų lemti bendrą ūkio pajamų, taigi ir privataus sektoriaus investicijų ir vartojimo sulėtėjimą. Kartu su lėčiau didėsiančiomis nominaliosiomis pajamomis privataus vartojimo augimą papildomai stabdys nuosaikesni lūkesčiai dėl pajamų augimo ir išaugusi infliacija.

2007 m. ryškėjo būsto rinkos lėtėjimo ženklai 2007 m. paskutinį ketvirtį pasikeitę lūkesčiai ir skolinimosi aplinka lėmė būsto rinkos sulėtėjimą. Nors bendras kainų augimas per metus buvo teigiamas (21%), ketvirtąjį ketvirtį kainos augo daug mažiau, o sandorių skaičius, palyginti su trečiuoju ketvirčiu, smuko penktadaliu, priešingai įprastiniam metų pabaigos sezoniniam rinkos pagyvėjimui. Gerokai sumažėjo ne tik spekuliacinių sandorių, kai būstas įsigyjamas norint ateityje jį brangiau parduoti, bet ir pirmą kartą būstą įsigyjančių gyventojų paklausa.

Iki 2007 m. pabaigos būsto kainų augimą daugiausia lėmė lūkesčiai dėl kilsiančių būsto kainų, o kita būsto kainų sudedamoji dalis - grąža iš būsto nuomos - ilgą laiką kilo ne taip sparčiai. 2007 m. nuomos kaina padidėjo 29 procentais. Kartu su lėčiau kilusiomis būsto kainomis didėjusios būsto nuomos pajamos rodo, kad nekilnojamojo turto rinkoje vyksta korekcija ir atotrūkis nuo fundamentalios kainos mažėja.

Namų ūkių apklausa rodo, kad dėl įsivyravusių kainų kritimo lūkesčių būsto paklausa 2008 m. tebebus vangi. Bankai būsto rinkos perspektyvas vertino konservatyviau negu namų ūkiai. Visi apklausoje dalyvavę bankai teigė, kad 2008 m. būsto kainos sumažės9.. Šis požiūris turėtų lemti tolesnį paskolų suteikimo standartų griežtinimą ir būsto kreditavimo apimčių mažinimą ir taip per kredito kanalą riboti būsto paklausą. Be to, nekylant būsto vertei, rinkoje turėtų išnykti spekuliaciniai sandoriai. Nors Lietuvoje būstas 2007 m. vis dar buvo pelningesnė investicija negu kitos investavimo rūšys, tačiau jo grąža mažėjo, o kaimyninių šalių pavyzdys rodo, kad šios investicijos gali būti nuostolingos.

Kritus paklausai ir didėjant pasiūlai, 2007 m. pabaigoje ir 2008 m. pradžioje būsto pasiūla ėmė viršyti paklausą. Paklausos sumažėjimą rodė ženkliai krintantis suteiktų paskolų būstui įsigyti ir sudaromų sandorių skaičius. 2007 m. ketvirtąjį ketvirtį sandorių sudaryta 17 procentų mažiau negu 2006 m. ketvirtąjį ketvirtį, o 2008 m. sausio mėn. sudarytų sandorių skaičius buvo ketvirtadaliu mažesnis negu atitinkamu laikotarpiu prieš metus. O dėl pastaraisiais metais itin išaugusių kainų statybos įmonių investicijos į gyvenamojo būsto rinką sparčiai didėjo: 2007 m. pastatyta 27 procentais daugiau gyvenamosios paskirties statinių, o būstų plotas padidėjo 9 procentais. Išduotų statybos leidimų skaičius rodo, kad statybos bendrovės numatė gana sparčią pasiūlos plėtrą ir 2008 m. Tą patvirtina ir 2008 m. pirmojo ketvirčio duomenys - pastatyta 40 procentų daugiau būstų negu 2007 m. tą patį ketvirtį.

