Perkamo buto likvidumas. Kaip jį įvertinti?

2019-10-22 11:18   Peržiūros : 429   Spausdinti


Vilniaus plėtros perspektyva ir gyvenamoji statyba. Kaip įvertinti, ar perkamas būstas ateityje bus patrauklus kitiems pirkėjams, ar jis nenuvertės?

Lazdynai

 

Vilniaus perspektyva

Vilniaus vyriausiasis miesto architektas Mindaugas Pakalnis išskiria tris pagrindines Vilniaus zonas: centrinę, susiformavusią XII-XIX amžiuje, viduriniąją, pastatytą XX amžiuje, ir periferinę, atsiradusią XX-XXI amžiuje. Centrinė - Senamiestis, Šnipiškės, Užupis, dalis Naujamiesčio, vidurinioji - visi sovietmečio rajonai, periferinė - Vilniaus priemiesčiai, kuriuose vyrauja žemaaukštė ir individualių namų statyba. Tai tarsi trys skirtingi miestai su jiems būdingomis problemomis.

Rengiant naują bendrąjį Vilniaus planą buvo atlikta daug skirtingų miesto pjūvių: žalieji plotai, gatvių tinklas, užstatymo intensyvumas, gyventojų amžius, socialinis statusas, netgi pagal išlaikytinių santykį su pajamas turinčiais gyventojais ir kt. Architekto nuomone, lyginant Vilniaus užstatymo intensyvumą su Vakarų Europos miestais, Vilnius yra retai užstatytas miestas, jo tankis dar galėtų didėti 25-30 procentų. „Mažas užstatymo ir apgyvendinimo tankis lemia didesnius infrastruktūros kaštus. Bet dabar individualių namų pastatoma daugiau nei butų, todėl manau, kad butai yra šiek tiek per brangūs", - konstatuoja M. Pakalnis.

Vilniaus užstatymas
Laikoma, kad Vilniaus užstatymo intensyvumas lyginant su Vakarų Europos miestais yra per mažas.


Rengiant bendrąjį Vilniaus planą buvo pasirinkta daugiacentrio miesto koncepcija ir plėtra palei transporto koridorius. Tai reiškia, kad bus vystomi keli papildomi miesto centrai ir gyvenvietės aplink juos. Toliau bus vystomas magistralinių gatvių tinklas su prie jų privežančiais transporto maršrutais, minėtų papildomų centrų plėtra šalia magistralinių gatvių, mišrių funkcijų rajonai ir kvartalai bei tyliosios zonos be tranzitinio eismo, tęsiama apleistų ir neefektyviai naudojamų teritorijų konversija. Vienas iš pagrindinių tikslų - mieste daugiau viešojo transporto ir mažiau individualių automobilių. Miesto architektas pastebi, jog yra apskaičiavę, kad jei visi vilniečiai, dirbantys Konstitucijos prospekte, į darbą atvažiuotų automobiliais, Konstitucijos prospektas turėtų būti 14-os eismo juostų, nekalbant apie parkavimui reikalingus plotus.

Vienas naujai planuojamų Vilniaus centrų - Šiaurinė gatvė, kuri projektuojama ne kaip greitkelis, o kaip integruotų funkcijų gatvė, prie kurios turėtų šlietis ir gyvenamieji pastatai, ir biurai su darbo vietomis. „Šiaurinė gatvė turėtų tapti nauju Konstitucijos prospektu, kuris įlietų šviežio kraujo į sovietinius mikrorajonus", - sako M. Pakalnis.

 

Būsto patrauklumo ir likvidumo kriterijai

Tiek Vilnius, tiek kiti Lietuvos miestai panašėja į Vakarų Europos miestus, o juose gyvenančių žmonių gyvenimo būdas mažai kuo skiriasi nuo vakarų europiečių. Europos išsivysčiusių šalių gyventojai per visą gyvenimą gyvenamąją vietą keičia bent 4-5 kartus, amerikiečiai dar dažniau - vidutiniškai 8 kartus. Skirtingais gyvenimo etapais perkamas skirtingas būstas - vienoks jis reikalingas jaunam specialistui, kitoks - sukūrus šeimą, dar kitoks - šeimai susilaukus vaikų.

Savaime suprantama, kad perkant būstą jis pirmiausia matuojamas sau, pagal asmeninius poreikius, bet nereiktų pamiršti, kad reiktų ieškoti tokio, kuris ateityje būtų patrauklus ir kitiems, nes, pasikeitus gyvenimo aplinkybėms, greičiausiai keisite ir būstą.

