Butas pirmajame aukšte: kaip pakeisti patalpų paskirtį

NT, kaip žinoma, būna gyvenamosios ir komercinės paskirties. Skirtumas tarp jų toks ryškus, kad kiekviena save gerbianti NT agentūra turi abiems šioms paskirtims atstovaujančius skyrius, o ir agentai neretai specializuojasi tik vienoje iš šių sričių ir gerai joje nusimano.

Yra viena NT rūšis, kurią galima priskirti viduriui tarp šių dviejų kategorijų: tai butai pirmuose gyvenamųjų pastatų aukštuose. Juos, pakeitus paskirtį, galima pervesti į negyvenamosios paskirties fondą ir, pasinaudojus patogia geografine padėtimi, įrengti juose parduotuvę, biurą, dirbtuves (batų taisyklą ar siuvyklą), banko skyrių... Įstatymais tai leidžiama. Kitas klausimas, kokiais atvejais toks nemažai pastangų kainuojantis darbas turi prasmės.

Pirmiausia apie pinigus

Gyvenamasis ir negyvenamasis NT - antipodai. Kas turima galvoje, sakant „geras butas"? Kiekvienas šiuo klausimu turėtų, ką pasakyti, bet bendra nuomonė turbūt būtų, kad tai patogaus išplanavimo butas, šviesus, geroje, ramioje, nesunkiai pasiekiamoje miesto vietoje. O kokie reikalavimai keliami biurui ar parduotuvei? Judri gatvė šalia, žmonių minios. Taigi, visiškai priešingi dalykai. Iš to seka, kad butas, netinkantis patogiam, ramiam gyvenimui (ir todėl negalintis būti brangus), pakeitus jo paskirtį gali tapti daug patrauklesniu ir „nešančiu" pelną.

Butą pirmajame aukšte galima paversti komercinėmis patalpomis. "Akorus Real Estate" nuotr.

Kita vertus, įdomių variantų pasirinkimas nėra didelis. Per tą laiką, kai NT rinka Lietuvoje tapo legali (daugiau nei 15 metų), peržiūrėti, pastebėti ir išrinkti turbūt visi bent kiek patrauklūs variantai. Žmonės, nusipirkę butą pirmame aukšte, įsigyja automobilių stovėjimo aikštelę apačioje ir taip prasiplečia savo valdas, arba seniems, neįgaliems žmonėms dažnai ieškoma butų tik pirmuose aukštuose... Likę butai arba turi kažkokių nepašalinamų defektų (pvz., patogi vieta, bet avarinės būklės pastatas), arba jų savininkai nori per didelės kainos.

Bet gyvenimas nestovi vietoje: šiandien bute gyvena užsispyrusi bobutė, kategoriškai atsisakanti kur nors kraustytis, o rytoj (deja, toks gyvenimas, kaip sako prancūzai - c'est la vie!) butas atitenka paveldėtojams, kurie nedelsdami jį pasiūlo rinkai. Dar istorija iš gyvenimo: miestas aktyviai statosi, plečiasi, tiesiamos naujos gatvės. Namas, stovėjęs nuošalioje, ramioje vietoje, atsiduria šalia judrios magistralės ar gigantiškų statybų aikštelės pašonėje. Gyventojai iš tokios vietos sutiks kraustytis bet kur, o planuojantiems atidaryti parduotuvėlę geresnės vietos ir nesugalvosi...

Butai - komercinės patalpos. Kaip pakeisti patalpų paskirtį?

Juridiniai aspektai

Pastaruoju metu vis dažniau pasigirsta kalbų apie biurų, komercinių patalpų trūkumą, todėl ne vienas investuotojas iš gyvenamosios paskirties statybos persiorentuoja į komercinės paskirties patalpų statybą, neretai pasitaiko ir butuose įsirengusių komercines patalpas, biurus. Tokie "biurai" dažnai būna pigesni, pigesnė jų eksplotacija, tačiau ne visada tas būna daroma oficialiai, pakeitus paskirtį ar laikantis visų reikalavimų.