Daugėja prielaidų, kad dėl inertiškumo (reikšmingo laiko tarpo nuo projekto patvirtinimo iki įgyvendinimo) būsto pasiūla gali tapti perteklinė. Nors, sprendžiant iš vienam gyventojui tenkančio ploto, kuris tebėra beveik dvigubai mažesnis už euro zonos vidurkį, Lietuvoje būsto paklausa ilgu laikotarpiu turėtų tebebūti didelė, trumpu laikotarpiu labiausiai tikėtina, kad paklausa toliau mažės. Tai prailgintų būstų pardavimo laiką ir priverstų statybos bendroves mažinti būsto kainas, ypač jei būsto statybos projektai buvo finansuoti pasitelkiant skolintas lėšas. Kai kurie atvejai rodo, kad statybos bendrovės jau pradėjo mažinti būsto pardavimo kainas, tačiau dirbo pelningai.

Pelno maržų dydis statybų ir nekilnojamojo turto sektoriuje metų pabaigoje vis dar buvo pakankamai didelis (atitinkamai 8 proc. ir 47 proc.), o tai rodė, kad įmonės gali absorbuoti santykinai didelį būsto kainų kritimą nepatirdamos didelių nuostolių.

Komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinka

Komercinės paskirties pastatų statybos plėtra buvo gana sparti (2007 m. administracinių patalpų plotas padidėjo 31 proc., pramonės įmonių ir sandėlių plotas - 44 proc.), tačiau pasiūla, bent kai kuriuose segmentuose, buvo nepakankama. Užimtumas biurų segmente jau antrus metus iš eilės buvo artimas 100 procentų. Dėl nepatenkintos paklausos biurų pardavimo kainos padidėjo maždaug trečdaliu. Naujų biurų nuomos kainos padidėjo apie 11 procentų. Be to, didelė biurų nuomos paklausa leido perkelti nuomininkams įvairias papildomas sąnaudas, tokias kaip žemės mokesčiai, draudimas, kurias anksčiau dengė patalpų savininkai. Gamybos ir sandėliavimo patalpų užimtumas taip pat buvo artimas visiškam, o nuomos kaina per metus išaugo apie 10 procentų.

Komercinės paskirties statybos plėtrą iki šiol stabdė įmonių orientavimasis į gyvenamosios paskirties pastatų paklausos patenkinimą, kur kainos kilo sparčiau ir pelno maržos buvo didesnės. Rinkos tendencijų kaita ir suteiktų leidimų skaičius leidžia manyti, kad komercinių patalpų statyba 2008 m. labai suaktyvės. Jei dauguma šių projektų bus įgyvendinta kaip ir būsto rinkoje, pasiūla šiame segmente gali būti ne tik patenkinta, bet ir tapti pertekline, ypač įvertinant tai, kad verslo ciklas pereina į nuolydžio fazę ir kartu mažėja paklausa, o komercinių nekilnojamojo turto projektų įgyvendinimas trunka porą metų. Antra vertus, konservatyvesnė bankų politika visų nekilnojamojo turto projektų atžvilgiu gali pristabdyti statybų procesą, jei bankai dėl informacijos asimetrijos pasirinks riboti kreditavimą visiems nekilnojamojo turto projektams, siekdami sumažinti paskolų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, koncentraciją arba dėl mažėjančio statybų įmonių pelningumo. Bankų apklausa rodo, kad nors 2007 m. spalio mėn. - 2008 m. kovo mėn. bankai ribojo tik gyvenamosios statybos projektų finansavimą, 2008 m. balandžio-rugsėjo mėn. pusė bankų jau ketino griežtinti finansavimo sąlygas ir komercinio nekilnojamojo turto projektams.