NT rinkos ekspertai pirmiausia siūlo atsižvelgti į standartinę daugumos paklausą -  kas patinka maždaug 8-iems iš 10-ies žmonių. Rinka nėra tokia, dinamiška, kad poreikiai keistųsi labai greitai ir, tikėtina, kad tai, kas paklausu šiandien, išliks populiaru ir po 5-erių metų.

NT ekspertai sako, kad galima išskirti mažiausiai 5 kriterijus, kurie lemia būsto likvidumą.

Pirmiausia tai miestas ir mikrorajonas. Dėl ekonominės situacijos ir perspektyvos paklausiausi butai yra Vilniuje, pastaraisiais metais - ir Kaune bei Klaipėdoje. Ekonomiškai augančiuose miestuose visada daugiau darbo vietų, gydymo ir mokymo įstaigų, geresnė infrastruktūra.

Vilniaus Senamiestyje patiktų gyventi daugeliui, tačiau jame būstai brangūs. Kitas pasirinkimas - centriniai mikrorajonai: Naujamiestis, Šnipiškės, Užupis, pastaruoju metu populiarus mikrorajonas yra Šeškinė. Manoma, kad bus sutvarkytas stoties rajonas, vėliau - Naujininkai, dar vėliau galbūt Žemieji Paneriai.

Akivaizdus vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Vilniaus Naujamiesčio rajono transformacija. 2000 m. šis rajonas garsėjo apleistomis gamyklomis, o butų kainos buvo slegiančiai žemos ir nesiekė net 800 Eur. už kv. m. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Kvadratinio metro kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1 200 Eur. už kv. m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1 650 Eur. už kv. m.

Vilniuje 5 metų perspektyvoje nemažai gyvenamųjų namų projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose.

NT ekspertai dar išskiria ir buto vietos mikrorajone svarbą, nes kiekviename jų yra patrauklių ir labiausiai paklausių vietų. Labiausiai paklausios vietos yra arčiau prekybos centrų, mokyklų, vaikų darželių, parkų. Saugus ir aptvertas kiemas, automobilio parkavimo vieta būstą gali pabranginti šiandien, bet jo vertė drastiškai nebus nukritusi ateityje.

Renkantis mikrorajoną ir galvojant apie jo perspektyvą, būtina panagrinėti baigiamą rengti Vilniaus Bendrąjį planą.

Populiariausias buto plotas - 2 kambarių, 40-50 kv. m ploto.  Toks buto plotas šiandien populiarus tarp viengungių, vaikų neturinčių šeimų ir perkančių butą nuomai. Šeimos turinčios vaikų paprastai pageidauja 3-4 kambarių butų.

Buto plotas
Paklausiausi yra standartinio suplanavimo 40-50 kv. m ploto butai.

Buto suplanavimas irgi turėtų būti kuo standartiškesnis. NT ekspertai sako, kad dažniausi klausimai dėl suplanavimo yra, ar kambariai visiškai izoliuoti, ar svetainė sujungta su virtuve. Populiariausiais suplanavimas - svetainė ir virtuvė sujungtos, o kambariai - izoliuoti. Tik 20-30 proc. pirkėjų ieško butų su atskira virtuve. Kuo standartiškesnis buto suplanavimas, tuo didesnė tikimybė, kad toks atitiks ir kito pirkėjo poreikius.

Buto langų orientacija irgi svarbi, daugelis tradiciškai pirmenybę teikia vakarų krypčiai. Pietiniai langai reiškia, kad vasarą bute bus karšta. Kadangi daugiausia laiko namuose praleidžiama po darbo, daugelis pageidauja, kad būtent tuo metu jame būtų kuo daugiau natūralios šviesos. Ne trūkumas, jei miegamasis kambarys yra šiaurinėje pusėje, nes tokiame saulė nežadins ryte ir neprikaitins per dieną bei vakare.

Vaizdas pro langus taip pat yra vienas iš likvidumo kriterijų. Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, pageidauja, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Labiausiai pageidaujami vaizdai - parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai žiūri į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Paprastai malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.

