Viešos diskusijos apie NT rinką - kone tabu

Posakis "Butai brangs", ko gero, tapo trumpiausiu moderniųjų laikų anekdotu. Kelerius metus viešojoje erdvėje karaliavęs posakis kardinaliai keičiasi ir dabar mutuoja į "Butai pigs".

Juokai - juokais, tačiau už šių anekdotais virtusių prognozių slypi ne vien gyventojų lūkesčiai, bet ir pastaraisiais metais stipriai ūgtelėjusios nekilnojamojo turto rinkos situacija.

Šiuo metu ji - visiškai kitokia nei, pavyzdžiui, prieš vienerius, dvejus ar trejus metus.
Itin spartų kainų kilimą bei pernelyg optimistinius daugumos rinkos dalyvių lūkesčius pakeitė krentančios nekilnojamojo turto kainos ir mažėjantis statomų objektų skaičius.

Į skolas bankams įklimpę žmonės dabar graužiasi nagus, kam anksčiau aklai pasitikėjo prognozėms ir pasidavė masinei nekilnojamojo turto pirkimo isterijai.

A. Bunikio pieš.

Žmonės neskuba pirkti

Uždarosios akcinės bendrovės "Veikmė", užsiimančios daugiabučių gyvenamųjų namų statyba, pardavimų skyriaus viršininkas Žilvinas Žudys prisiminė, jog šių metų pradžioje būta atsargių prognozių, nekilnojamojo turto rinkos atsigavimą žadančių po vienerių metų.

"Dabar nuomonė, matyt, pasikeitė, nes šios rinkos atsigavimas žadamas po trejų metų", - neslėpė ironijos Ž. Žudys. Pasak jo, nesunku įsivaizduoti, kokias nuostatas pirkėjui gali sukelti pastaroji ekspertų įžvalga.

"Vadinasi, žmonės neskubės pirkti nekilnojamojo turto - lauks dar didesnio jo pigimo. Gal net tikėsis pigesnio pirkinio iš bankrutuojančios statybų bendrovės. Ne paslaptis, jog per nekilnojamojo turto bumą prisisteigė daugybė bendrovių, pradėjusių statyti nekilnojamojo turto objektus", - pridūrė Ž.Žudys.

Jo įsitikinimu, tiek dabartinė situacija, kuomet akcentuojamas nekilnojamojo turto pigimas, tiek ankstesnė, kuomet buvo akcentuojamos brangimo tendencijos, - neobjektyvios ir dirbtinai sukurtos.

NT rinkoje - sąstingis

Pardavimų skyriaus viršininkui Ž.Žudžiui sunku suvokti, kas konkrečiai stovi už dirbtinai sukurtų situacijų. Tačiau aišku viena: prognozės "pigs-brangs" labai veikia pirkėjų sąmonę.

Daugiau nei 55 metus gyvuojančios "Veikmės" atstovas neslėpė, jog šiuo metu tarp statybininkų - ne pačios optimistiškiausios nuotaikos.

"Dabartinę būklę įvardyčiau kaip sąstingį. Nekilnojamojo turto rinkoje yra likusi tikslinė auditorija - t.y. tie asmenys, kuriems iš tiesų būtinas gyvenamasis būstas. Nebeliko žmonių, pirkusių nekilnojamojo turto objektus ir juos brangiau perpardavusių. Prieš, pavyzdžiui, dvejus metus tokių vadinamųjų tarpininkų rinkoje buvo labai daug", - prisiminė Ž.Žudys.

Jo nuomone, šio sąstingio priežastis - labai banali. "Esmė yra ne kainos kris ar ne. Žmonės tiesiog neturi pinigų pirkti nekilnojamąjį turtą. Dėl kylančios infliacijos vis daugiau lėšų išleidžiama maistui, kitoms būtiniausioms prekėms. Be to, bankai labai sugriežtino kreditų fiziniams asmenims išdavimo sąlygas", - apibendrino Ž.Žudys.

Iš anksto perspėja

DnB NORD banko vyriausiasis analitikas, profesorius Rimantas Rudzkis įsitikinęs, kad jo atstovaujamo banko analitikai neblogai numato laukiamus kokybinius pokyčius.