Didžioji dalis komercinės paskirties projektų iki šiol buvo tiksliniai, t. y. objektas statomas konkrečiam pirkėjui ar nuomininkui, tačiau buvo juntamas ir investuotojų susidomėjimas. Populiarėjo komercinių patalpų pardavimas investiciniams fondams, atgalinės nuomos sutartys. Dėl geografinio patrauklumo (ypač sandėlių rinkoje) ir, palyginti su kitomis Europos Sąjungos šalimis, mažesnės komercinių pastatų kainos, investuotojų paklausa vidutiniu laikotarpiu gali didėti ir būti papildoma paskata šioje rinkoje. Antra vertus, trumpu laikotarpiu dėl lėčiau augsiančios Lietuvos ir kitų Europos Sąjungos šalių ekonomikos, prasčiau vertinamų nekilnojamojo turto rinkos perspektyvų ir susiklosčiusios padėties pasaulio finansų rinkose tiek privačių, tiek institucinių užsienio investuotojų susidomėjimas gali prislopti.

Lietuvoje paskolų būstui įsigyti rinka yra gana lanksti, tačiau paskolos įkeičiant turimą nekilnojamąjį turtą pradėjo populiarėti tik pastaraisiais metais. Jų apimtis, Lietuvos banko vertinimu, nėra didelė, todėl būsto kainų mažėjimo poveikis vartojimui būtų ribotas. Investicijų kanalui, priešingai, gali tekti svarbus vaidmuo.

• Pirma, statybų ir nekilnojamojo turto bendrovių sukuriama pridėtinė vertė trejus paskutinius metus didėjo ir yra ženkli - 2004 m. ji sudarė 16 procentų BVP, o 2007 m. - 19 procentų BVP.
• Antra, šiuose sektoriuose didėjo užimtumas (nuo 12 proc. iki 16 proc. visų dirbančiųjų).
• Trečia, kylančios nekilnojamojo turto kainos padidino įmonių turto vertę, leido joms skolintis didesnes sumas tiek investicijoms, tiek ir einamosioms išlaidoms finansuoti, todėl kainų mažėjimas neigiamai paveiktų investicijų apimtį.
• Ketvirta, nekilnojamojo turto rinkos stagnacija paliestų ir kai kuriuos kitus ūkio sektorius (statybinių medžiagų gamybos, baldų pramonės, mažmeninės prekybos), nors neigiamą poveikį mažintų tai, kad dalis šių įmonių produkcijos eksportuojama.
• Penkta, komercinių bankų paskolų plėtrą daugiausia nulėmė sparčiai didėjusios paskolos būstui įsigyti ir paskolos statybos bei nekilnojamojo turto bendrovėms, todėl būsto rinkos kritimas gali nulemti bankų pelningumo mažėjimą.

Šie veiksniai kartu rodo, kad būsto kainų kritimas gali ženkliai prisidėti prie lėtesnio Lietuvos ekonomikos augimo. Duomenų analizė rodo, kad Lietuvos atveju būsto kainų pokyčiai prieš vienus metus signalizuoja apie būsimus BVP plėtros pokyčius.

Didžiausią dalį (79 proc.) namų ūkių įsipareigojimų sudarė paskolos. Beveik visą kitą įsiskolinimo dalį sudarė namų ūkių skola nefinansinėms įmonėms. Pagal paskolas turinčių namų ūkių skaičių sparčiau didėjo dideles paskolas (būstui įsigyti) turinčių namų ūkių dalis.

Vartojimo ir kitas paskolas turinčių namų ūkių dalis tebebuvo daugmaž pastovi.  Nuo metų antrosios pusės ėmė prastėti namų ūkių lūkesčiai. Tą labiausiai lėmė padidėjusi infliacija, prisidėjo ir nekilnojamojo turto rinkos sulėtėjimas bei korekcijos akcijų rinkose. 2008 m. pradžioje vartotojų pasitikėjimo rodiklis pasiekė vieną iš žemiausių pastarųjų metų lygių, o finansinės padėties vertinimas tapo neigiamas.

Bankai taip pat sugriežtino paskolų būstui įsigyti ir vartojimo paskolų suteikimo sąlygas. Šis griežtinimas labiausiai pasireiškė didesniu reikalavimu skolininko pajamoms, kurį bankai didino atsižvelgdami į didėjančias pragyvenimo išlaidas. Kitos paskolų suteikimo sąlygos per metus beveik nepakito.

