Išperkamoji buto nuoma: reali paslauga ar tik rinkodara?

Kylant butų kainoms, jauniems žmonėms vis sunkiau sekasi sukaupti pradinei įmokai reikalingą sumą, išperkamosios nuomos paslaugą siūlo vos viena kita bendrovė.

^{Eduardo Jeriomenko nuotr.}

Priminsime, kad buto išperkamosios nuomos paslauga (angl. Rent2Buy) - tai situacija, kuomet būsimasis buto savininkas sutartą laiką gyvena išsirinktame bute ir pradinę įmoką šio buto pirkimui kaupia mokėdamas fiksuotas nuomos įmokas.

Nesukaupusiems pradinio įnašo buto pirkimui beveik prieš trejetą metų NT vystytojų išperkamoji nuoma, atrodytų, turėjo padėti jį įsigyti visiems, svajojantiems apie nuosavą būstą ar keliaujantiems į užsienį užsidirbti pradinei įmokai. Bet paslauga netapo itin populiaria.

Ribota pasiūla

„Aš su giminaičiais svarsčiau tokią galimybę - pradinę 15 proc. įmoką sukaupti nuomojant patikusį butą iš statytojo. Tačiau nuo šio žingsnio sulaikė keletas priežasčių. Pagrindinė ta, kad šią paslaugą siūlo vos vienas kitas statytojas ir, manau, tokius būstus, kurių jau ilgą laiką niekas neperka. Suprantama, kad rasti patinkantį butą iš labai ribotos pasiūlos sudėtinga. Man 25-eri, vadinasi, paskolą mokėti baigsiu būdama arti pensinio amžiaus ir visą laiką gyventi nepatikusioje vietoje nenoriu", - pasakoja socialinį darbą dirbanti Agnė.

Nuoma brangsta 3-5 proc.?

Kita priežastis, anot pašnekovės, ta, kad, nuomojant ketinamą įsigyti butą, nuomos kaina yra didesnė nei analogiškų butų. Jos nuomone, tokiu atveju verta nuomoti butą ir savarankiškai kaupti pradinį įnašą. Suprantama, išperkamosios nuomos atveju iš nuomos pinigų kaupiamas įnašas, maloniau išsyk apsigyventi  savame bute, bet, kita vertus, jauni žmonės jau nebetrokšta susaistyti savęs su NT ilgiems metams.

„Nė vienas bankas neduoda garantijos, jog po dviejų metų suteiks paskolą. Per nuomos laiką gali pasikeisti finansinė padėtis, asmeniniai planai. Gal teks keisti darbą, gal išvažiuoti. Atsisakius pirkti butą, savaime suprantama, prarandama visa sukaupta suma, taip pat ir nuomos pabrangimas", - savo nuogastavimus dėstė pašnekovė.

Paskambinus į UAB „Hanner", kuri pirmoji Lietuvoje pradėjo teikti Rent2Buy paslaugą, pardavimo skyrių, atsiliepusi moteris minėjo, jog numačius pirkti butą pastatytame name kasmėnesinių įnašų nuomos pabrangimas yra 3 proc., rezervavus butą nepastatytame name - 1,5 proc. Paprašius atsiųsti tipinę nuomos sutartį, atsakė, jog tokia sutartis pateikiama tik išsirinkus butą.

2016 metų pavasarį Būsto mugėje „Hanner"  pateiktuose skaičiavimuose matyti, kad išperkamosios nuomos mėnesio įmoka, lyginant su įprasta analogiško buto nuoma, didesnė beveik 17 proc.

Suprantama, šis procentas sąlyginis, kiekvienu atveju skirtingas, nelygu su kokiu nuomojamu butu lyginti, bet ketinantiems pirkti butą išperkamosios nuomos būdu verta pasidomėti rinkos kainomis ir labai gerai pasiskaičiuoti.

UAB „KPC Nekilnojamasis turtas", plėtojančios gyvenamuosius projektus Kaune ir Vilniuje, pradavimų vadovė Daiva Baranauskienė paklausta apie išperkamąją nuomą atsakė, jog pasirašius nuomos sutartį viename iš jų projektų, nuomos pabrangimas yra 5 proc.

UAB „Ireco būstas", plėtojančios projektus Kaune, vadovas Saulius Kulvietis dėl išperkamosios nuomos nusiteikęs labai skeptiškai. „Kaune ši paslauga nepopuliari, iš viso kauniečiai nelinkę skolintis. Be to, ši paslauga verčia mus tapti banku, tai mums visai svetima funkcija. Bandėme, tačiau butą pirko kas antras nuomotojas, paskui neišsikrausto, prasideda teismai, antstoliai ir panašūs reikalai", - trumpai, neminėdamas skaičių, reikalo esmę apibūdino vadovas.

Kaip rodo NT vystytojų analizė, šią paslaugą aktyviau teikia tik vienas iš didesnių vystytojų, mažesnieji ja dėl nesureguliuotų teisinių santykių nusivylė.

