Būsto rinkos fronte nieko nauja

Būsto rinkoje kol kas nieko nauja: kainos ir toliau iš lėto tebekrinta, o pirkėjai tebelaukia geresnių laikų.

Kaip rodo „Ober-Haus" atlikta pirmojo šių metų ketvirčio būsto rinkos apžvalga, tendencijos rinkoje išliko panašios kaip ir praėjusiais metais. Visuose šalies didmiesčiuose mažėja būsto pardavimo sandorių ir naujo būsto pasiūla, krinta nuomos ir pardavimo kainos.

Pardavimo kainos šalies didmiesčiuose vidutiniškai krito 11 proc. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje kainos krito atitinkamai 12 proc., 11 proc., 13 proc., 14 proc. ir 9 proc.

Nieko nauja nepastebima ir pastaraisiais mėnesiais. „Būsto rinkoje nieko nauja, palyginti su praėjusių metų pabaiga, nėra: kainos krito anuomet, krinta ir dabar. Prošvaisčių, kad kainos artimiausiu metu pradės kilti, nėra", - „Pastogei" sakė „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Pardavimas

Griežta bankų skolinimo politika, sparčiai prastėjantys šalies ekonominiai rodikliai (mažėjantis BVP, darbo užmokestis, augantis nedarbo lygis) ir dar niūresnės jų ateities prognozės stipriai veikia rinkos dalyvių lūkesčius. Dauguma potencialių pirkėjų mano, kad tiek ekonomikos, tiek NT rinkos padėtis artimiausiu metu negerės. Tai bene esanti pagrindinė priežastis, kodėl susidomėjimas NT išlieka nedidelis kaip ir anksčiau. „Prieš kelerius metus lūkesčiai buvo kitokie. Žmonės tikėjo, kad jie turės saugią darbo vietą, kad jų atlyginimas tikrai nemažės, o dar ir kils, o jei nekils, jie pereis į kitą įmonę, ten bus didesnis atlyginimas, o jei nusipirks NT, jo turto vertė dar labiau pakils. Dabar baiminamasi prarasti darbą, nuogąstaujama, kad bus mažesnis atlyginimas, kils problemų dėl bankų paskolų. Nemaža dalis žmonių nėra tikra dėl savo ateities", - pirkėjų lūkesčius nusakė S.Vagonis. Vis daugiau potencialių, finansiškai pajėgių įsigyti būstą pirkėjų atideda būsto pirkimo planus „geresniems laikams". Žmonių apsisprendimui įsigyti būstą įtakos turi ir sklandantys gandai dėl lito devalvacijos - bijodami nacionalinės valiutos nuvertėjimo eurais, gyventojai skolinasi itin nenoriai.

Pirkėjai apsisprendžia pirkti būstą dėl itin mažos būsto kainos arba tuo atveju, jei būstas atitinka visus keliamus reikalavimus. Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai turi kur kas daugiau galimybių palaukti nei pardavėjai (kurių nemaža dalis yra spaudžiami finansinių įsipareigojimų), derybos dažniausiai baigiasi pirkėjų naudai - t.y. svariomis nuolaidomis. Registrų centro duomenimis, šiemet per mėnesį vidutiniškai sudaroma apie 1100 būsto įsigijimo sandorių - beveik 2,5 karto mažiau, palyginti su praėjusiais metais.

Kovo pabaigoje iš 2008 m. pirminei rinkai pateiktų naujos statybos butų buvo parduota ir rezervuota: Vilniuje - 74 proc. (9 proc. daugiau, palyginti su praėjusiu ketvirčiu), Kaune - 77 proc. (6 proc. daugiau), Klaipėdoje - 75 proc. (4 proc. daugiau), Šiauliuose - 64 proc. (5 proc. mažiau), Panevėžyje - 46 proc. (rodiklis nepakito), Druskininkuose - 58 proc. (1 proc. mažiau).