Prastėjantys lūkesčiai ir griežtėjančios skolinimo sąlygos lėmė lėtesnį paskolų didėjimą. Sparčiai didėjusios paskolos namų ūkiams (sprendžiant pagal per mėnesį suteiktų naujų paskolų srautus), stebėtos 2007 m. pirmąją pusę, trečiąjį ketvirtį stabilizavosi, o metų pabaigoje ir 2008 m. pradžioje ėmė sparčiai mažėti.

Europos Sąjungos šalių palyginimas leidžia daryti išvadą, kad lėtėjantys namų ūkių kreditavimo tempai yra glaudžiai susiję su būsto rinkos dinamika - šalyse, kuriose būsto kainos pradėjo kristi (Ispanija, Airija, Estija ir Latvija), buvo ryškiai lėtesni paskolų augimo tempai, o kitose šalyse paskolų augimo tempai kito nedaug.

Vartojimo ir kitų (studijoms, smulkiam verslui) paskolų augimas taip pat tapo nuosaikesnis. Jų prieaugis ryškiau sumažėjo 2007 m. pabaigoje, o 2008 m. pirmąjį ketvirtį šių paskolų suteikta 0,3 mlrd. litų (2007 m. pirmąjį ketvirtį - 0,5 mlrd. Lt). Tam įtakos galėjo turėti didėjančios gyventojų pajamos ir kilusios palūkanų normos.
Populiarėjo paskolos, suteiktos per kredito korteles (jų suma per metus išaugo beveik trečdaliu), tačiau jos sudarė nedidelę paskolų dalį.

Rizika, susijusi su namų ūkių skola

Rizika, susijusi su namų ūkių galimybėmis grąžinti skolą, paprastai didėja lėtėjant ekonomikos augimui, nes, sparčiai augant ekonomikai, tiek skolininkai, tiek ir bankai tikisi, kad teigiama darbo užmokesčio, turto vertės, užimtumo didėjimo tendencija bus ir ateityje, ir gali pervertinti jos ilgalaikį tvarumą. Namų ūkių gebėjimą
vykdyti įsipareigojimus rodo dvi pagrindinės rizikos rūšys: pajamų mažėjimo rizika, kylanti dėl nedarbo arba sumažėjusių realiųjų pajamų, ir palūkanų normos didėjimo rizika.
 
Numatomas ekonomikos perėjimas į lėtesnio augimo etapą didins neapibrėžtumą darbo rinkoje. Tai gali lemti rizikos dėl nedarbo ir realiųjų pajamų augimo padidėjimą. 2007 m. nedarbas šalyje pasiekė žemiausią per pastarąjį dešimtmetį lygį - 4,3 procento, tačiau 2008 m. pradžioje įtampa atskiruose sektoriuose (statybos ir prekybos) ėmė mažėti. Lietuvos banko vertinimu, nedarbas 2008 m. padidės, tačiau vis dar tebebus žemiau natūralaus lygio. Nedarbą galėtų mažinti darbuotojų judėjimas tarp ekonominių sektorių, taip pat tarptautinė emigracija, tačiau svarbu pažymėti, kad darbo imigrantams sienas atvėrusiose šalyse ekonominė plėtra taip pat lėtėja.

Rizika dėl kilusių palūkanų normų 2007 m. augo, tačiau ir toliau buvo nedidelė. Lietuvos namų ūkių įsiskolinimo struktūroje vyraujant paskoloms su trumpu palūkanų normos fiksavimo laikotarpiu, tarpbankinės palūkanų normos svyravimai labai greitai paveikia mokėjimų dydį. Tarpbankinės palūkanų normos augimas, ypač nacionaline valiuta, 2007 m. prisidėjo prie namų ūkių paskolų naštos didėjimo. Dėl šios priežasties dalis namų ūkių siekė sumažinti padidėjusius palūkanų mokėjimus, perfinansuodami paskolas būstui įsigyti - keisdami paskolos valiutą iš litų į eurus, kuriais skolintis pigiau, arba suderėdami mažesnę banko taikomą maržą. Antra vertus, didesnio palūkanų normų kilimo tikimybė 2008 m. yra ribota, o rinkos dalyvių lūkesčiai paskutiniu metu buvo siejami su mažėjančia palūkanų norma.