Buto kokybė. Nors energinio efektyvumo klasės jau egzistuoja kone dešimtmetį, vis dar atsiranda manančių, kad tai mados reikalas. Tačiau taip nėra. Pažangesni inžineriniai sprendimai labai greitai tampa standartu, aukštesnė energinė klasė reiškia mažesnius išlaikymo kaštus ir tuo pačiu didesnį būsto likvidumą. Suprantama, tokie būstai brangesni, tačiau verta pasverti, kad būstas su moderniomis technologijomis suteiks jums komforto, o ateityje bus patrauklesnis lyginant su žemesnės energinės klasės būstu, kuriame nėra rekuperacinės sistemos, šildymo valdymo ir pan.

Viso daugiabučio,  kuriame perkamas būstas kokybę apsprendžia naudojamos medžiagos ir inžineriniai sprendimai. Atkreipkite dėmesį į garso izoliacijos klasę - privaloma C klasė, tačiau, jei ji aukštesnė, vadinasi, projekto plėtotojui rūpi kokybė. Kokybę rodo vėdinimo sistema - ar ji mechaninė, ar rekuperacinė, šildymas -radiatorinis, ar grindinis?

Galvojant apie būsto likvidumą ateityje, NT ekspertai pataria, jog, jei tik biudžetas leidžia, rinktis vidutinio dydžio būstą perspektyviame miesto mikrorajone, turintį aukštesnę energinę klasę, kuriame įdiegtos naujos technologijos - toks bet kuruo metu bus patrauklus daugeliui ir neteks jo ilgai pardavinėti.

 

Danutė Ramoškevičiūtė, parengta remiantis „Būsto mugė 2019" skaitytais pranešimais, Vilniaus savivaldybės nuotraukos


Kategorijos: Nekilnojamas turtas

Perkamo buto likvidumas Perkamo buto likvidumas. Kaip jį įvertinti?

Vilniaus plėtros perspektyva ir gyvenamoji statyba. Kaip įvertinti, ar perkamas būstas ateityje bus patrauklus kitiems pirkėjams, ar jis nenuvertės?

Nauji butai Vilniuje Nauji butai Vilniuje

Ieškantiems būsto, kaip visada išlieka aktualus klausimas - pirkti senos ar naujos statybos butą Vilniuje ir kokioje vietoje.

Aplinka ir sveikata Gyvenamoji aplinka ir sveikata

Gyvenamosios aplinkos ir sveikatos sąveika yra sudėtinga ir kompleksinė. Šią temą nagrinėja Vytauto Didžiojo universiteto Gamtos mokslų fakulteto Aplinkotyros katedros tyrėjai.

Sklypas namo statybai Sklypas namo statybai – koks, kur, už kiek

Patarimų, kaip išsirinkti žemės sklypą namo statybai, rasite daug ir įvairių. Norime atkreipti dėmesį į retokai aptariamus žemės sklypo kriterijus ir jų įtaką statybos kaštams.

Ką reiškia nekilnojamo turto statusas kūrybinės dirbtuvės? Ką reiškia nekilnojamo turto statusas kūrybinės dirbtuvės?

Naujos statybos daugiabučiuose dėl nepakankamo apšvietimo kai kurie butai netenkina gyvenamosios paskirties patalpų apšvietimo reikalavimų, todėl parduodami kaip kūrybinės dirbtuvės. Ką tai reiškia? Teisininko ir NT eksperto komentaras.

Pirmas žingsnis norint įteisinti naudojamą žemės sklypą - kadastriniai matavimai. Kadastras-sklypo suformavimas, paskirties keitimas ir įteisinimas: kaip tą atlikti?

Jūs esate žemės sklypo bendrasavininkis ir norite savo dalį parduoti, dovanoti ar įkeisti. Turite sklypą, kurį norite padalinti į mažesnius ir pakeisti jų naudojimo paskirtį. Ketinate statytis namą žemės ūkio paskirties žemėje? Sitaucijų gali būti daug. Kokie pagrindiniai jų sprendimo žingsniai?Kadastriniai matavimai

Nauji butai su daline apdaila Kaune Nauji butai su daline apdaila Kaune

Į ką atkreipti dėmesį renkantis butą su daline apdaila, kiek kainuoja įsirengti dalinės apdailos butą?

Naujos statybos butai Kaune Naujos statybos butai Kaune

Kauno naujų butų rinka pasižymi augimu, 2018 metais Kaune gyvenamoji statyba plėtojama net 30-yje naujų projektų. Daugiausia naujų butų pastatoma centrinėje Kauno dalyje, didėja visiškai įrengtų butų pasiūla ir paklausa.

