Sklypas namo statybai – koks, kur, už kiek

Patarimų, kaip išsirinkti žemės sklypą namo statybai, rasite daug ir įvairių. Norime atkreipti dėmesį į retokai aptariamus žemės sklypo kriterijus ir jų įtaką statybos kaštams.

2019 metų pradžios Lietuvos nekilnojamojo turto rinka pasižymėjo aktyvumu - sudaryta 17,7 proc. daugiau sandorių negu 2018 metų sausį. Tarp jų didelę dalį sudaro žemės sklypai namo statybai.

Preliminariais Registrų centro duomenimis, pirmąjį 2019 metų mėnesį NT sandoriais iš viso perleista kiek daugiau nei 9,3 tūkst. pastatų, patalpų ir žemės sklypų. Buvo sudaryta 2061 butų perleidimo sutartis, 735 individualių namų ir 4562 žemės sklypų sandoriai.

Statistikos departamentas nefiksuoja, kiek tiksliai tarp žemės sklypų sandorių sudaro komercinės paskirties sklypai ir kiek gyvenamosios. Greičiausiai pastarųjų dauguma.

Sklypo namo statybai paskirtis ir infrastruktūra

Infrastruktūros įvertinimas, atstumas nuo miesto centro arba darbovietės, transporto sistemos, komunikacijų, dažnai verčia žemės sklypo namui statyti ieškoti net kelerius metus, tačiau radus dar nereiškia, kad sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis bus tinkama individualaus namo statybai. Pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties nustatymo pagrindimas, sistema ir veikimas yra itin glaudžiai susiję su teritorijų planavimu.

Prieš perkant žemės sklypą, būtina pasidomėti, kokia yra perkamos žemės paskirtis. Dažniausiai pirkėjai susiduria su žemės ūkio, sodų bendrijos, komercinės, rekreacinės paskirties žemės sklypais. Puiku, jeigu žemės sklypo paskirtyje nurodyta „namų valda". Jeigu kita, paskirtį reikės keisti, o tai susiję su papildomomis laiko ir pinigų sąnaudomis, o kartais tai visiškai neįmanoma. Norint išvengti ilgo dokumentų tvarkymo proceso ir sutaupyti laiko, paprasčiausias sprendimas - įsigyti namų valdos sklypą. Dažniausiai tokiems sklypams jau būna paruošti namui reikalingų komunikacijų, infrastruktūros (elektra, vandentiekis, kanalizacija, kartais - ir dujos) projektai. Suprantama, namų valdos sklypai brangesni, bet tuomet reiktų pasiskaičiuoti - kas brangiau: viską organizuoti patiems ir neaišku, ar pavyks pasiekti rezultatą, ar įsigyti brangesnį paruoštą sklypą.

Rinkdamiesi sklypą atkreipkite dėmesį, ar toli nuo sklypo yra inžineriniai tinklai: vandentiekis, kanalizacija, elektra. Idealu, jeigu visi inžineriniai tinklai yra atvesti iki jūsų pasirinkto sklypo. Kitu atveju reikės papildomų išlaidų ir laiko jų įrengimui.

Saulius Mikalauskas, UAB„Statybų ekonominiai skaičiavimai" direktorius atsakydamas į klausimą apie inžinierinių tinklų kainą individualiame sklype sako, kad kaina labai priklauso nuo konkrečios sitauacijos. Bet apibendrinant galima sakyti, kad „standartinė nuotekų valymo sistema kainuoja apie 7 tūkst. eur, didžiausią kainos dalį sudaro patys įrenginiai (valymo įrenginiai, talpos). Įrengiant vandentiekį  vidutinė jo kaina siekia apie 10 tūkst. eur, didžiausią kainos dalį sudaro gręžinio įrengimo darbai, kurie savo ruožtu priklauso nuo gylio.