Profesorius prisiminė pats padaręs nemažai tikslių įžvalgų. Pavyzdžiui, prieš daug metų numatė darbo jėgos trūkumą Lietuvoje, apie tai paskelbęs savo pranešimuose ir tuo labai nustebinęs tuometį šalies Premjerą Algirdą Brazauską.

Taip pat prieš kelerius metus numatė Lietuvos ekonomikos lėtėjimo tendenciją. "Tačiau blogai apskaičiavau laiką. Man atrodė, kad ekonomika sulėtės pernai, bet tikrai nenumačiau, kad skolinimosi bumas pernai vėl suaktyvės", - atviravo R.Rudzkis.

Jis pabrėžė, kad banko analitikų įžvalgų stiprybė - ne kiekybinių pokyčių nusakymas, bet tai, kad iš anksto informuoja šalies visuomenę, Vyriausybę apie besiformuojančius neigiamus procesus. Perspėja, kam iš anksto reikėtų rengtis ir imtis prevencinių priemonių.

Kas užsako prognozes?

Kam reikalingos ne visada pasitvirtinančios ekonominės įžvalgos? Kas jas užsako?

R.Rudzkis tvirtino, jog konkrečių užsakytojų - nėra. "Tačiau prognozių pageidauja pats mūsų bankas. Įžvalgos - savotiška paslauga taip pat ir mūsų verslo klientams, kurie tuo labai domisi", - pridūrė vyriausiasis analitikas.

Verslininkų į susitikimus su bankų analitikais susirenka iš tiesų daug. Pavyzdžiui, viename renginyje konferencijų salė, turinti apie 800 vietų, buvo sausakimša.

"Norinčiųjų sužinoti ateities tendencijas ir galbūt atsižvelgti į tai planuojant verslą, - tikrai daug. Jei Vyriausybė suprastų tokių įžvalgų poreikį, matyt, sukurtų stiprų analitinį centrą", - svarstė R.Rudzkis.

Jam juokingai atrodo, kai pasitarti, ką daryti bėdai ištikus, Premjeras kviečiasi bankų analitikus.

Ir nors yra puikių ekspertų Centriniame banke bei Finansų ministerijoje, R.Rudzkio įsitikinimu, trūksta stipraus savarankiško analitinio centro, kuriame dirbtų visuomenėje turintys autoritetą specialistai.

Gali išprovokuoti krizę

Vis dėlto yra pagrindo abejoti ir bankų analitikų įžvalgų patikimumu. Ar kas nors perspėjo apie tokį nekilnojamojo turto rinkos sąstingį, koks dabar yra?

"Ne visai taip...Įžvelgėme, kad bus. Bet supraskite, ką reiškia garsiai kalbėti? Taip galima iššaukti krizę. Jei viešai kalbėsi, kad bus krizė, - ji tikrai bus. Jei žmonės išgirs, kad kitąmet nekilnojamasis turtas atpigs, jo nebepirks. Lauks, kol atpigs. Tad bankų analitikų burnos užčiauptos. Tu gali galvoti, kad bus krizė, bet negali garsiai to sakyti, nes būsi apkaltintas, jog pats tą krizę iššaukei", - atviravo R.Rudzkis.

Pasak jo, būta atvejų, kai nedrąsios bankų analitikų prognozės ir atsargūs komentarai sulaukė aštrios nekilnojamojo turto plėtotojų reakcijos: neva patys analitikai provokuojantys krizę.

"Tas pats ir su litu. Manau, kad šiuo metu jam niekas negresia", - pabrėžė R.Rudzkis. Bet, pasak jo, jeigu garsiai prabiltų, pritrauktų dėmesį, todėl automatiškai atsirastų pagrindas spekuliacijoms. Užtat niekas nenori apie litą kalbėti, nes tokiu būdu tarsi dirbtinai dramatizuojama situacija.

"Yra temų, kurioms rinka - labai jautri", - apibendrino profesorius.

Jautri viešajai erdvei

Bet kaip tuomet vertinti netolimą praeitį, kuomet viešojoje erdvėje nuolat girdėdavome - būstas brangs, tad reikia skubėti jį pirkti?