Atsižvelgiant į tai, kad didžioji paskolų eurais namų ūkiams dalis, o paskolų kitomis užsienio valiutomis apimtis ir toliau buvo nedidelė, valiutų kurso rizika šalies namų ūkiams tebebuvo labai ribota. Lietuvos namų ūkių reakcija į palūkanų normų pokyčius skirtingomis valiutomis pastaraisiais metais buvo gana greita. Palūkanų normoms litais ir eurais suartėjus 2006 m. viduryje - 2007 m. viduryje, namų ūkių skolinimasis eurais labai sumažėjo. Tačiau skirtumui išaugus, 2007 m. viduryje gyventojų skolinimasis eurais vėl suaktyvėjo. Toliau didėjant palūkanų normų skirtumui, naujų paskolų litais paklausa visai sumažėjo, o nuo 2007 m. pabaigos, dalis namų ūkių, jau turinčių paskolas litais, pradėjo aktyviau keisti paskolos būstui įsigyti valiutą iš litų į eurus. Ši tendencija tęsėsi ir 2008 m. pradžioje.

Nuo 2007 m. vidurio paskolų būstui įsigyti dalis litais sumažėjo 11 procentinių punktų iki 41 procento. Mažėjimo tendencijos buvo stebimos ir kaimyninėse šalyse - Latvijoje ir Estijoje. Latvijoje naujų paskolų būstui įsigyti dalis nacionaline valiuta 2007 m. vidutiniškai sudarė 13 procentų. Estijoje didėjantis palūkanų normų skirtumas didelės įtakos neturėjo, nes naujų paskolų būstui įsigyti dalis nacionaline valiuta ir ankstesniais laikotarpiais buvo labai nedidelė (12 proc.).

Namų ūkių jautrumas neigiamiems finansinės ir makroekonominės aplinkos pokyčiams 2007 m. padidėjo. Skolininkų jautrumą neigiamiems pokyčiams geriausiai atskleidžia mikroduomenys, parodantys, kurios pajamų grupės namų ūkiai daugiausia skolinosi, kaip pakito jų galimybės aptarnauti skolą kintant palūkanoms ir
vartojimo išlaidoms. Jie taip pat leidžia įvertinti įsiskolinusių namų ūkių santaupų, kaip apsisaugojimo priemonės nuo neigiamų šokų, lygį. Sprendžiant pagal šiuos kriterijus, įsiskolinusių namų ūkių jautrumas neigiamiems šokams 2007 m. išaugo.

Padidėjo mažesnes disponuojamąsias pajamas gaunančių namų ūkių dalis paskolas būstui įsigyti turinčių skolininkų grupėje. Iki metų vidurio vyravusi tendencija - arši konkurencija bankų sektoriuje, kredito standartų švelninimas - lėmė, kad skolintis būstui įsigyti galėjo vis daugiau mažesnes negu vidutines pajamas uždirbančių namų ūkių. Šių namų ūkių dalis 2007 m. padidėjo nuo 5 iki 12 procentų. Nors mažesnes kaip vidutines pajamas gaunančių namų ūkių paskolų būstui įsigyti vidutinis dydis yra gerokai mažesnis negu visų paskolų būstui įsigyti vidurkis (tai riboja galimų nuostolių
dydį), padidėjusi šių skolininkų grupė susijusi su tam tikru rizikos padidėjimu.

