Ką reikia žinoti perkant butą

Kokias detales reiktų išsiaiškinti iki būsto pirkimo-pradavimo sutarties pasirašymo, daug priklauso nuo to, kokį butą perkate: pastatytą, nepastatytą ar seną. Praktiniai teisininko patarimai.

Kaip pasiruošti buto sutarties pasirašymui

Būstui įsigyti būtina skirti pakankamai laiko ne vien dėl to, kad tai yra vienas svarbiausių sprendimų kiekvieno mūsų gyvenime, bet ir todėl, kad būsto įsigijimas yra susijęs su teisinėmis rizikomis.

Taigi, pagaliau radote patinkantį ir tinkamą butą. Kokie tolimesni jūsų veiksmai?

• Atlikti būsto bei statytojo ar savininko mini patikrinimą;
• Įvertinti savo finansinį pajėgumą ir išsirinkti geriausią banko pasiūlymą, jeigu reikalingas kreditas;
• Susitarti su pardavėju dėl priimtinų sutarties sąlygų;
• Pasirūpinti notariniam sandoriui tvirtinti reikalingais dokumentais.

Kaip atlikti būsto statytojo patikrinimą? Reikėtų „Creditinfo" ar kitame panašiame portale patikrinti, ar statytojas (pardavėjas) neturi skolų „Sodrai" (nuolatinės skolos, vėlavimai atsiskaityti gali reikšti finansines problemas, o tokiu atveju yra rizika, jog statytojas (pardavėjas) gaus kreditorių pretenzijas ir jo turtas, įskaitant perkamą būstą, gali būti areštuotas).

Taip pat reiktų pasidomėti, kiek statytojas turi darbuotojų. Nedidelis darbuotojų skaičius gali reikšti, kad statytojas neatlieka statybos darbų pats, samdo subrangovus,  tokiu atveju reikėtų išsiaiškinti subrangovus ir jų teikiamas garantijas.

Reikėtų patikrinti, ar statytojas (pardavėjas) teikia finansines ataskaitas VĮ „Registrų centrui", nes, priešingu atveju, jis nėra patikimas.

Ne pro šalį perskaityti atsiliepimus apie pardavėją (statytoją) ir jo darbuotojus internete, paklausinėti pažįstamų žmonių informacijos apie pardavėją (statytoją), o dar geriau susipažinti su žmonėmis, kurie jau yra įsigiję būstą iš šio pardavėjo (statytojo). Nemažai kituose statytojo projektuose anksčiau butus įsigijusių žmonių susiburia į bendruomenes, forumus, o juose galima rasti informacijos apie defektus, taisymų operatyvumą, požiūrį į gyventojus. Nereiktų visų pretenzijų priimti 100-u procentų, statybose defektų pasitaiko dažnai, tačiau labai svarbu sužinoti, kaip statytojas vykdo savo įsipareigojimus.

Nepastatyto buto pirkimas

Pirkėjas gali pirkti jau egzistuojantį arba dar nepastatytą būstą. Net 65 proc. vilniečių 2017 metais pasirinko pirkti dar nepastatytą būstą. Perkant iš seniai rinkoje esančių NT plėtotojų, rizika minimali, ji didėja perkant dar nepastatytą būstą iš nežinomo vystytojo, nes:

• Būstas gali likti nepastatytas;
• Pastatytas būstas gali skirtis nuo projektinio varianto, pateikto pirminiame pardavėjo pasiūlyme;

Perkant dar nepastatytą būstą, reikia būti kur kas atidesniems ir atsargesniems, užduoti pardavėjui teisingus klausimus ir surinkti visą būtiną informaciją, atliekant būsto ir jo savininko patikrinimą.

10 klausimų, kuriuos būtina užduoti statomo būsto pardavėjui, be to, paprašykite pateikti atsakymus patvirtinančius dokumentus, jei yra galimybė juos nusifotografuokite.

1. Ar žemės sklypas yra pardavėjo nuosavybė, ar yra nuomojamas? Jeigu sklypas nuomojamas iš valstybės, ar pardavėjas turi teisę jame statyti?
2. Ar žemės sklypas yra įkeistas ir ar bus įkeistas parduodamas turtas? Kokiomis sąlygomis pardavėjas atsisakys hipotekos, kada pateiks hipotekos kreditoriaus sutikimą sandoriui? Įvertinkite, kas yra hipotekos kreditorius, t. y. jeiguhipotekos kreditorius yra ne bankas ar kita finansų įstaiga, yra rizika, kad hipotekos nebus atsisakoma.
3. Kada planuojama užbaigti projektą? Kada bus parduodamas turtas?
4. Kokios paskirties bus pastatas? Jeigu paskirtis negyvenamoji, būtina įvertinti, kokiam tikslui perkate, kokios yra mokestinės ir teisinės pasekmės ir galimybės naudoti turtą.
5. Kokio baigtumo turtas bus parduodamas? Jeigu nebaigus statybos, kada bus organizuojamos statinio užbaigimo procedūros?
6. Kokio apdailos lygio butas bus parduodamas? Reikėtų paprašyti prie sutarties pridėti buto, parkavimo vietos, jeigu ją perkate, planą, apdailos ir įrengimo aprašymą.
7. Jeigu bute bus rekuperacija, pasiteirauti, kokią dalį darbų atliks statytojas, o ką reikės atlikti pačiam pirkėjui.
8. Jeigu bute numatomas grindinis šildymas, kokią dalį darbų atliks pardavėjas, o   ką  reikės atlikti pačiam pirkėjui.
9. Jeigu būstas parduodamas su daline apdaila, pasiteirauti, ar bus pastatytas statybinių atliekų konteineris ir kas padengs palyginti brangias statybinių atliekų išvežimo išlaidas.Šias išlaidas visada reikia įvertinti ir žinoti, kaip jas apskaičiuos statytojas.
10. Būtina pasiteirauti, ar statytojas pats parenka administratorių ir ar planuoja sudaryti jungtinės veiklos sutartį.

Preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis

Kai pardavėjas jau pateikia preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, derybose dėl galutinių jos nuostatų būtina:

• Kad pardavėjas įtrauktų į sutartį nuostatas, dėl kurių sutarsite, pavyzdžiui, specifines sutarties nutraukimo sąlygas, papildomus daiktus, kuriuos pardavėjas perduos ir pan.
• Kad sutartyje būtų nurodyti statybų terminai ir įvardyta, kada bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu būtų numatyta, jog statytojas turi teisę atidėti šį terminą, svarbu, kad būtų įvardytos labai konkrečios priežastys ir galutinis terminas.
• Kad būtų numatyta, kokio baigtumo turtas bus perduodamas ir aptarta turto perdavimo ar apžiūros procedūra.
• Jeigu abejojate dėl savo finansinio gebėjimo įsigyti butą, aptarkite tai su pardavėju, pavyzdžiui, įtraukiant į sutartį sąlygą kad tuo atveju, jeigu negausite finansavimo - atsisakysite pirkti, bet galėsite kartu su pardavėju ar savarankiškai ieškoti šiam butui kito pirkėjo ir jam perleisti teises ir pareigas, numatytas preliminariojoje sutartyje.

Jeigu sudaroma būsimo (nepastatyto) buto pirkimo - pardavimo sutartis, pirkėjas turi teisę per 10 dienų jos atsisakyti dėl bet kokių priežasčių, tačiau pardavėjas gali pasilikti 0,2 proc. turto kainos dydžio baudą.

Pastatyto buto pirkimas

Perkant jau pastatytą būstą taip pat svarbu surinkti informaciją apie pardavėją, įsitikinti jo patikimumu. Dažniausiai pasitaikanti problema - statytojui bankrutavus dingsta visos jo suteiktos garantijos. To galima išvengti perkant būstą iš žinomo, turinčio ilgametę patirtį, geros reputacijos statytojo, o taip pat paprašant banko garantijos ar draudimo laidavimo rašto.

Perkant pastatytą butą turite daugiau pranašumų, nes:

• išvengiate rizikos, kad būstas liks nepastatytas;
• turite galimybę būstą pamatyti;
• turite galimybę pasisamdyti techninį statybos ekspertą būsto kokybei įvertinti;

Vienintelis trūkumas tas, kad greičiausiai turėsite mažesnį pasirinkimą, nes paprastai pietinės langų orientacijos butai rezervuojami anksčiau.

Nusprendus pirkti būstą ir šiuo tikslu atlikus mini patikrinimą bei surinkus informaciją apie pastatyto būsto savininką, svarbiausia susitarti su pardavėju dėl pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.

Svarbiausios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos

Tai būsto aprašymas ir koks turtas perduodamas: ar būstas su daline, ar visa apdaila (jeigu su visa - kas apdailą sudaro ir kokia jos būklė).

Jei kartu su būstu perduodamas tam tikras turtas (baldai ar kita įranga) - pilnas turto sąrašas su nuotraukomis (visuomet geriausia pridėti nuotraukas);

Buto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti fiksuota:

• Kokybės garantijos būstui;
• Pardavėjo pareiškimai, susiję tiek su jo paties teisiniu statusu ir galėjimu sudaryti sutartį, tiek su būsto kokybe;
• Kaina ir pinigų mokėjimo tvarka;
• Būsto ir nuosavybės teisės į turtą perdavimo momentas;
• Momentas, nuo kurio būstas ir turtas perduodamas fiziškai. Nuosavybės perdavimo momentas ir fizinis perdavimo momentas gali skirtis - pardavėjas tam tikrą laiką po pardavimo gali likti gyventi būste, todėl ypatingai svarbu nurodyti jo išsikraustymo terminą ir aprašyti šį procesą, aptariant ir priverstinio iškraustymo galimybę;
• Momentas, nuo kurio pirkėjas perima būsto ir turto sugedimo, žuvimo riziką;
• Svarbu numatyti pardavėjo pareigą per konkretų terminą pakeisti savo ir savo šeimos deklaruotą gyvenamąją vietą;
• Svarbu fiksuoti komunalinių paslaugų skaitiklių duomenis ir aptarti jų mokėjimo tvarką bei momentą, nuo kurio mokėjimo pareiga pereina pirkėjui.

Daina Senapėdienė, CEE Attorneys Vilniaus ir Rygos biurų vadovaujančioji partnerė