Vietinių vandentiekio ir nuotekų tinklų įrengimo kainai įtakos turi grunto tiriamieji darbai, grunto lyginimo darbai. Beje, grunto lyginimas reikalingas ir užstatymo plotui paruošti. O jeigu sklypo reljefas nelygus, reiktų skaičiuoti, kad šie darbai pabrangs. Valymo įrenginio kaina priklausys ir nuo pasirinkto įrenginio našumo, įrengimas - nuo valymo įrenginio vietos bei atstumo iki įvado. Vandentiekio kainai įtakos turi vandentiekio įvado nuo gręžinio atstumas.

Taip pat verta įsitikinti, ar pasirinktame sklype nėra papildomų apribojimų - pavyzdžiui, dėl magistralinio dujotekio, aukštos įtampos elektros linijos. Apribojimai turi būti įrašyti žemės sklypo registro išraše.

Namo statyba soduose

Sodininkų bendrijos žemė pagal paskirtį yra žemės ūkio, tačiau jos statusas kitoks. Sodininkų bendrijos sklype galima statyti vieną gyvenamąjį namą, todėl jokių paskirties keitimo procedūrų nereikia daryti, tad tai yra pliusas. Tačiau sodininkų bendrijose esantys sklypai turi ir minusų: dažniausiai mažo ploto (standartinis plotas 6 arai), retai būna infrastruktūra (vandentiekis, kanalizacija), o elektros įvadai labai mažos galios. Sodo nameliui būdavo skirta 2-3 kW galios, pagal tokį apkrovimą buvo suprojektuoti visi elektros tinklai. Norint sodininkų bendrijoje turėti individualiam namui reikalingą elektros galią (10-15 kW), reikia atvesti atskirą liniją arba statyti papildomą elektros pastotę, tam dažnai nebūna techninių sąlygų arba tai brangiai kainuoja.

Dar vienas sodininkų bendrijose esančių sklypų minusas - labai siauros gatvelės, nes sodų kvartalai nebuvo projektuoti kaip gyvenamieji rajonai. Platinti gatves beveik nėra galimybių, nes sklypai suprojektuoti labai arti vienas kito, nebent tai būtų daroma sklypų ploto sąskaita.

Soduose dažnai viename sklype problemiška įsirengti vandentiekį ir kanalizaciją, norint racionaliau panaudoti plotą, gali tekti kooperuotis su kaimynais.

Bet kuris sklypas turi turėti nuosavybės dokumentą - nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą. Kaip priedas paprastai pridedamas  sklypo planas, kuriame nurodoma, kaip suformuotas žemės sklypas - atliekant preliminarius ar kadastrinius matavimus. Pirmasis atvejis reiškia, kad sklypo ribos gali būti netikslios.  Kadastriniai matavimai reiškia, kad sklypo ribos, kampai nustatyti tiksliai, suderinti su kaimynais ir tikslus jo plotas.

Sodo sklype pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, o inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu. Tverti tvorą ant sklypo ribos, kai jos konstrukcijos peržengia sklypo ribą, galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą. Gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą statytojui ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų. Jei kaimynas sklypą parduotų ar kitaip perleistų kitam asmeniui, galiotų jo, kaip buvusio savininko, duotas sutikimas.

Kas atsakingas už privačių namų kvartalo infrastruktūrą?

Advokatas Evaldas Klimas, asocijuotas advokatų kontoros EllexValiunas partneris, sako, jog nerekomenduotina įsigyti sklypų dalių viename sklype, kuriam tėra parengta naudojimosi tvarka. Nors tokios didelio sklypo dalys yra pats pigiausias produktas rinkoje, tačiau tai nėra laikytina paruošta teritorija įsikūrimui. Būtina įsitikinti, kad sklypas suformuotas atskiru sklypu pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą. Tai yra, būtina gauti tokio žemės sklypo, kaip atskiro daikto kadastrinių matavimų bylą. Tokioje byloje matysis, kokios specialios žemės ir miško naudojimo sąlygos yra nustatytos atitinkamam sklypui ir kurioje jo vietoje.