"Ką kalba nekilnojamojo turto plėtotojai, aš už juos neatsakau. Jie priima norimą už esamą. Jie tuo suinteresuoti. Jiems norisi, kad nekilnojamasis turtas brangtų", - svarstė DnB NORD banko vyriausiasis analitikas R.Rudzkis.

Tačiau, jo pastebėjimu, pagrindinių bankų analitikai prognozavo, kad nekilnojamojo turto rinkai gresia rimti sunkumai.

"Aš pats stengiausi viešai nekalbėti, nes buvau įsipareigojęs nekilnojamojo turto plėtotojams. Bet galvojau lygiai taip pat", - prisipažino profesorius.

Pasak jo, ne visos ekonominio gyvenimo sritys yra jautrios viešoms diskusijoms.

Pavyzdžiui, apie pramonę galima drąsiai kalbėti. "Jei pasakysi, kad dviem procentais smuks, - nuo to niekas nemirs. Bet nekilnojamojo turto sritis - itin jautri viešajai erdvei, nes šioje rinkoje labai svarbios psichologinės priežastys. Kodėl staiga prasideda bumas? Kai jis įsisuka, sunku jį sustabdyti. Kainos kyla, ir žmogus puola pirkti vien dėl to, kad kainos kyla - net jei nekilnojamojo turto jam nereikia. Ir - atvirkščiai. Jei prasideda kritimas, žmogus gali nepirkti, nors ir labai jam reikės nekilnojamojo turto. Mat galvoja - po metų nusipirks pigiau ir sutaupys keliasdešimt tūkstančių litų", - mintimis dalijosi R.Rudzkis.

Kuo tikėti pirkėjui?

Pasak profesoriaus, nekilnojamojo turto rinka - tokia mūsų gyvenimo sritis, kurioje psichologiniai motyvai bei rinkos lūkesčiai dažnai tampa svaresni nei fundamentaliosios priežastys.

R.Rudzkio patarimas - jokiu būdu nesuabsoliutinti nekilnojamojo turto plėtotojų nuomonės. Tai yra suinteresuotosios pusės nuomonė.

Bet kuo tada pirkėjui tikėti, jei nekilnojamojo turto pardavėjai - suinteresuotoji pusė, o ekonomikos ekspertai - labiau linkę atsargiai tylėti?

Profesoriaus nuomone, pirkėjui geriausia vadovautis statistika bei daugiau ar mažiau neutralios pusės nuomone.

Netyli ir bankų analitikai. Tačiau, pasak R.Rudzkio, reikia suprasti jų padėtį ir patiems pirkėjams daryti išvadas, pavyzdžiui, kad ir iš tokios analitiko atsargios įžvalgos -"Nekilnojamojo turto rinkoje laukiami sunkumai".

"Nekilnojamojo turto rinkoje prognozuoti - labai sunku, nes pati prognozė jau formuoja rinką. Pasakydamas skaičius, pats tokiu būdu rinką veiki. Tai - labai tamprus ryšys", - aiškino R.Rudzkis.

Laukia sunkmetis

Ir vis dėlto norisi žinoti ateitį. Kokius nekilnojamojo turto rinkos pokyčius prognozuoja R.Rudzkis?

"Pasakysiu labai aptakiai. Nekilnojamojo turto rinka priklauso nuo dviejų dalykų - gyventojų lūkesčių bei ekonominės situacijos. Pastarąją prognozuoju prastą - minimum treji metai sunkmečio", - savo įžvalga pasidalino profesorius.

Kokie yra gyventojų lūkesčiai, R.Rudzkis kviečia spręsti pagal Statistikos departamento skelbiamus pasitikėjimo rodiklius.

"Jie dabar yra blogiausi per pastaruosius aštuonerius metus. Vadinasi, gyventojų lūkesčiai - prasti, o artimiausias ekonominis periodas bus sunkus. Išvadas pasidarykite patys", - savo prognozę baigė DnB NORD banko vyriausiasis analitikas.

Audronė Gliožerienė
visasverslas.lt