Kaip turi būti sudaryta preliminari NT pirkimo sutartis?
2021-12-01 11:00 Peržiūros : 374 SpausdintiKlausimas: Kaip turi būti sudaryta preliminari naujo buto pirkimo sutartis, kad statytojas nepakeltų kainos, arba kad nenukentėtų pirkėjas, kai, atėjus laikui pasirašyti pirkimo - pardavimo sutartį paaiškėja, jog kaina didesnė nei buvo deklaruota?
Atsako Loreta Selilionė, TRINITI JUREX advokatė
Sudarant preliminariąją sutartį dėl statomo buto ar namo ir siekiant kainos stabilumo, atkreiptinas dėmesys į keletą sutarties nuostatų.
Pirma, paprastai sutarties kaina numatoma sutartyje įkainojant perkamo buto ar gyvenamojo namo kvadratinį metrą. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai butas ar namas dar nėra pilnai pastatytas, nes tokiu atveju tikroji buto ar namo kvadratūra gali nežymiai keistis. Esant aktualumui dėl galimų buto ar namo kvadratūros pokyčių, sutartyje reikėtų susitarti, kokiems pokyčiams esant, sutarties kaina bus perskaičiuojama. Paprastai susitariama, kad sutarties kaina bus perskaičiuojama, kai kvadratūros pokyčiai siekia 2, 3 ar 5 proc. (tai šalių susitarimo dalykas). Pirkėjas gali derėtis su pardavėju/statytoju, kad kaina bus perskaičiuojama sumažėjus preliminarioje sutartyje nurodytai buto ar namo kvadratūrai, tačiau kaina nebus didinama dėl padidėjusios kvadratūros, nebent ją sąlygotų kokie nors pirkėjo pageidavimai (pavyzdžiui, tam tikrų pertvarų atsisakymas ar panašiai). Preliminariojoje sutartyje pirkėjui pravartu nusimatyti, kad iki perkamo turto kadastrinių matavimų atlikimo turi būti įrengtos visos vidinės pertvaros, ištinkuotos sienos ir atlikti kiti darbai (priklausomai nuo to, iki kokio apdailos lygio įrengiamas butas ar namas), kas gali turėti įtakos inventorizuojamam buto ar namo plotui.
Antra, sutarties kaina iš esmės turi būti fiksuota, nepriklausanti nuo pardavėjo/statytojo patiriamų kaštų, nuostolių, statybinių medžiagų pabrangimo ir panašiai, todėl reikėtų pasitikrinti, ar pardavėjo/statytojo parengtoje preliminariojoje sutartyje nėra kokių nors nuostatų, kurios statybos kainos riziką perkeltų pirkėjui ir suteiktų teisę pardavėjui/statytojui didinti sutarties kainą dėl tam tikrų statybos kaštų padidėjimo.
Trečia, nekilnojamojo turto kainoms sparčiai augant, pardavėjas/statytojas gali tiesiog atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį, neoficialiai motyvuodamas tuo, kad pirkėjas nesutinka mokėti reikalaujamos didesnės kainos. Tam tikrais atvejais toks spaudimas gali priversti pirkėją sutikti mokėti didesnę buto ar namo kainą. Išvengti tokios nemalonios situacijos turėtų padėti aiškių sankcijų pardavėjui/statytojui numatymas preliminariojoje sutartyje tuo atveju, jeigu jis nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį. Paprastai tai yra tam tikro dydžio bauda, kurią pardavėjas/statytojas turėtų sumokėti pirkėjui. Žinoma, baudos dydis turi būti motyvuojantis pardavėją/statytoją neatsisakyti sudaryti pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties, dėl to, kad pirkėjas nesutinka mokėti didesnės kainos. Kita vertus, reikia žinoti, kad kai preliminariąją nepastatyto buto ar namo sutartį sudaro vartotojas - fizinis asmuo, jį saugo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatos, suteikiančios teisę prašyti preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine sutartimi bei taip pat reikalauti pripažinti nuosavybės teisę į turtą. Taigi, tokiu atveju pirkėjas būtų apsaugotas nuo pardavėjo/statytojo nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį, tačiau jau tektų kreiptis į teismą.
Komentuokite ir vertinkite!
Norėdami komentuoti ir vertinti - prisijunkite arba Registruokitės!