Išperkamosios nuomos pranašumai ir trūkumai bei rizikos

Paprašyta išvardinti išperkamosios nuomos pranašumus ir trūkumus advokatų profesinės bendrijos „Magnusson ir partneriai" advokatė Diana Urbonienė pastebi, jog „pirmiausia tai grėsmė pirkėjui, kad atėjus laikui gauti būsto kreditą ir pirkti būstą, būsto paskola nebus suteikta. Nuo 2015 m. pradžios „Atsakingojo skolinimo nuostatai", iš esmės reglamentuojantys, kam ir koks kreditas gali būti suteikiamas, keitėsi 4 kartus. Pačiose kredito įstaigose vidinės taisyklės gali keistis ir dažniau. Daugeliu atveju šie pakeitimai vienaip ar kitaip sąlygoja kreditų prieinamumą. Taigi asmuo, įsipareigojęs pagal Rent2Buy tipo sutartį, iš tiesų turi labai mažai garantijų, kad kreditas bus suteiktas. Žinoma, negalime teigti, kad naujos statybos būsto finansavimas yra toks išimtinis sandoris rinkoje, kad be išankstinių garantijų jis negalėtų įvykti, tačiau po kelių metų nuomos asmenys į pasirinktas kredito įstaigas veikiausiai keliaus kaip nauji klientai, kurie dėl vykdytos nuomos sutarties neturės jokių papildomų garantijų.

Kita rizika, anot advokatės - paties pirkėjo padėties pasikeitimas. Šiuo metu gyvename pakilime, kuris nesitęs amžinai. Asmuo, nusprendęs naudotis tokia paslauga, turėtų labai aiškiai suvokti, kad sumažėjus jo pajamoms, kredito jis gali ir negauti. Beje, pajamų sumažėjimas nebūtinai turi būti drastiškas. Paprasčiausios excel skaičiuoklės parodo, kad užtenka vieno asmens pajamoms sumažėti keliais šimtais eurų ir paskolos įmoka, kurią būtina mokėti, nebeatitinka tokio asmens galimybių. Verta turėti omenyje, kad ir pats pajamų sumažėjimas tikrai gali tapti priežastimi atsisakyti suteikti kreditą, net jeigu sumažėjusių pajamų pakaktų.

Abiem paminėtais atvejais sąžiningai nuomos mokesčius mokėjęs asmuo netektų sumokėtų pinigų ir neturėtų kam pareikšti pretenzijų: nei NT vystytojas, nei bankas suteikti būsto kredito neįsipareigoja.

Rent-to-buy paslauga pristatoma kaip itin lanksti ir patogi pirkėjui. Vienas iš nurodomų privalumų - galimybė pačiam nuomininkui pasirinkti, kaip įsirengti būstą. Bet panagrinėkime, ką tai reiškia iš tiesų. Vienareikšmiškai teigti galėtume tik susipažinę su konkrečiomis sutartimis, tačiau formaliai žiūrint, NT vystytoją ir nuomininką sieja tik nuomos teisiniai santykiai. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, nuomotojas turi daryti tik kapitalinį remontą, o nuomininkui atitenka visi kiti remonto įsipareigojimai, įskaitant ir tokius dalykus, kaip, pvz., sienų pelėsio šalinimas, vamzdynų keitimas ir pan. Kitas pavyzdys - nuomininko savo lėšomis įrengto būsto įrengimų likimas. Priklausomai nuo nuomos sutarties sąlygų, neįsigijus būsto ir nuomai pasibaigus, už įrengimą nuomininkui gali būti kompensuojama arba ne, tam tikrus įrengimus gali būti leidžiama pasiimti arba ne ir pan.

Kita vertus, nuoma potencialiam būsto pirkėjui suteikia ir galimybę tiesiog išsikraustyti ir atsisakyti nuomojamo būsto įsigijimo. Jeigu, žinoma, tokios teisės neriboja (arba, tiksliau, jos „neapmokestina") su NT vystytoju sudaryta sutartis".

Išperkamsios butų nuomos nereguliuoja atskiri įstatymai

Advokatė D. Urbonienė pastebėjo, jog išperkamosios butų nuomos sutarčių teisinis reglamentavimas paliktas tik „Valstybinei vartotojų teisių apsaugos tarnybai ir tik remiantis bendraisiais Civilinio kodekso ir kitų įstatymų reikalavimais. Apskritai nuoma iš esmės yra reglamentuojama Civilinio kodekso normomis. Nors CK ir nustato pakankamai išsamias nuomos taisykles, tačiau, viena vertus, didelė jų dalis gali būti keičiamos šalių susitarimu, kita vertus, išperkamosios nuomos taisyklės nekilnojamajam turtui taikomos retai (tai - labiau automobilių, technikos, buities daiktų įsigijimo instrumentas), todėl kiekvienas atvejis būtų individualus. Tokia būsto nuoma savaime nėra bloga ar rizikinga paslauga, tiesiog ji, skirtingai nei standartinis būsto kreditas, reikalauja papildomai pasidomėti visomis sąlygomis ir skirti šiek tiek laiko įvertinti su ja susijusioms rizikoms".

Danutė Ramoškevičiūtė