Be konkretaus sklypo kadastrinių matavimų bylos iš pardavėjo taip pat riekia reikalauti pateikti susipažinimui ir dokumentus, kuriuose būtų aptartas infrastruktūros įrengimas.

Dažniausiai pirkėjai yra įsitikinę, kad infrastruktūros įrengimas yra savivaldybių funkcija. Toks įsitikinimas yra pagrįstas ir teisiniu reguliavimu. Deja, savivaldybės dėl lėšų stokos privačių vystytojų vystomų kvartalų vidinės infrastruktūros įrengti neįsipareigoja. Tokių kvartalų plėtotojai praktikoje su savivaldybėmis sudaro sutartis, kuriomis vystytojai įsipareigoja patys įrengti tokius kvartalus, o dažnai net vėliau juos patys ir eksploatuoti. Ar taip bus iš tikrųjų?  Klausimas atviras. Todėl prieš įsigyjant sklypą iš pardavėjo (vystytojo), būtina pareikalauti informacijos apie infrastruktūros įrengimą. Pardavėjas turėtų pateikti ne tik teritorijų planavimo dokumentus, bet ir kopijas sutarčių, sudarytų su savivaldybe ar jos valdomomis įmonėmis (savivaldybių įsteigtos įmonės vandens tiekimui, nuotekų tvarkymui ir pan.) dėl infrastruktūros įrengimo, jo finansavimo. Atitinkamą informaciją galima papildomai patikrinti kreipiantis į atitinkamą savivaldybės dalinį ar įmonę, kurios praktikoje dažnai suteikia tokią informaciją ir net pakomentuoja praktinius aspektus.

Prieš sudarant sklypo pirkimo-pardavimo sutartį būtina įvertinti, ar kvartalo vystytojas, jeigu toks yra, realiai galės įgyvendinti prisiimtus įsipareigojimus dėl infrastruktūros įrengimo. Pirkėjui palankiausia būtų susiderėti pirkimo-pardavimo sutartimi, kad atitinkamas įsigyjamo sklypo kainos priedas bus sumokėtas tik tuomet, kai atitinkama infrastruktūra bus įrengta. Jei sklypo pardavėjas (vystytojas) su tokia sąlyga nesutinka ir nepasiūlo alternatyvių užtikrinimo priemonių - laidavimo, garantijos ar pan., tai jau pirmas signalas, kad yra didelė tikimybė, jog sklypo pardavėjas gali neįvykdyti atitinkamų įsipareigojimų. Tokiam pardavėjui (vystytojui) susidūrius su mokumo problemomis, atitinkamos infrastruktūros įsipareigojimas liks neįgyvendintas ir tai liks sklypų savininkų problema.

Įsigyjant individualų sklypą naujai vystomame kvartale taip pat reiktų išsiaiškinti, kaip yra suformuojamos atitinkamos infrastruktūrinės teritorijos - atskiri sklypai keliui ir kitiems tinklams (vandentiekiui, nuotekoms, dujoms, apšvietimui ir pan.), ar nustatomas servitutas kiekviename sklype? Ar numatomas atitinkamos infrastruktūros perdavimas savivaldybei eksploatacijai, ar dėl to yra sudaryta sutartis su savivaldybe?

Visa tai būtina išsiaiškinti, siekiant įvertinti įsigyjamo sklypo išlaikymo kaštus ateityje, nes prie sklypo kainos būtina įvertinti ir tai, ar vėliau patiems pirkėjams nereikės dengti savo sąskaita ir tinklų eksploatavimo kaštų, neskaitant jų įrengimo, remonto ir pan.

Dar prieš perkant sklypą ir projektuojant namą verta įvertinti savi finansines galimybes, nes, kaip sako NT konsultantai, apie 70 proc. žmonių, nusipirkę sklypą ir pagal norimą projektą atlikę skaičiavimus supranta, kad planuotos pinigų sumos neužteks. Sąmatininkai tvirtina, kad namo sąmatą gali sudaryti su 3-10 proc.paklaida.

ASA.LT informacija