Tikslesnį vaizdą apie namų ūkių mokumą ir atsparumą nepalankiems pajamų ar palūkanų normų šokams parodo įsiskolinusių namų ūkių marža, apskaičiuota iš namų ūkių disponuojamųjų pajamų atimant paskolos būstui įsigyti aptarnavimą ir vidutines išlaidas. Neigiama marža rodo, kad namų ūkis per mėnesį vartoja mažiau negu vidutinis šalies namų ūkis.

Namų ūkiai, kurių marža yra neigiama, yra jautriausi finansinės padėties ir aplinkos pokyčiams - padidėjusios išlaidos juos priartina prie skurdo ribos ir gali lemti nemokumą. Priešingai, namų ūkiai su teigiama marža gali lanksčiau prisitaikyti prie neigiamų pokyčių, nes jų pragyvenimo lygis yra didesnis negu vidutinis. Neigiamos maržos dažniausiai būdingos mažiausias pajamas turinčių gyventojų kategorijai - 2007 m. 70 procentų namų ūkių, kurie pagal pajamas pateko į pirmojo ir antrojo kvartilio kategorijas, turėjo neigiamas maržas.

Padidėjo įsiskolinusių namų ūkių, kurių marža yra neigiama, dalis. Namų ūkių su neigiamomis maržomis dalies mažėjimo tendencija, stebėta 2004-2006 m., 2007 m. pakito. Šį pokytį labiausiai lėmė padidėjusios palūkanos, mokamos už paskolą būstui įsigyti. Dėl sunkios materialinės padėties namų ūkiai, kurių marža neigiama, dažniau negali laiku atsiskaityti su kredito institucija. Antra vertus, neigiamas atotrūkis nuo vidutinio pragyvenimo lygio daugeliu atveju yra nedidelis. Mokėjimų naštą lengvina tai, kad paskolas būstui įsigyti turintys namų ūkiai gali susigrąžinti dalį sumokėtų palūkanų pasinaudodami mokesčių lengvata, o tai savo ruožtu sumažina neigiamą atotrūkį tarp namų ūkių pajamų ir vidutinių išlaidų. Paskolos mokėjimų uždelsimas paprastai nebūna ilgas - pastarųjų trejų metų duomenys rodo, kad tik dešimtadalis mokėjimų už paskolas būstui įsigyti yra uždelsiami ilgiau negu 60 dienų. Nors uždelstų paskolų būstui įsigyti lygis tebėra žemas, sprendžiant pagal didėjančią mažesnes pajamas turinčių namų ūkių dalį ir maržų pokyčius, namų ūkiai 2007 m. tapo jautresni didėjančioms palūkanų normoms ir vartojimo išlaidoms.

Nedaug sumažėjo taupančių gyventojų, turinčių paskolas būstui įsigyti, dalis, tačiau riziką mažino sukauptas turtas. Dalis nieko nesutaupančių namų ūkių per metus padidėjo 6 procentiniais punktais - iki 59 procentų. Taupantys namų ūkiai per mėnesį vidutiniškai sutaupo sumą, lygią vieno mėnesio paskolos būstui įsigyti aptarnavimo sąnaudoms, nors pažymėtina, kad taupymo pasiskirstymas yra didelis - nuo dešimtadalio šios sumos iki 1 000 procentų. Netaupančių namų ūkių riziką mažina tai, kad dauguma jų jau turi sukaupę likvidaus turto (indėliai, gyvybės draudimas, vertybiniai popieriai).

Rizikingiausiai įsiskolinusių gyventojų kategorijai priklauso namų ūkiai, kurie netaupo ir neturi sukaupę jokio turto - jie sudarė 11 procentų tokių namų ūkių paskolas būstui įsigyti turinčių skolininkų.

Dalis namų ūkių, vėlavusių mokėti už paskolą būstui įsigyti (procentais)

Šaltiniai: Statistikos departamento namų ūkių apklausos, Lietuvos banko užsakymu vykdytos namų ūkių apklausos ir Lietuvos banko apskaičiavimai.