Paskolos

Būsto paskolų sąlygos rinkoje esančios ne geresnės nei praėjusiais metais. „Metinės palūkanos siekia per 10 proc., o eurais, bijodami lito devalvacijos, gyventojai skolinasi atsargiai. Prieš porą metų galima buvo gauti paskolų su patraukliomis maržomis, bankai pro pirštus žiūrėjo į kliento gaunamas pajamas, finansuodavo iki šimto procentų būsto vertės. Dabar šimtaprocentį finansavimą gali gauti, jei perki banko prižiūrimą turtą. Be to, jau dažnai prireikia ir papildomo užstato. Turi įkeisti bankui perkamą turtą ir kitą turtą, kuris garantuoja, kad turto vertei sumažėjus būsi pajėgus grąžinti paskolą, bent jau parduodamas butą", - pasikeitusią bankų paskolų politiką komentuoja S.Vagonis.  

Kita vertus, bankai siūlo patrauklias paskolų sąlygas perkant būstą iš jų pačių finansuojamų NT projektų. „Jeigu žmogus pirktų bankų prižiūrimus butus, gautų labai palankias sąlygas. Tai yra vienintelis segmentas, kur galima pasiskolinti kur kas geresnėmis sąlygomis nei prieš pusmetį ar metus", - sako pašnekovas.

Kainų dugnas

Būstui pingant, kyla klausimas, ar jau pasiektas tas dugnas, kai kainoms žemiau nėra kur kristi. Ekspertai apie tai kalba atsargiai ir teigia, kad prognozės dėl NT kainų tiesiogiai susijusios su bendromis ekonominėmis prognozėmis.

„Jei man kas nors pasakytų, koks metų pabaigoje bus nedarbo lygis, BVP, kokios bus bankų finansavimo sąlygos, tada tvirtai pasakyčiau, ar jau pasiektas kainų dugnas, ar ne. Viskas priklausys nuo to, kokia bus šalies ekonomika ir kreditavimo politika. Jei ekonomika leisis, o bankai dar labiau griežtins kreditavimo sąlygas, akivaizdu, kad dugnas dar nepasiektas", - svarstė S.Vagonis.

Pasak jo, perkantiesiems būstą komerciniais tikslais iš tikrųjų reikės gerai pasvarstyti, ar  jau dabar pirkti būstą, ar dar palūkėti. Kita vertus, ekspertas manytų, kad dabar yra palankus metas domėtis būstu ir pasitaikius palankiai progai jį įsigyti sau, ne spekuliaciniais tikslais. „Galima gauti labai gerą nuolaidą, netgi nusiderėti iki mažesnės kainos nei dabartinis kainų lygis", - sako jis.

Tuo tarpu Indrė Genytė, „DnB Nord" banko vyresnioji analitikė, „Pastogei" teigė, kad esančia palankia situacija rinkoje gyventojai neskubės naudotis.

„Stebint prastėjančią šalies makroekonominę situaciją ir ypač darbo biržos skelbiamą dažnėjantį nedarbo pulsą, vis mažiau gyventojų drįsta užsikrauti ilgalaikes būsto paskolas. Nors tinkamas laikas pradėti ieškoti dugno artėja (pardavėjai viešai muša kainas, viešojoje erdvėje daugėja žinučių apie objektų varžytinių aukcionus ir pan.), panašu, kad tokių „ieškotojų" bus tikrai nedaug", - mano pašnekovė.

S.Vagonis sako, kad svarstydami, kuriuo metu įsigyti būstą, gyventojai turi numatyti, ar metų pabaigoje nepablogės finansavimo sąlygos.

