Ką svarbu žinoti perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą

Perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą sudarytas sandoris turi būti patvirtintas notarine tvarka. Apie svarbiausias nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutarčių sudarymo detales pasakoja Vilniaus m. 30-ojo notarų biuro notarė Romutė Sipavičienė.

Kodėl nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartis reikia tvirtinti pas notarą? 

Notarinės formos reikalavimas yra nustatomas tokiems sandoriams ar kitiems civiliniams teisiniams santykiams įforminti, kuriems įstatymų leidėjas teikia ypatingą svarbą. Tai tokie santykiai, dėl kurių pasekmės gali būti atsiradusi didelė žala sandorį sudariusiems asmenims ar apskritai visuomenei. Notaro pareiga yra užtikrinti, kad civilinėje apyvartoje nebūtų neteisėtų sandorių, dėl kurių atsirastų žala asmenims ar visuomenei. Kadangi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių svarba visuomenės santykiams yra neabejotina, Civilinis kodeksas nustato privalomą notarinę tokių sutarčių formą. Civilinis kodeksas taip pat nustato, jog notarinės formos reikalavimų nesilaikymas daro sutartį negaliojančią.

Kuri šalis turi apmokėti notarines išlaidas ir kuri šalis turi pasirinkti notarą: pirkėjas ar pardavėjas?

Civilinis kodeksas nustato, kad pirkimo-pardavimo sutarties notarinių išlaidų apmokėjimas yra pirkėjo pareiga, jeigu šalys nesusitarė kitaip. Vadinasi, Civilinis kodeksas suteikia teisę pačioms šalims nuspręsti, kas turi apmokėti notarines išlaidas, tačiau šalims nesusitarus, ši pareiga turėtų tekti pirkėjui. Kas turi pasirinkti notarų biurą, nėra teisiškai reglamentuota. Dėl to turėtų būti šalių sutarimas. Kadangi visi notarai atstovauja tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesams, šalims neturėtų būti didelio skirtumo, kuris notarų biuras yra pasirenkamas.

Kas turi būti nurodoma nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje?

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti aptartos esminės sutarties sąlygos, be kurių sutartis taptų negaliojanti. Esminės tokių sutarčių sąlygos yra: tikslus parduodamo nekilnojamojo daikto apibūdinimas bei tiksli pardavimo kaina. Parduodant butą ar namą esminė sutarties sąlyga taip pat yra bute, name ar jų dalyje gyvenančių asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus savininkui, išvardinimas ir jų teisių aptarimas. Atskirais atvejais papildomas esmines sąlygas gali nustatyti sutarties šalys ar įstatymo leidėjas.

Kada pasibaigia pirkimo-pardavimo sandoris?

Pirkimo-pardavimo sutartis yra dvišalė. Tai reiškia, kad pareigos yra nustatomos tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Iš esmės pirkimo-pardavimo sutartis baigiasi tada, kai tiek pirkėjas, tiek pardavėjas tinkamai įvykdo savo pareigas. Pagrindinė pardavėjo pareiga yra perleisti tinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą pirkėjo nuosavybėn, o pirkėjo pagrindinė pareiga yra sumokėti visą sutartą kainą. Dažniausiai pirkimo-pardavimo sandorio pabaiga sutampa su minėtų pardavėjo ir pirkėjo pareigų tinkamu įvykdymu.

Ką reikia žinoti, jei būstas ar žemė perkama už paskolą?

Tokių sutarčių ypatybė yra ta, kad turtas pereina pirkėjo nuosavybėn ir pirkėjas šį turtą įkeičia bankui, kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, nors pardavėjas dar nebūna gavęs pinigų už parduotą turtą. Tačiau ši procedūra yra kasdieninė, todėl visais atvejais notarai surašo ir tvirtina sutartis taip, kad būtų tinkamai apsaugotas tiek pardavėjas, tiek pirkėjas. Tokiais atvejais pardavėjas, be visų kitų dokumentų, turėtų pateikti notarui savo sąskaitos numerį, o pirkėjas - banko garantinį raštą arba kredito sutartį (jeigu šalys nesusitarė kitaip).

Kokius dalykus būtina žinoti prieš sudarant sandorį?

Atskirais atvejais notarui būtina pateikti skirtingus dokumentus. Pavyzdžiui, parduodant šeimos turto teisinį statusą turinčią gyvenamąją patalpą ir esant nepilnamečiams vaikams, būtinas teismo leidimas. Parduodant nekilnojamojo turto dalį, būtinas bendraturčių sutikimas. Parduodant žemės sklypą valstybės saugomoje teritorijoje, būtinas apskrities viršininko administracijos atsisakymas nuo pirmumo teisės pirkti tokį žemės sklypą. Todėl jeigu nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sudarymas nėra šalių nuolatinė veikla, visais atvejais šalys pirmiausiai turėtų kreiptis į bet kurį notarų biurą konsultacijos dėl konkrečios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Be to, prieš sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, būtina užsakyti iš nekilnojamojo turto registro pažymą sandoriui, kurią nuo 2007 m. balandžio 1-osios galima užsakyti tik notarų biuruose.

Įkainių dydžiai

Bet kuriuo atveju, reikia žinoti, kad notarinius įkainius nustato ne notarai, o Teisingumo ministerija, suderinusi su Finansų ministerija. Notarai tik vykdo ministro įsakymą.

Notarų rūmų inf.