Naujos statybos butai Vilnaius Naujamiestyje ant Vilnios terasos šlaito Naujos statybos butai Naujamiestyje

Naujų statybų Vilniaus Naujamiestyje apžvalga.

Kauno Žaliakanio terasos Patraukliausi Kauno rajonai

Geriausi Kauno rajonai, kaip pasirinkti, kur gyventi Kaune?

Naujos statybos butai Vilniaus centre Naujos statybos butai Vilniaus centre

Mieste gyvenant reikia gyventi miestietišką gyvenimą, o tikrasis miesto gyvenimas visada verda centre. Todėl neabejotina, kodėl viso pasaulio dižiuosiuose miestuose geidžiamiausias ir brangiausias būstas yra centre.

Naujos statybos butai su daline apdaila Naujos statybos butai su daline apdaila Vilniuje

Butas su daline apdaila: kokie privalumai ir trūkumai perkant naujos statybos butą su daline apdaila Vilniuje?

Naujos statybos butai Vilniuje Naujos statybos butai Vilniuje

Patraukliausi naujos statybos objektai bei rajonai.

stogo dengimas Investicijos į namo statybą, kurios neatsiperka parduodant

Renkantis sklypą ir planuojant statybą verta žinoti, kokios pagrindinės investicijos namą parduodant atsiperka ir kokios neatsiperka.

Gyvenamosios statybos tendencijos Gyvenamosios statybos tendencijos

Gyventojų apklausa dėl naujo būsto įsigijimo rodo tas pačias rinkos tendencijas, bet išryškino ir naujų. Tradiciškai svarbiausiu kriterijumi įsigyjant naują būstą yra kaina, bet ryškėja perkančiųjų būstą dėmesys infrastruktūrai, norintys keisti būstą pirmenybę teikia jo ekonomiškumui, daugėja pageidaujančių gyventi individualiame name.

Vidaus apdaila Galimi naujo buto vidaus apdailos tipai

Trys galimi naujo buto apdailos pasirinkimai, kiekvieno jų pliusai ir minusai, apdailos kainos.

 
 
Temą atitinkančios įmonės


1 2 3 4 5 ... 44
Mindaugas Samkus, Valstybės įmonės Registrų centras atstovas Kaip įregistruoti patalpų nuomos sutartį?

Atsako Mindaugas Samkus, Valstybės įmonės Registrų centras atstovas

daugiau
Daiva Mikalauskienė Ar galima nusipirkti į mano žemę įsiterpusį valstybinės žemės sklypą?

Atsako Daiva Mikalauskienė, Nacionalinės žemės tarnybos Žemės tvarkymo ir administravimo departamento Žemės tvarkymo skyriaus vedėja

daugiau
Dovilė Skiauterienė Ar galioja statytojo garantija, jei būstas perkamas antrinėje rinkoje?

Atsako Dovilė Skiauterienė, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pirmininko padėjėja

daugiau
Kompanijų produktai
„Klaipėdos kooperacijos prekyba” siūlo: sandėliavimo/prekybos patalpų nuomą iki 1640 kv. metrų

„Klaipėdos kooperacijos prekyba” siūlo: sandėliavimo/prek...

oberhaus busto vertinimas
Būsto vertinimas

Nekilnojamo turto turto vertinimas, turto tinkos vertės n...

Patalpų pardavimas
Patalpų pardavimas

Patalpos pardavimui, patalpos,

Sklypas prestižinėje vietoje Trakų r. 560000.0 LTL
Sklypas NT vystymui, namų kvartalui plėtoti - prestižinėje vietoje Trakų r.

Žemės sklypas Trakų rajone, arti ežerų, miško, 2,8 ha.

Teisinės konsultacijos nekilnojamo turto klausimais

Nekilnojamo turto sutartys, investicijos į nekilnojamą tu...

GEOTERMINIS ŠILDYMAS
Geoterminis šildymas

Individualiems namams

Nekilnojamo turto pardavimas

Parduodami namai, parduodami butai. Tarpininkavimo paslaugos perkant ar parduodant nekilnojamą turtą. Nekilnojamo turto brokeri...

Prekyba nekilnojamu turtu

Gyvenamųjų pastatų pardavimas Vilniuje, nauji butai pardavimui, naujos statybos kotedžai pardavi...

Teisinė pagalba perkant nekilnojamą turtą

NKT sutarčių rengimas, nekilnojamo turto sutarčių analizė, teisininko paslaugos perkant nekilnojamą tu...