Pasiūla

Kaip teigiama minėtoje „Ober-Haus" apžvalgoje, reaguodami į stipriai sumažėjusią paklausą, būsto pardavėjai mažina kainas, NT plėtotojai stengiasi įgyvendinti jau pradėtus projektus, o naujų daugiabučių ar individualių namų statybas atideda vėlesniam laikui. Tačiau net ir įgyvendinti pradėtus projektus daugeliui NT plėtotojų nėra taip paprasta. „Ober-Haus" skaičiavimais, vien Vilniaus mieste 2008-2009 m. buvo sustabdytos apie 1200 butų statybos jau pradėtuose statyti projektuose. „Todėl šiuo metu reikėtų labai atsargiai vertinti kiekvieną nebaigtos statybos daugiabučių ar individualių namų projektą, nes jau yra nemažai atvejų, kai buvo sustabdytos net ir gerokai įpusėjusios statybos", - sako S.Vagonis. „Ober-Haus" skaičiavimais, per 2009 m. Vilniuje turėtų būti pabaigtos ne daugiau nei 1500 naujų butų statybos (nors 2008 m. paskutinį ketv. buvo prognozuota apie 2000-3000 butų). Tai reiškia, kad Lietuvos sostinėje šiais metais geriausiu atveju bus pastatyta net 4 kartus mažiau butų negu 2007 ar 2008 m., kai kasmet vidutiniškai buvo pastatoma apie 6000 naujų butų.

Mažėjanti naujos statybos būstų pasiūla, S.Vagonio teigimu, turėtų būti dar vienas argumentas, kodėl vertėtų pasidomėti būsto rinka. „Šiandien žmonės, turėdami pinigų, stengiasi nusiderėti ir pirkti geriausius būstus. Tad gerų butų mažėja. Žinant, kad šiais metais nebuvo pradėtas nė vienas projektas, akivaizdu, kad kitais metais būstų pasiūla bus dar mažesnė", - tvirtina jis.

I.Genytė manytų kiek kitaip. „Lietuvoje gyvenamojo NT plėtotojai, vertindami ateinančių keleto metų būsto pasiūlos perspektyvas, naujų statybų neplanuoja. Tačiau ir turimo rezervo susitraukusiai paklausai „maitinti" užteks ilgam. Lyginant visų trijų Baltijos šalių per metus pastatytų butų rezultatus akivaizdu, kad Lietuvoje pasiūlą mažinti susizgribta per vėlai", - sako analitikė. Pernai, palyginti su 2007 m., tiek Estijoje, tiek Latvijoje naujų rinkai pateiktų butų skaičius krito atitinkamai 25 proc. ir 13 proc. Tuo tarpu Lietuvoje naujų butų pasiūla išaugo 27 proc. Iš viso naujų pastatytų butų skaičius sudarė beveik 12 tūkst. ir pasiekė rekordinį lygį per pastaruosius 15 metų.

Nuoma

Nekilnojamojo turto skelbimų portalo „Aruodas.lt" pateiktais duomenimis, būsto nuomos skelbimų kainos per pastaruosius kelis mėnesius krito 10-15 proc. Sostinėje siūloma vidutinė vieno kambario buto nuomos kaina yra 550-850 Lt/mėn., dviejų kambarių - 650-1100 Lt/mėn., trijų kambarių - 800-1200 Lt/mėn.

„Įtaką nuomos rinkai daro tiek išaugusi nuomojamo būsto pasiūla, tiek sumažėjusi gyventojų perkamoji galia, tiek galų gale sezoniškumas. Vasaros pabaigoje nuomos rinka turėtų atsigauti. Kainos turbūt nešoktelės iki tokio lygio, kokio buvo prieš metus, bet nuomininkų aktyvumas turėtų padidėti", - mano rinkos analitikas. Nuomojamo būsto pasiūla auga ir dėl nelikvidžios pardavimo rinkos: dalis žmonių, negalėdami parduoti savo turto už norimą kainą, stengiasi jį bent jau laikinai išnuomoti, kad iš dalies ar visiškai kompensuotų patiriamas būsto išlaikymo išlaidas (komunalinių paslaugų mokesčius, paskolų įmokas ir pan.).

Ramūnas LIUTKEVIČIUS

Mintiesgaliunas

O kas dabar gali keistis? nera jokiu prielaidu keistis busto rinkos situacijai: bankai nepakeite paskolu politikos, valdzia sunkina ekonomine padeti, zmoniu lukesciai neigiami

2009-06-17 14:34

linksmuolis

Ir ilgai dar neiskeis, kai tokia valstybes politika - didinti mokescius, spausti zmones

2009-06-18 11:08