Paskolų būstui įsigyti naštos tyrimas rodo, kad paskolos aptarnavimas 2007 m. namų ūkiams buvo lengvesnis. Nors dalis namų ūkių, kuriems paskolos aptarnavimo našta yra labai didelė, beveik nepakito, reikšmingai padidėjo tų, kuriems paskolos aptarnavimas nesudaro jokių sunkumų. Tai susiję su praėjusiais metais sumažėjusiu gyventojų pajamų mokesčiu ir augusiomis pajamomis.

Tarptautinis palyginimas rodo, kad Lietuvos namų ūkiai, turintys paskolą būstui įsigyti, yra jautresni neigiamiems pokyčiams. Švedijoje namų ūkiai, kurių marža neigiama, paskutiniais duomenimis, sudarė apie 7 procentus, o neturintys sukaupę turto, - apie 6 procentus (Lietuvoje - atitinkamai 22 ir 13 procentų). Paskolos būstui įsigyti naštos vertinimas turtingesnėse šalyse taip pat palankiau vertinamas, pavyzdžiui, Lietuvoje paskolos būstui įsigyti aptarnavimas sunki našta buvo 26 procentams namų ūkių, Airijoje - mažiau negu 20 procentų, o nebuvo našta Lietuvoje tik 21 procentui įsiskolinusių gyventojų, Airijoje - 28 procentams.

Apibendrinant, 2007 m. ryškėjo klientų, turinčių paskolą būstui įsigyti, jautrumo segmentacija. Dalies namų ūkių, kurių jautrumas neigiamiems pokyčiams buvo mažas, jautrumas dar sumažėjo. Tai rodo išaugusi šio segmento vidutinė marža, santaupos ir palankesnis naštos vertinimas. Kartu jautriausių namų ūkių, kurių maržos yra neigiamos, o apsauginių buferių nėra, padaugėjo. Tai reiškia, kad rizika tapo labiau koncentruota šiame segmente.

Nekilnojamojo turto rinkoje veikiančios bendrovės

Nekilnojamojo turto rinkoje veikiančių bendrovių ateities perspektyvas iš dalies rodo jų akcijų dinamika. Nuo 2007 m. pradžios pagrindinių nekilnojamojo turto ir statybos bendrovių akcijos krito mažiau negu lyginamasis Baltijos šalių vertybinių popierių indeksas. Viena vertus, tai leidžia manyti, kad Baltijos šalių investuotojai gana palankiai vertina atskirų nekilnojamojo turto rinkos bendrovių pelningumą ilgalaikės perspektyvos atžvilgiu ir per daug nesureikšmina galimos nekilnojamojo turto kainų korekcijos grėsmės jų veiklai.

Kita vertus, biržoje prekiaujama akcijomis didelių nekilnojamojo turto bendrovių, kurios turi didesnes galimybes diversifikuoti savo veiklos pajamas būsto rinkos nuosmukio metu, daugiau dėmesio skirdamos infrastruktūros, komercinio nekilnojamojo turto ir pan. projektams. O tai rodo, kad didelėms nekilnojamojo turto
bendrovėms būdinga kur kas mažesnė rizika negu nedidelėms bendrovėms, įsteigtoms konkretiems nekilnojamojo turto projektams finansuoti.

-----

Apžvalgoje nurodytos svarbiausios finansų sistemos rizikos mažinimo priemonės, pritaikytos 2007 m. ir 2008 m. pradžioje. Finansinio stabilumo apžvalgas kartą per metus Lietuvos bankas skelbia nuo 2006 m. Jas rengia Banko Ekonomikos departamentas bendradarbiaudamas su kitais banko padaliniais.

Finansinio stabilumo apžvalgą (2008) ir jos santrauką galite rasti Lietuvos banko interneto svetainėje.

Lietuvos banko inf.

1 lentelė. Nominaliosios būsto kainos kai kuriose Europos Sąjungos šalyse 2007 m.

2 lentelė. Pastatyta naujų būstų ir išduota statybos leidimų