"Akorus Real Estate" konsultantas Justinas Kulbis asa.lt papasakojo, kaip įstatymiškai galima pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį: "Daugiabučio namo gyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti keičiama ir jos naudojamos teisėsaugos, ryšių, medicinos, spaudos platinimo, buitinių paslaugų teikimo bei kitoms negamybinėms reikmėms, jeigu tai neprieštarauja teritorijos planavimo dokumentų reikalavimams".

Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė). Tai reiškia, kad savivaldybė išduota būtinas sąlygas, kurias įvykdęs pilietis galės pakeisti patalpų paskirtį.

Paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002. "Kai keičiama gyvenamųjų patalpų paskirtis, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus, - pasakoja J. Kulbis.

Reikalingi dokumentai:

1. Reikia užpildyti paraišką - prašymą paskirties keitimui;
2. buto techninė inventorinė byla;
3. buto inventorizacinė medžiaga ir topografinė nuotrauka su joje pažymėtu atskiru įejimu;
4. jeigu patalpų pakeitimas neprieštarauja teritorijos planavimo dokumentų reikalavimams, reikia pateikti viešojo aptarimo su kitų butų bei patalpų gyventojais ir naudotojais protokolą, patvirtintą namo administratoriaus.

Ar keičiant patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, reikia kaimynų sutikimo? "Taip, kaimynų sutikimas būtinas, bent jau daugumos", - teigia "Akorus Real Estate" konsultantas.

"Kaip ir kiekvienai rekonstrukcijai, projektas yra būtinas ir jis turi būti suderintas su visomis žinybomis, turi buti rengiamas pagal projektavimo sąlygų sąvadą. Gyvenamųjų patalpų paskirties keitimo projektas rengiamas ir statybos darbai atliekami laikantis Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytos tvarkos bei reikalavimų".

Dokumentų tvarkymas su projekto derinimais užtruktų apie 6 mėnesius, jei neiškiltų didesnių nesklandumų ar nesutarimų su, pvz., kaimynais.

Kur reikia kreiptis, nusprendus patalpų paskirtį pakeisti iš gyvenamosios į komercinę? "Geriausia būtų kreiptis į kvalifikuotus architektus, kurie parengtų ir suderintų projektą, o jei nori viską daryti pats, iš pradžių reikia kreiptis dėl projektavimo sąlygų išdavimo į savo savivaldybės teritorijų planavimo ir architektūros skyrių", - pasakoja J. Kulbis.

O dėl kokių priežasčių galima sulaukti neigiamo atsakymo dėl patalpų paskirties keitimo? Pašnekovo teigimu, pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į komercinę gali neleisti, jei nėra galimybes įrengti atskiro įėjimo, nesutinka gyventojai, neatitinka higienos reikalavimų, ir pan., kiekvienas atvejis individualus.

Neigiamą atsakymą galima apskųsti nustatyta tvarka, jei dėl kažkokios priežasties manoma, kad paskirties keitimas neleidžiamas nepagristai, - viskas yra numatyta statybų reglamente.

Svarbios detalės

Perkant butą ir ketinant pakeisti jo paskirtį, pirma reikėtų pasikalbėti su kaimynais, nes pirma nusipirkus butą, o vėliau pasipriešinus gyventojų daugumai, rekonstrukcijos planai gali nusikelti neribotam laikui.

Kiek kainuoja pakeisti patalpų paskirtį?

"Kaina priklauso nuo patalpų dydžio, kaimynų supratingumo, paprastai projekto  rengimas su derinimais gali atsieiti apie 10 000-15 000 litų", - teigia J. Kulbis.

Kokios sankcijos gresia, įsirengus biurą gyvenamosiose patalpose be atskiro įėjimo (nelegaliai) ? "Taip negali būti, tačiau kartais pasitaiko, kad nepakeitus paskirties ir įrengus jame butą, gaunama gyventojų skundų; tada šeimininkas įspėjamas arba jam taikoma bauda", - pasakojimą užbaigia "Akorus Real Estate" konsultantas.

Parengė Rūta Šantaraitė

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.

Dalita

Norėjau paklausti ar reikalingas neįgaliųjų keltuvas ar pandusas rekonstruojant būta i komercinės paskirties patalpas?

2016-04-22 20:45